半个月前，老薛从北京回到越南首都河内，继续在当地的工作。落地后，他发了一个小视频。越南时间22时40分，画面中熙熙攘攘的人群拥挤在一条不足5米宽的街道上，两旁坐着灯火通明的商户和食客，这是一条满是烟火的夜市街，看不到尽头。
越南的街道
两个月前，“越南出口额超过深圳”上了热搜。5月底，东南亚运动会男足决赛，越南1:0战胜泰国，举国沸腾。万人空 lane的视频让很多人想起了中国2001年世界杯提前出线的兴奋。很多人说越南正处于经济高速增长期，就像20年前的中国一样。
对于看到这种情况，已经步入职场的90后、90后一代来说，很难不去想，如果2022年你在越南工作，你会不会早早逃离内卷，实现有房有车的自由？相对于上一代70、80后去北上广打拼，通过个人努力和时代实现财富自由，年轻人即使天天996也很难实现财富积累和阶层跃升。
作为一个北京人，老薛在2019年体会到了越南的崛起。和朋友去越南玩了一个月后，他决定辞掉国内的工作，留在越南创业。如今，我已经在越南生活了将近两年。生活中明显的变化是从到处找中餐馆到在路边吃一碗PHO(越南河粉)，出门从用GRAB(东南亚网约车平台)打车到骑摩托车。
截图来自@老薛在越南的账号
老薛告诉36Kr，越南的生活没有以前那么苦了，但是创业也没有周围朋友预想的那么顺利。对于想去其他发展中国家“掘金”的年轻人来说，老薛的经历一定有借鉴意义。
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相比越南和北京的生活，其实没有什么折叠感
问:北京和越南河内。听起来好像是两个生活质量有差距的城市。你在河内的生活是怎样的体验？
老薛:差距就是可以随时见面的朋友。生活中的其他事情都挺方便的。先说一些颠覆性的观点:1。来这里之前，我一直以为河内人都住在阴暗狭窄的联排别墅里。来到这里之后，我发现整个城市景观已经现代化了；2.来之前一直觉得饮食会很难受，因为从网上了解到这里的菜都很清淡，担心每天都要自己做中国菜。但是我来了之后发现越南有很多美食，有些味道非常好，而且这里没有食品安全问题；3.语言，我原以为语言不通的话越南会很不方便，但其实胡志明市的英语普及率很高，河内也是。据我所知，许多人会说中文。在越南，中文是热门专业。很多重点大学每年都有几百个学中文的学生，对中国电视剧和文化也很感兴趣。许多越南人会庆祝中国的传统节日，如春节、清明节和端午节。
河内夜景
问:看你的视频，这两年从偏瘦变成中等身材了。越南更幸福吗？这次你打算呆多久？
老薛:是的，我总是出去吃。这里有点容易胖。这次回越南，做了一个至少半年不回北京的计划。现在因为疫情，来回不太方便。2019年那个时候，基本上一两个月就要来回一次，想回来就回来。5月，他在北京两次被隔离在家。
问:想家了怎么办？
老薛:骑着滑板车找个卖榴莲的路边摊，提醒自己“榴莲一去不复返”，忘记乡愁。最近是越南的榴莲季。120元(人民币)可以买一整颗榴莲，比超市还便宜。冷冻后味道更好，可以对冲一些甜味。
要么吃海钓，除了麻将(蘸酱)，中文很溜的越南服务员还会拌一种低脂的越南调料。
截图来自@老薛在越南的账号
问:你在当地交到越南朋友了吗？还是会变得和中国人更亲近？
老薛:我们来一个五五开的越南朋友和一个五五开的中国朋友。在我这里遇到的同胞中，整体创业的是少数，大部分是公司外派人员。我认识很多基建和供应链行业的朋友。还有一些知名投资机构和互联网公司的朋友，是公司派来研究市场的。
