在北京周边楼市限购五年的时候，那些曾经为北京周边房价推波助澜的刚需客户、投资客、房产中介、开发商，还在两难中挣扎。就连河北首富王、和燕郊首富，也打破了环京楼市的美梦。
作者陶婷
编辑韩
世界是一个大梦，秋天的生活有多凉爽？
五年前“能买房就是赚的”的疯狂，五年后“能卖房就是运气好”的苍凉，是北京周边楼市魔力与现实的反转。
虽然今年5月以来，固安、燕郊、香河、大厂等部分地区，在放开和关闭限购后，楼市的交易量也迎来了一些需求，但这只是沧海一粟。不能提振北京周边的房价，一路下跌。固安、香河、永清、霸州等地区的房价甚至已经跌回7年前，“可以说是跌到了脚跟”。
在北京周边楼市限购五年的时候，那些曾经为北京周边房价推波助澜的刚需客户、投资客、房产中介、开发商，还在两难中挣扎。
那些花团锦簇的岁月真的一去不复返了。
01年跌到7年前。
“现在是全方位降价趋势。价格是七年前的。”6月17日，京南固安某资深房产中介秦望告诉《城市。
时隔多年的今天，秦望终于盼来了限购政策的放松。虽然廊坊没有公开出台统一的楼市新政，“固安没有限制外地户口购房，外地人在固安买房可以落户。房贷利率已经降到4.25%。”秦望说。这只是北京周边楼市的冰山一角。
(河北廊坊固安航拍)
北京周边其他地区，如燕郊、香河、大厂等。，都偷偷放松了限购，比如利率和首付，虽然没有公开统一的房产新政。据第一财经报道，在三河、香河、大厂，大部分银行将个人首套房贷下调至4.25%的最低水平。工农建四大行首付比例可以明确首套房两成，二套房三成。
这暂时增加了秦望的客户量，固安楼市也迎来了一波成交量，但房价处于整体下跌趋势。固安最高价3万。“现在价格是每平方米9000元-11000元。价格已经跌回7年前了。”告诉秦望市。其实不仅仅是固安，北京周边其他地区的房价从2 0 2 1下半年开始就一直在跌。比如廊坊市永清县的新房价格已经降到了现在的每平方米8000元以下。
多重因素导致环京区域持续降价。“第一，北京周边房价减半的事实，使得北京和北京周边形成了较大的价格差，对北京客户的吸引力不够；二是疫情抑制了泛滥的自住需求；第三，本地购房需求不足以支撑庞大的供给。”一位资深地产人士告诉都市。让那些高价买了又接受了房价减半的业主再一次感受到了痛苦。
(来源:房产网)
永县的孙娜就是其中之一。2016年，永清楼市受益于北京的溢出效应。新房价格从当年5月的每平方米6000多元，跃升到当年10月的1万多元。在一房难求的时候，孙娜抢到了一套80平米的房子，均价16000元每平米。
差不多前后，孙娜的同事杨雯，均价2.4万，总价300多万，错过了一套大三居室的退房。要知道，这个小区的平均房价是26000平米。当两个人抢房子的狂喜还没有散去的时候，在北京周边的楼市调控中，永清的房价一路走低。孙娜的房价从2017年的16000元每平方米降至10000元以下。
在杨雯，接收漏水的房屋数量从高峰时的28000个下降到每平方米20000个。这个时候，北京周边房价减半的消息已经不是什么新鲜事了。如果说永清的房价下跌会到此为止，孙娜和杨雯不能接受的是，2022年还会跌，而且跌的很惊人，不会再延续下跌趋势了。“跪着也不过分。”
现在，孙娜的房子降到了每平方米6000多元，杨雯的房子降到了每平方米14000元。至此，孙娜损失80万元，杨雯损失100多万元。“虽然是刚需，但心里还是很无力。”孙娜无奈地说道。对于刚需客户来说更是如此。那些对北京周边房价有所贡献的局里的人，更是被困在这样的环境里。
2017年，在霸州房价高峰期，秦望以每平方米9000元的价格买了一套80平方米的房子。这套房子的均价一度涨到了13400平米，但它的结局却有些悲凉:卖了4000多元，秦望亏了近30万。
现在，即使固安楼市因限购放松，迎来部分成交量，秦望也无法重现昔日“一月卖十多套房”的辉煌。
(2016年观众参观固安某楼盘)
对开发者来说也很难。荣盛发展，起源于河北廊坊，被外界誉为“河北省三大杰出人才”之一。在项目价值主要在北京周边的前提下，近几年不仅暴露出资金链的问题，排名也在2022年1-4月跌至第46位。
两个最富有的人梦想破灭。
南京，一个北京北部的老家乡，二十年来一直有一个梦想。
