郑州地块价格

郑州土拍：龙湖、保利溢价出手，半数由国企兜底

(文/张志凤编辑/马媛媛)6月22日，因疫情拖延已久的郑州2022年第一批集中土地拍卖终于到来。15宗地块全部成功出让，日溢价106.74亿元，整体溢价率1.9%，总出让面积66.33万平方米。

近日，关于河南楼市的新闻引起了全国的广泛关注。先是房票安置政策被常熟、宁波、宿迁、绍兴等地跟进，再是建邺高价用小麦、大蒜等农作物换房，引来众多目光和声音。

在巨大的压力下，郑州的土地拍卖可谓诚意满满，15宗挂牌地块均为住宅用地，也成功吸引了碧桂园、龙湖、万科等多家房企的参与。但最终有一半的地块被地方国有控股公司以底价拿下，地块底部的情况并没有明显好转。

只有2次溢价，没有一次达到峰值

本次拍卖延续了二线城市拍卖市场的疲软态势。最终15宗地块无一触发熔断价格。仅有2宗地块溢价成交，分别被龙湖和保利拿下，其余知名房企如万科、碧桂园、越秀均有斩获。

要知道，从去年下半年开始，民营房企的现金流压力迅速增大，全国土地拍卖市场形成了大型央企争夺热门地块和地方国资的局面。

在这种情况下，即便是碧桂园、龙湖、万科等民营、混合所有制房企。不得不节衣缩食，很少露面打开土地拍卖市场。这次难得三家房企一起亮相，各有收获。

一些分析师指出，一方面，这证明了郑州作为中原核心城市的吸引力，房企对其楼市的未来相当乐观。另一方面，近期多家民营房企传出流动性恶化、裁员停工等负面舆情，一些有实力的民营房企也无意自证清白。

本次拍卖中最引人注目、溢价率最高的是管城区金代公园地块。

据观察者网了解，该地块在去年第二批供地中被暂时叫停，是留给政府的。重新上市后，受到龙湖、招商等多家重量级房企的争夺。最终，耗时50多分钟，龙湖以总价5.55亿元、溢价12.24%摘得桂冠，楼面价4812元/平方米。

该地块用地面积约5.55万平方米，用地性质为城市居住，兼容零售商业、餐饮酒店。

另一个溢价成交地块位于郑东新区北龙湖热点区域，吸引了保利、招商局、华润等“三大央企”争夺下一个名额。最终保利以13.09亿元、溢价率8%胜出，楼面价20663元/平方米，成为当之无愧的单价地王项目。

该地块土地面积3.73万平方米，土地用途为城市住宅(地下空为交通服务站用地)。目前发展现状是三通一平。根据转让细则，其未来入市的限价为毛坯房37300元/平方米，精装修5600元/平方米，整体42900元/平方米。同时，要建设公租房。

这也是保利布局贝隆湖的第三个项目。

相比这两块地，碧桂园和万科要低调很多。

前者以底价3.86亿元独得高新区一幅宅地，楼面价3784元/平方米；后者联合河南国鑫置业有限公司和河南好多金商贸有限公司两家本土民营资本，以底价4.22亿元拿下中原一幅楼面价4642元/平方米的宅地。

8起案件由地方国有资产覆盖

值得注意的是，除上述两宗溢价地块外，其余13宗地块均以底价成交，占比86.7%。而且其中8个都是地方国企拿下的。

具体来看，郑州市国资委下属的郑州地铁集团，分别在管城区、高新区、惠济区拿下1宗，中原区拿下2宗，5宗宅地共耗资39.13亿元。

河南周口市国资委投资的陈璧地产底价拿下郑东新区北龙湖又一热门地块。总成交价13.6亿元是本次土地拍卖的总价，楼面价12050元/平方米；郑州市金水区全资拥有的金水建设，以底价7.8亿元拿下金水区一幅宅地；管城区国企永林地产以6.5亿元底价拿下管城区一块宅地。

此外，广州国有房企越秀地产以底价3.92亿元斩获金水区一宗宅地。

相比之下，郑州本地的民营房企只拿下了其中的2个，分别是魏勇地产1.85亿元的洛子关城片区和长荣与郭蕊财团3.43亿元的洛子关金水片区。其他排名相对依赖于前者，如建业、正商、绿都、剑桥等。，这些都没有出现。

可见，在一系列救市政策的刺激下，郑州本地拍卖市场依然难以摆脱地方国有资产买单的窘境。

有熟悉郑州楼市的本地房企人士向Observer.com分析，最近以郑州为中心的河南楼市一直处于风口浪尖，很多都很无奈。比如地方头部房企建业提出用小麦换房，只想刺激楼市消费，加快回款速度；比如再房票政策，一方面是为了缓解郑州新房巨大的库存压力；另一方面也是疫情发生后政府的财政压力造成的。

需要指出的是，在此次土地拍卖中，一些热门地块吸引了大型央企和民营房企参战，可见郑州楼市的潜力；但不得不说，在地方国资的形势下，政府的财政压力短时间内难以缓解。事实上，这也是Xi、济南、天津、合肥等大多数二线城市面临的一大困境。因此，他预测，二线城市的楼市政策将继续宽松导向。

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