和越南朋友一起吃路边摊
问:河内目前的生活状况如何？物价水平如何？
老薛:我在市中心的公寓租了一套两居室，带两个卫生间。我室友是同事。他还在上海，所以他应该很快就会来。月租金约4800人民币。这种公寓设施比较齐全，小区的游泳池和健身房都是免费的。在河内西北部繁华的商业区，一居室的价格基本在3000人民币；一套两居室大概4000-5000人民币。
公寓的景色
【/s2/】问:对于我们这些没去过越南的人来说，是仅仅从图片上感受，还是仍然觉得有些落后？在越南生活，你最讨厌什么？
老薛:流量是个让人头疼的问题。虽然北京也堵车，但是越南的堵车就不一样了。目前越南的基础设施比不上北京，路面的砖块参差不齐；很多立交桥只有两个车道，而且总是严重拥堵；越南是摩托车大国，越南人开车时鸣笛是“标配”。河内的轻轨从2011年开始修建，刚刚通车。
越南摩托车
还有一点就是和地方政府部门沟通，有时候会让人觉得人浮于事。签证申请过程缓慢，在申请营业执照或其他事情时，不明确的要求仍然是常见的。
当然，这也取决于你如何看待这个问题。交通拥堵和落后的基础设施可以反映出未来改善的潜力。我主修金融。在宽松的外资准入机制下，越南整体基建速度将呈几何级增长，这也将倒逼交通条件的改善。如果把这个提升过程比作国内，那将是对很多普通人财富的支持和帮助。
问:你最初是怎么想到去越南创业的？近几年公司业务发展顺利吗？
老薛:2019年之前，在北京某500强外企商业地产代理公司海外地产部工作。2018年底，我和几个同事约好去胡志明参观。结果大家都因为职业病去看房子。虽然当时越南和泰国的市场都火了，但是越南还是小众市场。我们研究了一下，觉得这里比较有前景，就进入了思考和规划的过程。2019年初，我们又去了河内，觉得这里的市场更有潜力，竞争也没有胡志明市那么激烈，于是离开了原来的公司，重新组建了一个团队，做房地产相关的事情。
也就是创业风险和机会并存。其实这两年，我们也经历了一些过山车。2019年来了，市场非常火爆。但是因为疫情，我们去年和前年的销量都不高。主要原因是出入境政策影响客户无法参观当地的房子，但仍有一些客户远程下单。我们独家包销，买卖，装修和租赁。相比国内公司，我们的商业模式属于一站到底。因为我们做海外房产多年，知道买家的后顾之忧就是买房后的相关维修、退货等问题。近年来，河内的房屋租金回报率(每年)约为5%。
02
见证河内周边地价三年翻三番
问:今年，李嘉诚去越南投资。由于媒体一直提到越南人在抢房子，铁门打开，很多人冲进售楼部。是真的还是炒作？
老薛:今年年初，疫情限制刚刚放开。现在已经没有这种现象了，这种抢房还是以越南人为主。海外投资买房的人，一般都是先交定金，然后排队。开价后，他们按照付款的先后顺序选房，相对更有序。当然，这种现象很容易向外国投资者传递情绪。
个人认为越南目前在国际供应链中的角色属于生产国，处于中低端的位置。确实和几十年前的中国有些相似，但我一直坚持的观点是“越南永远无法取代中国”。2022年的这一轮火热，可能是各国投资者的溢出反应，不说越南国力有多强，但仍需理性看待。有些自媒体确实有点“自吹自擂”。
河边
问:有媒体说现在越南人在“抢房”，很像十年前的中国人，“摸着石头过河”，因为现在北上广的房价也比当年涨了好几倍。你怎么想呢?
