调整募集配套资金是利好吗

6月21日，首批上市的9只公募REITs将迎来市值超100亿元的限售份额解禁。这将增强公募REITs的交易活跃度和市场流动性，但也可能使这一板块，尤其是高估值的板块，承受一定的抛售压力。但在解禁压力释放后，公募REITs有望再次迎来配置机会。据中国证券报记者调查，保险资本和产业资本在解禁后继续持有的意愿强烈，有望成为解禁的“压舱石”。公募REITs的管理人也做了“全力以赴”的准备来应对解禁。随着未来REITs公募规模的不断扩大，优质资产的配置价值日益凸显。

“去年它发行的时候，我用一万多元认购了一只公募REIT的1000个‘尝鲜者’，最后确认的只有18个。一年时间，这个基金涨了不少，也分红了。虽然只是很小的一只，但是我也想知道，我是不是应该在解禁前卖掉这18只‘原始股’？”一位公募REITs投资者如此表示。

6月21日，去年此时上市的9只公募REITs将迎来总市值112.89亿元(按6月17日二级市场收盘价计算)的限售股解禁，成交量大致相当于目前流通市值。这将增强公募REITs的交易活跃度和市场流动性，但也可能使这一板块，尤其是高估值的板块，承受一定的抛售压力。但解禁后，如果优质REITs项目因交易风险导致净值过度下跌，则可能存在长期投资的买入机会。

据中国证券报记者调查，保险资金和产业资本占解禁总规模的近三分之一。由于基金的属性、投资策略和REITs产品高度契合，解禁后继续持有的意愿强烈，有望成为解禁的“压舱石”。公募REITs的管理人也做了“全力以赴”的准备来应对解禁。

“未来第一批公募REITs被投资者空抢走还是有可能的。”业内人士预计，随着公募REITs规模的不断扩大，产品的稀缺性将降低，但优质资产的配置价值将日益凸显。而公募REITs与其他类型资产的相关性较低，其整体配置价值也不言而喻。

解禁规模相当于现有的流通盘

2021年6月21日上市的首批9只基建公募REITs，一年后迎来超百亿元限售解禁。

公募REITs发行时的总份额分为三部分，分别向战略配售投资者、网下投资者和公众投资者发售。战略配售投资者包括原始股权持有人及其关联方和其他专业机构投资者。为战略配售投资者设定一定期限的限售。其中，原股权持有人的限制期为60个月，原股权持有人关联方的限制期为36个月，其他战略配售投资者的限制期为12个月。所以解禁份额是其他专业机构投资者持有的战略配售份额。

“产品的解禁压力与战略配售投资者持股比例有关，也与当前流通中的解禁比例有关。如果前述产品比例过高，可能会面临较大的市场压力。”一位公募REITs相关业务负责人表示。

中国证券报记者分析各类REITs发布的解禁限售公告发现，CICC普洛斯REIT有52%的基金份额将解禁，解禁份额占9只产品中全部基金份额的比例最高。紧随其后的是宏图盐田港REIT和华安张江光大花园REIT，解禁比例分别为40%和35.33%。这三只公募REITs限售股解禁后，流通股比例均升至80%。首钢绿能REIT、吴栋苏源产业REIT、浙商沪杭甬REIT 3只产品解禁比例在20%(含)以下。

从解禁份额占当前流通份额来看，CICC普洛斯REIT份额最高，达到185.71%，而平安广州广和REIT、郭芙首创水务REIT、宏图盐田港REIT占当前流通份额均超过100%。首钢绿能REIT、吴栋苏源产业REIT、浙商沪杭甬REIT三只产品，其解禁份额约占目前流通份额的50%。

从解禁市值来看，CICC普洛斯REIT仍然排名第一。按照6月17日收盘价粗略计算，解禁市值达到38.58亿元，目前流通市值为20.77亿元。广州平安广和的REIT市值为23.7亿元，宏图盐田港的REIT市值为10.01亿元。

从解禁占总基金份额的比例、流通份额与解禁市值的比例来看，CICC普洛斯REIT面临较大解禁压力，宏图盐田港REIT、平安广州广河REIT也是如此。

从项目类型来看，产业园和仓储物流类REITs占解禁份额比较大，可能在第一次解禁后面临较大的抛售压力。“涨价、估值高的项目更容易被减持，部分战略配售投资者解禁后出于获利回吐和净值管理的目的，可能会选择减持。”CICC固收团队表示，根据测算，富国首创水务REIT、AVIC首钢绿能REIT、博时蛇口生产园区REIT、宏图盐田港REIT上市以来价格涨幅均超过30%，相对估值指标也较高。