华夏幸福实控人王，福成股份实控人，这两个在环京楼市发家的地产大亨，尽管一个是河北首富，一个是燕郊首富，但他们的环京楼市梦还是破灭了。
2002年，已经成为“中国养牛第一人”、以火锅起家的李福成，成立三和富城地产，一头扎进燕郊这片热土。人们认为，李福成燕郊靠近北京，可以吸引“北漂”在盖楼生活和居住。今年以来，李福成低价购买了燕郊的大量土地。
同年，同样开火锅店、比早几年进入房地产行业的王接受了固安工业园项目。当时廊坊试图把固安这个环京贫困县打造成另一个苏州工业园区。即固安为委托方，华夏幸福为投资运营方，共同开发建设公共基础设施。在固安摩拳擦掌的时候，王、、已经在燕郊干得很不错了。
从2004年开始，像富城公寓、富城新城、富城青年社区这样的建筑在燕郊拔地而起。虽然像鸽舍一样密密麻麻，但北漂们很难抗拒这里的低房价。因为有足够多的客户，福成去了上城，短短10个月就创造了55亿的营收神话。“只要在北京有个漂，我就敢一直盖房子。”李福成在那些日子里发表了大胆的言论。
在固安，王实施了一揽子发展计划。聘请欧美著名策划大师，成立专业招商机构等。，华夏幸福将固安打造成为生态智慧城市。2007年，王签约廊坊市大厂县潮白河工业区项目，让华夏幸福从固安走向了北京。
2016年香河、大厂、怀来等。也有了中国幸福的身影。同年，趁着北京周边房价飙升，华夏幸福首次实现销售额过千亿，位列全国房屋销售榜第八位。王成了“环京一哥”和“环京最大地主”。
房地产投资大，周期长，回报慢，但华夏幸福的逻辑是，产业地产的本质还是地产。在产业园区的发展中，最重要的环节就是“以商品房补充产业园区”的配套居住用地。而配套房的出售是华夏幸福最大的利润来源。
今年年底，身家485亿元的河北首富王在三亚亚龙湾预订了一家五星级酒店。汪峰、韩红、崔健等明星来年会献唱。龙虾、鲍鱼、宝马等食材和奖品成为当年人们羡慕的对象。
同样，利用环京地区旺盛的住房需求，李福成以低价快销的模式在房地产上赚了大钱。今年，李福成家族以67亿元的财富位列河北胡润百富榜第9位。外界“李半城”和“燕郊首富”都给了李福成。
然而，当它达到顶峰时，它就下降了。2017年以来，北京周边楼市遭遇“史上最严多重调控”。非本地户籍购买三年，房地产泡沫被挤出，本地房价直接减半。2018年初，国家开始在金融市场降杠杆。这对于资金需求量大、依赖环京住宅销售的王来说，无疑是一场灾难。
(华夏幸福孔雀城固安)
2017年之前，华夏幸福的经营性现金流还是很不错的。2018年转为流出162.3亿元，较上年下降309%。2019年和2020年分别流出318.2亿元和231.6亿元。截至2022年6月，中国幸福债达到1000亿。
另一方面，燕郊也受到政策的严格调控，享受了前期土地红利的李福成深陷商品房产权危机。直到2021年，李福成因触犯刑法被判处三年有期徒刑，福成的房地产业务才取得实质性进展。
王对中国绕京失败的高兴有着清醒的认识。2022年春节，被裁员工将王堵在廊坊某酒店。迫于压力，王表示，自己当初陷入这种境地，是对京华周边形势判断失误。“直到今天，我愿意愿赌服输。一个是认输，一个是灰心。”
03“如果你降价，我也会降价”
为了防止房子落入手中，降价卖房已经成为北京周边楼市的常态。
以华夏幸福、福成股份、荣盛发展等为代表的开发商。已经成为降价卖房的主要群体。这些年福成的楼盘都会在关键的时间节点，比如年底或者市场交易冷清的时候，以远低于市场价的价格入市。这让其他开发商不得不拼了，“它的楼盘比市场价低很多。”有同行吐槽过。
(河北廊坊、燕郊府城上城五期、六期)
在固安新房市场，开发商也在比法降价。“你降价，我也降价。谁切得多，谁就卖得好。”跌到一定程度就不跌了，因为再跌就跌到谷底了。幸福中国也降价了。公园悦府项目以前卖17000多，现在卖12000多。之前没有降价。“告诉秦望城。
投资者的二手房也在降价出售。长期扎根燕郊楼市的资深房产中介白质对都市表示，目前来看，供应已经断供，到现在才卖房的往往都是有一定资金实力的人。卖房的一个最大原因是急需用钱。不然我们也不会在谷底亏本卖。除了一些基本面不好的二手房，“一些高于市场价的上市房源，在核心竞争力不足的前提下，会一跌再跌。”
