精简机构的严峻时刻。
记者/钟代编辑/陈晓萍
又一家头部房企向组织架构“动刀”。
徐汇官方表示，将从7月1日起调整架构，精简总部，强化区域。同时，两个事业部被吞并，人员进进出出。
此前，旭辉控股被告知将于6月底裁员，随即被否认。
压缩层级，精简结构，正在成为大量房企的共同选择。
2021年，已有20多家房企调整了组织架构。据“21CBR”了解，不仅是旭辉，还有两家头部房企正在进行组织优化，部分人员正在精简。
精简级别
据旭辉集团称，7月1日起的结构调整是常规动作，仅涉及部分地区。
其中，河南事业部调整为郑州市公司，并入华中区域集团；广西事业部改制为南宁市公司，并入东南区域集团；福州市公司、厦门市公司整合为福厦市公司。
2019年起，徐汇从二级管理体系转变为“集团平台-区域集团-项目集群”三级管理体系。
旭辉已经进入的城市，如果业绩符合考核，就转型为大区集团，否则按照事业部或市公司的体制管理。
2019年，时任首席人力资源官的徐辉表示，未来2-3年，事业部和城市公司会逐步发展成区域集团，成熟一个就成立一个。
当时有分析称，旭辉的最终目标是打造十个以上的区域集团，每个集团平均规模300-400亿元，支撑整个集团3000亿元以上的规模。
截至2021年底，旭辉拥有八大区域集团，事业部相继撤销合并，去年销售额2473亿。
旭辉2021年财报显示，隶属于河南事业部的郑州，合同销售额仅为20.7亿元；广西区下城市没有显示合同销售额。
相比之下，华中区域集团的长沙和武汉分别贡献了135.7亿元和96.8亿元的合同销售额。
业务量小，河南和广西两个事业部合并是合理的。
“华中总经理现在分管三个省。原河南总经理已离职，调任长沙市公司一副总裁兼项目管理部主任，到郑州市公司任常务副总裁，相当于总经理。”徐汇华中一位在职员工向21CBR记者透露。
徐汇官方解释，徐汇此举是为了“精益管理”的转型。
“未来我们将坚持‘小总部、强区域、细线条’，精简层级，让组织更扁平化；合并业务量小的地区，使机构规模与业务合理匹配。”
向区域下放权力
目前房企压缩层级，精简结构是大势所趋。不同的是，万科等企业选择将权力集中在总部，而旭辉选择将权力下放到各地区。
徐汇华中一位前员工解释说，区域更了解市场，放权给区域有积极意义。该地区可以减少报告，更快地对市场做出反应。
过去由于去中心化，一些房企和区域领导喜出望外，以至于未能平衡风险和规模，会去抢夺利润低甚至亏损的高价地。
徐辉土地红利的制度设计是“分期发放”，或许有助于抑制乱拿地的冲动。
“拿一块地，全城公司可能只给10万奖金。根据投资回收期和利润率，确定“投资质量奖”。奖金一部分在开场给，另一部分在结尾给。”
这位前徐汇华中区员工告诉21CBR记者，相比之下，同行中有很多是粗放式的。他以一家布局三四线城市、总部在江浙的房地产公司为例。“之前拿一块地，可以一次性给200万奖金”。
同时，旭辉坚决否认大规模裁员的存在。
“鼓励因开发项目规模缩减而需要分流的员工分流到不同地区或多元化业务。”
官方声明强调，随着开发项目的波动，人员的波动属于正常范畴；它坚持“走进去，走出去”，比如旭辉地产物业就要雇佣近800名管培生。
(来源:徐汇官网)
也有不同的观察。
“之前很多人都离开了徐汇，现在一些职位高的人也在寻找新的机会。”上海地产圈一位猎头在视频中公开表示。
据猎头自述，就猎头接触的旭辉员工而言，“投资职能有一个比较大的裁员，人员可能要裁掉一半。一些薪酬较高的投资人降薪50%，工程和造价职能降薪10%到20%。”
21CBR的记者联系了这位猎头，但他未能给出任何实证。
根据旭辉的年报，截至2021年底，其从事房地产开发业务的员工约为8，041人，大致相当于去年年底的8，066人。
从2022年开始，大环境变冷，房企销售和新增投资项目大幅减少。对于房企来说，降薪甚至裁员也是自然而然的选择。
抓紧土地
销售难，融资难，房企流动性普遍承压。
5月，监管层选定5家民营房企为“模范生”，龙湖、碧桂园、美的地产已启用CDS分别发债4-1亿元不等；新城已启动CRMW，发行10亿元债券。
旭辉也在其中，但债券发行被推迟。
6月21日，旭辉官方发布公告称，拟发行5亿元公司债券。据《21CBR》报道，该债券还启用了信用保护工具。
一位基金集合研究员对21CBR表示，市场预测旭辉的债券将于近期发行，“但公司并未正面回应，仅表示正在筹备”。
即使作为“样板房公司”，其处境也并不轻松。
今年前5个月，徐汇销售额496亿元，销售面积334万㎡，同比分别下降55%和49%。
其中，5月单月销售额108亿元，销售面积65万㎡，同比分别下降60%和59%。
公开市场上，旭辉的债券兑付压力相对较小，年内刚性到期债券已经“出清”。8月24日，旭辉有一笔3亿美元的永久债务到期，可以赎回或展期。
此外，市场对其表外债务感到担忧。瑞银3月发布报告预计，旭辉表外负债600-900亿元；由于合作项目较多，随着合作方债务风险的增加，旭辉可能需要投资10-57亿元来接管其股权。
瑞银的推断有一定的现实基础。
近日有消息称，旭辉与郑融地产的合作项目金安花园，一度停工半年，现已复工；另外两个合作项目，济南奥体时代二期，停工半年，至今未复工。
荣已陷入流动性危机，拖欠多项债务。
对于瑞银的报告，旭辉官方回应称，截至去年6月30日，非并表项目权益后负债为251亿元；风险已得到合理控制，“没有义务也没有必要全额收购合伙人的股权”。
现在大部分民营房企停止拿地，旭辉选择继续拿地维持发展。
6月16日，在青岛第二批集中供地中，旭辉与青岛当地国企组成联合体，以底价5.6亿元竞得两宗商住用地。此前参与北京、长沙集中供地，均有斩获。
“旭辉在长沙等城市的项目卖得不错，利润率高，有一定的区域优势。”旭辉前员工表示，虽然资金流紧张，但旭辉不会放弃好的机会。
(图片来源:视觉中国)
(作者:钟岱编辑:陈晓萍)