总体来看，9只公募REITs共有21.71亿份基金份额解禁，占9只公募REITs总份额的33.92%，占当前总流通份额的104.68%。按照6月17日收盘价粗略计算，9只面临解禁限售份额的产品总市值为112.89亿元。解禁前，上述9只产品总流通市值为107.54亿元。也就是说，解禁市值已经超过了目前9只产品的市值。

"这将增强市场预期，并对二级市场价格产生重大影响."公募REITs专家张坦言。

“今年3月以来，公募REITs与股票的联动性增强。目前股票资产反弹越来越好，但REITs受制于解禁预期和疫情对REITs现金流的直接影响。这轮REITs的整体反弹速度比股票慢。”中信证券首席经济学家明明分析，虽然公募REITs即将面临解禁，或将抑制公募REITs的反弹，但解禁的实际影响可能被高估。在解禁抛售压力解除后，公募REITs有望再次迎来二级市场配置机会。

首批公募REITs上市前，就有人担心首批产品上市后流动性不足。目前公募REITs仍存在供给规模小、发行量有限的问题，导致部分产品溢价率较高。“解禁后，个人投资者的流通份额将被稀释，机构投资者的流通份额将大幅增加。释放的份额有助于提高公募REITs二级市场的交易活跃度和流动性，从而吸引更多人参与REITs投资，形成良性循环。”张对说道。

“解禁后，公募REITs的流通份额大幅增加，在一定程度上缓解了供给不足的问题，市场供求可以实现更好的平衡。”AVIC证券首席经济学家董仲云说。

长期投资者愿意继续持有

中国证券报记者走访研究机构发现，不少REITs的战略投资者都有长期配置的考虑。长期配置型投资者更愿意在解禁后继续持有公募REITs的股份，解禁对市场的实际影响可能有限。

在解禁前，各类公募REITs的管理人已与股份即将解禁的战略配售投资者密切沟通，及时了解其减持意愿。

“战略配售投资者主要包括保险机构、产业方、银行理财、自营券商和私募基金等。不同类型的机构会根据自己的投资需求选择减持。保险机构、产业方等投资者因其资金属性和投资策略与REITs产品匹配度高，未来长期持有REITs的概率较大。”中航基金相关业务负责人告诉中国证券报记者。

“相比更倾向于获取中短期利润、有净值管理要求的基金、银行理财、券商，保险资金和集团、企业、股权投资机构的长期处置倾向更明显，解禁后继续持有的意愿可能更强。”CICC研究团队分析。

根据CICC研究部5月31日收盘价计算:解禁规模为保险机构33亿元，私募25.5亿元，券商17.7亿元，资产管理机构15.3亿元，公募账户5.8亿元，银行理财5.5亿元，上市公司3.8亿元，信托3000万元。可以看出，保险资金和产业资本占解禁总规模的近三分之一。作为长期资金，它们将是解禁的“压舱石”。

针对不同产品，CICC固定收益研究团队分析了9只公募REITs的持有人性质，发现浙商沪杭甬REITs中保险资金和团体、企业、股权投资机构的份额最高，达到62%。CICC普洛斯REIT和宏图盐田港REIT的保险资金和团体、企业和股权投资机构的份额超过50%，而Boss蛇口生产园区REIT和东吴苏源产业REIT的保险资金和团体和企业的份额最高。

除了长期资金的稳定作用，公募REITs的管理人也做好了“全力以赴”应对解禁的准备。中国证券报记者了解到，针对首批限售股解禁，监管层对各大基金公司进行了窗口指导，要求其做好基金份额解禁前后的投资教育工作，密切关注战略配售投资者的减持意愿，积极应对各种情况。

AVIC相关业务负责人表示:“最近所有基金经理都与战略配售投资者保持密切沟通。据我们所知，大部分战略配售投资者还是会长期持有，不会在解禁前后集中减持。此外，本基金管理人高度重视首批公募REITs份额的解禁工作，本着维护份额持有人利益的原则，制定了详细的风险缓释方案，最大限度地减少二级市场价格大幅波动的发生。”

“即使战略配售投资者有减持安排，市场上仍有大量潜在投资者，我们也可以通过大宗交易帮助完成交易，以减少对二级市场的冲击。”一位公募REITs基金经理表示。

此外，根据首批公募REITs上市的监管要求，一只公募REITs需要配备至少一家做市商，为产品提供流动性服务。首批项目发行上市后，做市机制发挥了稳定二级市场价格的作用。“各基金经理定期与做市商保持密切沟通，时刻关注二级市场的变化。目前各做市商都制定了做市方案，以便在限售解禁导致极端情况发生时，能够快速有效地稳定二级市场价格。”AVIC基金相关人士表示。

此外，富国基金、红土创新基金、中航基金等公募REITs的管理人在微信微信官方账号及相关媒体发布文章，通过线上线下宣讲、制作投资教育类短视频等方式告知投资者限售解禁的安排和规则，提示可能存在的投资风险。