老薛:肯定会有这种心态。2010年中国的房地产热，越南人会知道很多，但一定不知道中国房地产的具体周期。现在买房多是出于自住的需求，或者抗通胀的需求。其实谁也看不到未来，越南房价能翻多少倍，怕涨了以后买不起。的确，他们的心态有些相似。
越南人拼命抢房子的原因是现在还买得起。最近和一个投资朋友吃饭，我们也聊到了。越南年轻人买房比我们国家容易多了。最底层的工人每个月能挣3000-5000人民币，城市公寓每平米价格只有10000人民币左右。越南年轻人如果去工厂打工，只要愿意加班，每个月能挣3000-5000人民币。
【/s2/】问:你找什么样的客户买房？国内和国外哪种客户占的比较多？
老薛:2019年，我们的客户主要是中国人，他们一般持有澳洲、新加坡和美国的护照。此外，还有许多来自中国香港和中国台湾省的客户。这几年被派到越南工作的同胞也会找我们买房。2019年通过我们在越南买房的客户，基本上每年都有12%-15%的稳定收益(房租和房价的升值以越南盾计价)。
外国人在越南买房是有限制的。比如越南本地人买房是私人永久产权，要求外国人只持有50-70年的使用权。一个新开盘的项目，外地买家购买的比例需要不超过整栋楼的30%。一个地段好，配套丰富的楼盘，会让外地买家加价5%左右，但相应的，会完善精装修配套，或者配置更好的楼层。自2015年允许外国人购房以来，韩国买家在这里占据了主导地位，三星、乐天等韩国企业在几年前就将生产线转移到了越南。
在越南买房
【/s2/】问:2019年你去了越南后，因为疫情房价有没有下降一点？
老薛:其实还在涨。经历了2020年年中以来的小幅回调，之后部分项目停售，部分给予优惠政策维持去化销售。直到今年完全放开准入限制，再加上对境外人士的限购，很多项目都供不应求。现在，我们担心的是没有客户，而是没有合适的项目。
我一个越南朋友2020年在河内周边买了一块3000多平米的地，打算做家庭式民宿。此后不断有人询价，对外报价每年翻倍。
我身边的另一个朋友在2010年买了一块地，大概12万美元。20年疫情爆发时，她考虑过以30万美元出售，但没人买。今年，一些买家出价100万美元。
问:不得不承认，两国的发展确实存在时间差。能给想去越南发展的年轻人一些建议吗？
老薛:我觉得还是理智一点好。其实我们来到这里，经历了很多波折，尤其是像我们这样想创业的人。如果他们没有创业的能力和经验，在当前的全球经济周期中，他们应该更加谨慎。还有，在特殊时期，一定要保持现金流。过去几个月，我们的几个合作伙伴在中国，不在越南做生意，这意味着没有收入。然而，我们仍然面临着很大的压力，因为我们需要支付我们在越南的同事。
问:如果一个年轻人想要逃离996的生活，去越南的机会会更多吗？
老薛:首先他需要学习越南语，然后可能会有相当多的机会，尤其是技术人才。虽然不会比在国内工资高，但是可以告别996了。其他行业，我身边有很多做进出口贸易的。
房地产是我从事的行业，相关下游行业机会很多。本地年轻人以后会更认可公寓，现在还在增量生产阶段。许多政策计划指向公寓建设；电子商务也是这个地方很有前途的方向，包括物流。越南这个一亿人口的国家，网购的窗口非常广阔。只要能找到需求点，就应该有机会分一杯羹。另外，提到的贸易、制造业、互联网需要更高的门槛，但也是现阶段越南的机遇。
工作现场
最后我想说的是，当地的年轻人基数大，同时他们很有动力去努力改变生活，很像中国的年轻人，这是支撑这些行业的有利因素。
问:刚回越南不到一个月。下半年有什么重点发展计划吗？你在越南的创业团队有多少人？
老薛:我们目前十个人，其中六个是越南本地人。下半年主要以拓展当地开发商的资源为主，因为现在咨询越南房产的客户很多，我们还是希望能帮你在当地找到更多适合投资的项目。
另一块是“副业”，也就是@的账户丮丮丮丮丮丮在越南。去年，河内因为疫情被关闭。我们团队录制了很多关于当地房地产市场和生活经历的视频。一开始挺好玩的，没想到在网上引起了很多朋友的关注。我想这也是国内对越南感兴趣的朋友了解当地真实情况的一个窗口。也希望能通过这个账号认识更多当地的华人朋友，让大家抱成一团，互相帮助。
薛在越南。
文|真迈编辑部宋洪山
上图是老薛拍的，还是来自@越南老薛
互动时刻
近年来，随着国内房价的上涨，越来越多的投资者开始投资海外。东南亚一些国家因为购房门槛相对较低，受到购房者的欢迎。有人说现在越南人在“抢房”，很像十年前的中国人。你认为未来几年越南的房价会翻倍吗？你看好越南的房地产市场吗？请在评论区留言。
