现实世界充满了未知的不确定性。
尤其是在房地产市场。
上学的时候，我们努力学习了很多年，来到现实的买房世界，才发现游戏规则不一样了。我见过很多年赚了几百万的互联网精英或者在金融行业做的很好的人，在买房的时候踩坑被割韭菜。
信息的不对称和楼市特有的规律，往往会让很多人走入误区。房子买了卖不出去，或者买了直接跌，白白损失几十万。
我也知道很多专家学者说影响房价的因素很多。当然，我知道的很多，但是说实话，很多因素其实根本不重要。也许从一开始，我们就有误解。
那么，有没有一些常规元素可以让我们少犯错误，抓住合适的时机买房呢？我认为有。
今天就来聊聊这个话题。
一个
首先，我们要明白房价的本质是什么。
其实房价本质上是一个金钱游戏。有一个简单的算法，房价=抵押贷款总额/房屋数量。
我们先来看分子，也就是房贷总额。
从今年年初开始，有一个很明显的论调，就是大家都在宣扬中国的货币量很猛，市场上的货币要频繁增加，M2在飙升，所以得出房价要飙升的结论，等等。
我只是觉得钱超支很奇怪，但是现在很多可以流入房地产的洞都被堵住了。超支的钱和房价上涨其实没有明显的关联。
我觉得不管出台什么调控政策，我们都可以视而不见，但是只有一点必须要注意，那就是房贷利率。
等到房贷利率正式松绑，就是房价下行趋势的终结。当住房利率还在上升的时候，房价的未来会变得非常悲观。
为什么房贷利率如此重要，甚至可以成为我们判断的唯一依据。先解释一下:国家的金融政策，详细来说就是首付比例和房贷利率，和杠杆率有直接关系，尤其是杠杆率的增长速度。
很多人可能不是很清楚房贷利率如何影响居民杠杆率。与此无关。
对不起，这两者之间有很大的联系。例如，现在意识到的是LPR。各大商业银行的房贷利率其实是有一定权利的，可以在LPR的基础上上下浮动。那么问题来了。央行能决定的其实是基准利率，而商业银行其实有自己判断是提高还是降低LPR的标准。
如何判断？其实也很简单。
比如很多人来申请房贷，银行贷款额度不足，商业银行就会选择加息。谁愿意出更多的钱，谁就可以申请这笔贷款。
另一方面，如果银行资金充裕，却没有那么多买家，怎么办？自然会继续打房贷利率这张牌，降低房贷利率来吸引更多的客户。
实际情况是，从去年下半年开始，LPR利率一直在下降，购房成本也在降低，从而刺激了市场的购买力。
2
我从刚才的公式再画一个重点。房价=按揭贷款总额/房屋数量。刚刚说了按揭贷款总额的分子，我们来说一下分母，也就是房源量。
事实上，这是该地区的房屋供应量。总的来说，由两部分组成，一部分是新增供应，即新房，另一部分是二手房存量，基本不变。
其实影响新增供应的指标只有一个，就是土地出让规模。
每次看到很多地方政府要在某个地块集中挂5、6块地，我其实都很不安，因为我知道，随着大规模供应的到来，房价会横盘很久。
因为供给是突然增加的，但是区域内的需求不会马上增加。供需失衡后，房价会下降。
我给你讲一个真实的案例吧。
2017年初，当时想买第三套房产，看中了王迪项目的一个周边项目。因为当时出现了明显的“二手倒挂情况”，即王迪的土地拍卖底价已经和周边项目的现房价格持平。
众所周知，很多时候，如果周边有一个王迪项目，往往会引起一轮舆论，比如“面粉比面包贵”，以此暗示项目后期可能的涨价。这里有一个非常核心的逻辑就是房价有传导效应。如果A项目紧挨着B项目，如果A的房价上涨，B的房价也会受其带动。
比如上海的金茂大厦，把整个上海大宁区域都炸了，地王的溢价效应传导到新房，再传导到周边的惠芝湖、包华现代城，一年内房价翻了一倍。