场景或者一被抢就重新出现[/K0/]

一年前，首批基础设施公募REITs发售时，出现了抢购空的场面。首钢绿能REIT以1.76%的公众投资者有效认购申请确认比例，是当时最高的基金配售比例。此后，中国交建REIT认购累计超过1500亿元，成为史上最难买的基金。

5月31日，上海和深圳证券交易所也发布了新购买基础设施房地产投资信托基金的指导方针。融资机制的引入标志着中国房地产投资信托市场支持体系的完善。据中国证券报记者调查，已发行公募REITs的管理人都在积极储备优质的可扩张资产。

博蛇口产业园REIT基金经理王巧初告诉中国证券报记者，招商蛇口先后推出招商商品房信托和蛇口产业园双REITs平台，可以在保留经营权的前提下，将成熟资产注入平台，帮助招商蛇口降低重资产比例，有效发挥“产业+金融”的资源优势，以产融联动的方式激发持有物业的活力，形成全生命周期产融联动体系。建信基金也在积极储备建信中关村REITs的优质可拓展资产，从资产选择、业务对接、系统建设等方面为公募REITs的拓展做准备。

此外，一些新的公募REITs正在申报，公募REITs市场继续扩大。6月6日，郭进铁建渝穗高速封闭式基础设施证券投资基金获得上交所批准，成为第13只单一公募REITs。6月15日，鹏华深能清洁能源封闭式基础设施证券投资基金在深交所的审核状态变更为“已问询”。6月17日，华泰紫金江苏交管高速封闭基础设施证券投资基金项目状态变更为“反馈意见”；同日，宏图创新深圳人才住房保障性租赁房封闭式基础设施证券投资基金在深交所的审核状态也变更为“已查询”。

未来随着资产规模的不断扩大，公募REITs的稀缺性会降低。REITs这类资产的投资价值会发生变化吗？

“随着公募REITs市场的扩大，基金给予此类产品的溢价空有时会降低。”王巧初坦言。

建行基建投资部公募REITs总经理张飞表示，随着试点工作的推进和市场规模的不断扩大，公募REITs将逐渐成为投资者的常规配置工具。投资者将从更多维度来判断公募REITs，不同类型项目的价值判断和估值逻辑差异将逐渐显现。投资者对于不同项目的认购热情和投资预期也会有所不同，最终导致市场表现的进一步分化。

不过，业内人士表示，未来首批公募REITs仍有可能被投资者抢走空。

据张介绍，从国内公募REITs来看，不同类型资产的表现存在差异。虽然未来公募REITs会越来越多，发行也会逐渐常态化，但优质资产是稀缺的，永远会受到市场的追捧。

刚刚推出发行的郭进中铁建REIT再次受到机构热捧。6月17日，郭进基金发布的《郭进铁建渝穗高速封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告》显示，机构网下申购总量为28.905亿份，是首次网下份额发售的33.03倍。

作为一种独立的资产，公募REITs，投资者应该如何看待其投资价值？

“除了给投资者带来有竞争力的长期回报、可观稳定的分红、高透明度和良好的流动性外，在投资组合中增加公募REITs资产将有效提高资产配置效率。”上海证券基金评价研究中心分析师孙桂平表示。他以REITs市场最成熟的美国为例。从长期表现来看，REITs的长期收益率仅低于纳斯达克指数。当REITs放入组合后，有效前沿曲线中的中高收益部分明显扩大，资产配置效率显著提高，说明REITs在组合中的配置价值，尤其是收益率为10.5%时，波动率下降了差不多4个百分点。

据NAREIT统计，目前美国有8700万人直接投资REITs或通过REIT共同基金/ETF间接投资REITs。此外，养老基金、捐赠基金、基金会、保险公司、银行信托部门等机构投资者也积极参与REITs投资。

光华管理学院发布的《中国基础设施REITs创新发展研究》估计，中国基础设施存量超过100万亿元。如果只证券化1%，就可以支撑一个万亿的基建REITs市场。从制度层面来看，税收优惠和强制分红对REITs的发展起到了重要的推动作用。

张飞表示，从机构投资者的角度来看，公募基础设施REITs是投资中国优质基础设施项目的创新方式，具有标准化程度高、信息披露完善、投资逻辑清晰等特点。同时，公募REITs是国际通行的配置资产，流动性好，安全性高，与其他资产关联度低。在其他资产大幅波动，尤其是债券市场“资产荒”的情况下，公募REITs的投资价值凸显。

“更重要的是，公募REITs可以盘活大量优质基建项目，快速回笼股权资金，作为资本金投入新项目建设。企业通过发行公募REITs构建专属资产管理平台，形成存量资产和新增投资的良性循环，对拉动内需、盘活存量具有重要意义。”张伟说。