6月21日，首批9只基础设施公募REITs迎来上市一周年。无论是从操作层面，还是从二级市场表现来看，首批项目在过去一年中运作平稳，获得了较高的市场认可度，参与的投资者也日益多元化。在首批项目有效盘活基础设施投融资市场，促进基础设施项目投融资良性循环的同时，更多项目正在持续“升级”，涉及领域更加多元化。
数据来源:Wind，海通证券研究所
运行平稳，交易活跃，二级市场溢价，收入增加
整体来看，虽然不同行业的REITs价格表有所不同，但除平安广州广和REITs累计跌幅超过7%外，其他产品均呈上涨趋势。Wind数据显示，截至记者发稿时，首批9只公募REITs自上市以来平均涨幅达21%。其中，富国首水REIT以近40%的涨幅高居榜首，AVIC首钢绿能REIT、宏图盐田港REIT、金钟普洛斯REIT、Boss蛇口生产园区REIT涨幅也超过20%。
据郭进证券统计，从成交量来看，今年以来，博时蛇口生产园区REIT、宏图盐田港REIT、郭芙首创水务REIT日均成交量较高，分别为776万份、660万份、502万份。估值方面，目前平安广州广和REIT、浙商沪杭甬REIT的IRR(内部收益率)较高，分别为7.47%、5.69%；现金派发率方面，加盟项目派发率普遍较高，其中AVIC首钢绿能REIT、浙商沪杭甬REIT实际派发率均在10%以上。
浙商证券首席经济学家李超认为，首次公募REITs在二级市场大多存在溢价，这反映了市场对优质资产稳定股息率的重新定价。尤其是产权项目(如产业园)具有不动产的属性，内嵌抗通胀属性，叠加稳定的分红比例，相关稀缺性的标的资产具有良好的增值空。2022年以来，收益稳定、长期利率适度偏低的REITs基础资产都有利于REITs市场的发展，REITs市场正迎来高质量发展期。北京大学光华管理学院中国房地产投资信托基金研究中心执行主任张峥也表示，到目前为止，试点项目已经获得了很高的市场认可度。其中，标的资产经营业绩符合市场预期，二级市场运行平稳，交易活跃。
在资产层面，首批产品的底层资产表现突出。据AVIC基金管理有限公司不动产投资部总经理宋新介绍，AVIC首钢绿能REIT无论是基础资产的运营数据，还是二级市场的表现，均超预期，产品实现了两次分红。自上市以来，华安张江光大REIT的底层项目也实现了平稳运行。截至一季度末，张江光大园区出租率100%，租赁业态主要为在线新经济、集成电路、金融科技等。，租户基本保持稳定。同时，该项目的净现金流分配率达到4.98%，高于预期的4.74%。张江高科相关负责人表示，园区经营状况和现金发放率符合上市前预期。东吴基金也表示，旗下REITs产品的两个园区资产项目运营指标提升较快，基金财务指标和分红水平好于预期。
“我们看到，自首批公募REITs试点运行以来，政策框架逐步形成，日臻完善，这一实施路径已被验证可行。对于大众投资者的资产配置，也可以说是一个‘短板’产品。”一位机构人士表示。
6月21日，首批公募REITs迎来解禁。国证券表示，中长期来看，解禁释放的份额有助于提高REITs市场的活跃度和流动性；同时，公募FOF还可以参与已经运营一年的各种REITs。限售股解禁有助于促进REITs投资者结构的多元化，有利于公募REITs的发展。“目前中国公募基础设施REITs还比较稀缺。我们建议长期配置资金可以把握稀缺资产的配置机会，但需要警惕高估值、高溢价品种的潜在交易风险。”
多项目稳步推进基础资产持续扩张。
“当前，产融深度融合，相互支撑，相互促进。公募REITs是助力产融结合的重要产品。截至目前，REITs总市值已超过500亿元。此外，国务院办公厅印发的《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》明确提出，建立健全资金筹集机制，探索建立多层次基础设施REITs市场。项目将聚焦重点领域、重点区域、重点企业，形成存量资产和新增投资的良性循环。”上述机构人士表示，逐渐丰富的资产类型也将持续助力行业高质量发展。
在首批公募REITs运行满一年之际，全市场第13单项目——郭进铁建渝遂高速REITs进入募集期，接受公众投资者认购。公告显示，渝绥高速公路是重庆公路网结构中的主通道，也是连接成渝两地的第二条公路通道，对推进国家西部大开发战略、加快成渝双城经济圈建设具有重要意义。该项目计划认购总数为28.9亿，是首次网下发行份额的33.03倍。
许多其他项目正在稳步推进。近日，深交所将宏图创新深圳人才保障房封闭式基础设施证券投资基金项目审核状态更新为“已问询”，上交所将华泰紫金江苏交管高速封闭式基础设施证券投资基金项目更新为“已反馈”，金钟厦漳保障房封闭式基础设施证券投资基金项目也已收到上交所反馈意见。此外，中国外运近日公告称，拟申请发行基础设施公募REITs，以部分下属公司持有的仓储物流基础设施资产为标的资产，并在上交所上市；重庆武隆喀斯特景区也成为首家在市场公开发行公募REITs的国家5A级旅游景区。
“试点的开展，解决了企业股权融资问题，进一步盘活了存量资产，取得了显著的融资效果。”张峥说。整体来看，目前上市的公募REITs主要分布在京津冀、长三角等重点区域，主要投向科技创新、绿色发展、民生等重点领域，在促进产融结合和地方经济发展方面发挥了突出作用。根据艾瑞的测算，未来我国公募REITs的增长将是巨大的空，规模可能达到3.2万亿元至9.7万亿元。(记者魏夏毅北京报道)
终审判决:孙
编辑:庞欣怡