这是很多人心中的认识，不是吗？“地王”的出现会刺激周边房价，这当然是合理的。但是，我想提醒大家，请不要忘记另一个非常重要的因素。
如果还有C项目，D项目，F项目等。围绕项目A和项目B ~ ~这些项目前期可能没有很贵的地价或者房价，所以没有很强的房价传导。反而因为这些C项目、D项目、F项目有着持续的超供，整个区域的房价被不断打压。
最终的结果是，2017年我没有买那套房子，而是把目光转向了更有保障的住房。事实证明，该项目并没有显示出相对较大的增长。
直到现在，每六个月，那个地区都会有新的项目。因为政府限价，那些C项目和D项目一直维持之前的价格。
所以你在买房的时候，一定要关注周边的房源供应情况，实际成交价格，土地拍卖情况，尤其是近期成交价格较低的土地。因为政府愿意低价出让土地，所以房企有必要限价作为交换。这一点真的真的真的真的很重要，我要强调三遍。
当然也可能有另外一种情况，就是这个板块未来的能级真的很高。有地铁，有商业，有学区房，土地拍卖价格也比对方高，但是周边供应量真的挺大的。这样的情况，可以在合适的时机购买，但是请注意，需要购买相对便宜的地块，而不是购买高价的。
但是因为供应量比较大，所以短期内不要指望卖出去。你需要做好长期持有的打算。等后期低价房消费的差不多了，你才能有真正的分红机会。
这样的例子出现在上海大虹桥地区。现在全国人民都知道大虹桥的规划有多牛逼了。不是自夸。阿里、万科、恒大都已经搬过去了。但是大虹桥的房价一直被不断限价的新房打压。今年以学区房为主的上海二手房出现点状井喷，大虹桥的二手房显得格外安静。
最近盘龙天地和CNNC金悦府的限价又要打开了。看来大虹桥的价格还要存放一段时间。事实上，我对目前的机会相当乐观。对于正在攒钱大动作的人来说，限价房的对冲给了大虹桥最好的建仓机会。
刚才我们讲了一个区域或者一个板块。如果从更广的角度来看，其实城市的房价都是一样的，都是受整体供应量的影响。
比如很多人说重庆房价很低。作为直辖市，大量地区均价才一万多，这样的房价其实比很多县级市都低。你认为重庆的房价被严重低估了吗？
结果很多人买了几年前被严重低估的重庆。于是，他们不经意间被抓了起来。无论外面城市的房价如何疯狂，如何如火如荼，重庆的房价还是那个年轻人，没有丝毫变化。
很多人不知道原因，认为重庆的房价已经严重违背了经济和城市化发展规律。其实我只需要告诉你一个数据。2020年6月，重庆在链家上挂牌15万套二手房。
今年1月，总挂牌量不足14万套。短短半年时间，二手房总共增加了1万套，这还只是连锁店的数据，其他很多渠道还没有统计。
也许只谈数字。很多人什么概念都有。再来对比另一个数据。
2019年，重庆常住人口比2018年增加约20万人。也就是说，15万多的二手房加上每年的新房供应量，足以容纳这些新增人口。
面对每年如此巨大的供应量，你应该明白为什么重庆的房价长期如此之低。
三
我们常说人生很长，但真正重要的只是几步。
其实买房也是如此。触发房价变量的因素自然有很多，但核心变量其实就那么几个。
所以不同城市的贷款政策不一样，供应量也不一样，需要结合自己的政策具体分析。
最新的政策迹象是LPR不断修正、微调和下调。整体来看，房价的下跌已经结束，但短时间内要涨多少还是相当困难的。对于投资性购房，我们真的要彻底放弃几年翻一番的想法，让它进入一个缓慢增长期。
对于刚需者来说，可以准备首付买房，房贷利率进一步下调，整体市场热情再次被点燃。
以上是正文，出自王子。
