万科郁亮可以说是地产圈最大的“空龙头”。
《白银时代》《黑铁时代》《活着》...全都出自他的口。
然而，这一次，郁亮终于改变了主意。
昨日，万科在深圳大梅沙召开今年第一次股东大会。郁亮的讲话让今早的地产股短暂欢呼。
今早股市开盘后，上证指数走出深V行情，但地产股表现坚挺，一度上涨2.01%，港股地产板块也出现上涨。
其中，滨江集团、深房A、信达地产涨停，金地涨超7%，万科、招商蛇口涨超5%；港股方面，地产股表现不错。此外，世纪佳缘国际、RF、宝龙商业、时代中国涨幅超过6%。
那么，郁亮说了什么？
总结起来，只有一句话。这个人改变了主意。
郁亮表示，短期市场已经见底，但复苏是一个缓慢温和的过程。
以前很多人不敢说，今年经济和房地产的底在哪里？只有看清这个底部，才能不担心接下来的下跌。
这个信号很关键。有了这个定心丸，我们还能对楼市有更多的了解吗？
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上半年我们经历了怎样的底部？
没想到，日子还是过得很快。虽然很难，但是2022年上半年只剩一天了。
郁亮在股东大会上直言，“今年特别艰难，这是我从业以来压力最大的一段时期”
来源视觉中国，授权
首先还是“苦感”演讲。万科去年的情况有目共睹。
所以从青铜时代过渡到黑铁时代，郁亮认为，就是一眨眼，一瞬间。
万科确实经历了“业绩谷底”。
但与企业相比，经济环境的底层更加惨烈。
回过头来看，上半年我们经历了怎样的底部？
房地产销售已经跌到底，6月份还会跌吗？猫和老板的看法一致，都很乐观，因为老板们都表示短期内已经见底。
如果6月份商品房销售增速没有比上月回升一点点，毛公子说他倒立吃榴莲。
金融方面，会比其他经济指标更敏感，比如房贷数据，4月份基本触底，所以5月份率先反弹。
央行的广义货币供应量M2同比增长11.1%，创下近五年来的最高纪录，这意味着水龙头已经开到最大。
更不乐观的是失业率。
房地产涉及众多上下游行业，房地产的失败往往意味着工作岗位的减少，不仅是房企，家装、电器等行业也是如此。
所以稳就业和稳楼市是一体的。
下图，反过来看，也是一个底。16-24岁的失业率最高。
猫的这些数字可以感受到经济下滑的压力。作为企业经济的“排头兵”，我感受更深，所以房企感叹不容易。
但是万科在股东大会上很严谨的说，短期见底是见底，但不代表反弹会很猛。
不要过于乐观
从去年开始，从万科领导的讲话，甚至万科的做法，人们都感觉到房地产的未来是悲观的。
郁亮说，要营造战时氛围；他还说他不会坐头等舱。他还说黑铁时代。
于是今年万科史上最差业绩出炉时，郁亮主动降薪1000万，向52万人道歉。
在昨天的股东大会上，郁亮阐述了自己的判断。
他预计，6月份房地产销售将明显好转。短期来看，市场已经见底，但不是见底，而是一个缓慢温和的恢复过程。疫情延迟的需求在6月份得到了一定的补偿。
尤其是每年6月份都是房企冲业绩的时候，因为房企又要开始挠头了，想知道半年报会交出怎样的业绩。
所以郁亮说，6月份会有一个销量小高峰。6月份会有一个好转，体现在环比上。虽然同比降幅在收窄，但预计仍会有较大降幅。从底部慢慢往上走需要时间。
郁亮敢说这些话，是因为他去过各个地方。他去了惠州、江门、珠海等城市，得出的结论是有了好的产品和服务，行业在非常困难的阶段仍然可以生存。
最重要的是，疫情的影响正在慢慢消退。
三个月前的业绩发布会上，郁亮一直强调，现在是房企最困难的时候，但不能躺平。
三个月后，他又开始做一名好警察。
在郁亮乐观的发言之后，万科A今天上午也出现了强势，一度上涨超过7%，上午收盘19.64元/股，涨幅6.45%。
但是，我们仍然不能过分乐观。回顾万科一季度的业绩，业绩还算稳定。
营收和净利润均小幅增长，但扣非净利润同比下降5.58%；
此外，值得关注的是万科的现金流表现。一季度经营性现金流为-132.59亿元，同比下降178%。万科如此大规模的现金流出还是比较少见的。
截图自万科一季度报告
销售额方面，万科去年没有完成7900亿的目标，所以今年没有制定具体的销售目标。单看前五个月的销售业绩，很难乐观。
2022年1-5月，万科累计实现合同销售面积981.1万平方米，同比下降46.13%，合同销售金额1681.1亿元，同比下降41.38%。
无论是建立市场信心，还是修复估值，万科从底部开始攀登，但谁也不知道离山顶还有多远。
房企想要重回巅峰的可能性有多大？
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