今年3月2日，由于连续的业务挫折，杨雯再也受不了了。她决心卖掉这套大三居室，哪怕市场价只有14000元左右。然而，售房广告贴在窗户上后，并没有购房者上门。无奈之下，她只能把挂牌价降到市场价14000元。即便如此，她最终也没有找到合适的买家。“周边设施还没有，核心竞争力不够。”告诉杨雯探员。
在燕郊投资了两套房产的张也计划出售其中一套。“现在没租客租，空还要交物业费和取暖费。”这套97.39平米的花园洋房，最初是张以每平米2.79万的价格买下的，总价272万元。面对前来问询的卖家，张回复“卖240万元谈”，因为不想亏太多钱。但实际上，这套房产的市场价只有207万元。高于市场价30万元的价格让前来咨询的购房者望而却步。
与张和相比，曹魏就幸运多了。“当年在固安孔雀城买了一套小三房，最高的时候卖270万，最后卖了198万。还好我跑得快，至少小赚了一笔。现在看来很尴尬。“有人离开，有人进入。
多位北京周边的房产中介告诉城市之声，现在北京周边买房的人群主要有三类，一类是本地刚需客户和改善型需求客户；第二类是炒房团，占1%左右，主要集中在燕郊和大厂；第三，人口外溢，其中大部分人北漂，所有地区都有。
李丽丽，一个来自北方的漂泊者，在北京附近买了一套房子。李丽在北京工作，河北保定易县人。为了离家不至于太远，也不至于太贵，2021年李丽在香河买了一套126平米的房子，每平米7200元，总价126万。“环境比易县好一点，物价水平比较低，离北京近。高铁一两年就能建成，同时受疫情等因素影响，房价跌了不少。”李告诉城市社区。
(2017年香河周边小区房价超过19000元/平方米，部分高端楼盘售价22000元)
买房后，李丽并没有太关注市场，只是隐约知道“好像一直在跌”。让他没想到的是，截至今年6月15日，他买的房子已经降到了每平方米5500元。也就是说，不到一年的时间，李丽已经亏了20多万。此时此刻，李丽宁愿他不知道房子的价格。“知道跌了多少会让他更难过。”
在白质看来，如果你必须往返于双城，你需要对北京周边地区有一个清晰的了解。香河还是有一些产业优势的。在他接触的北漂中，很多人在永清买了房子，因为“'便宜':总价低，首付低”。"但在北京周边的所有地区中，永清几乎没有优势."
有人已经离开了。
有的人辞职回老家，有的人晚上冲考场。
在北京周边楼市进入冰冻期之前，华夏幸福在固安是绝对的领头羊。“以前是华夏幸福引导其他开发商量力而行。正因为如此，外地房企不愿意进来，进来了也不一定能卖出房子。”秦望回忆道。
如今，在本土开发商和外地房企的夹击下，华夏幸福在固安的市场份额有所流失，与“环京一哥”的称号渐行渐远。“现在，一些当地开发商，以及一些小开发商，正在走在前列。他们一降价就卖得很好，其他开发商也跟着降价。很多外地开发商，看到固安可以卖房，也纷纷在固安买地卖房。比如保利在中国买了一片乐土。”透露给秦望社区。
北京周边有无数的房地产从业者在与楼市渐行渐远。张军和小果这两位经历过大风大浪的地产元老，依然抵挡不住2021年下半年开始的降价潮。现在，他们一个回到了甘肃老家，一个转行做环保行业。“收入比你想象的要少。很多房地产高管也转行了。”告诉城里的张军。
华峰恐怕是第一批离开北京的房地产从业者之一。从2017年离开北京，虽然已经过去了5年，但华峰依然记得某年某日站在永定河大桥上看到的一幕:在固安方向，一群穿着短裙的姑娘，迎着7月的烈日，一见面就发传单。让他们在炎炎夏日都如此勤奋的，是固安飞涨的房价。“那是一段疯狂的时光。”华峰感叹不已。
(固安某销售中心)
北京周边的新一轮降价潮也让白质离开了北京，他搬到了北京旁边的其他城市。在经历了这么多年的市场波动后，他无法说服自己对北京保持乐观。离开北京后，虽然赚钱不容易，获客成本高，“23点前没下班”，但他告诉世人，“当你不怀念站在大街上，还能赚钱的时候，珍惜现在。现在赚的钱都是稳定积累的。”
在华峰的印象里，燕郊是一个又热又大的工地。他身边有很多做房产中介的朋友。离开北京周边楼市后，他选择南下，很多人在那里成家立业。“走了之后，我就不想回来了。”如今的燕郊，当年油被火烤的“卖一条街”，早已人去楼空空。
秦望仍然留在北京周边的房地产市场。“做了这么多年房地产，我家在这里。”她的话语流露出对过去的怀念。“赚钱会很容易”。不过，秦望仍然看好固安楼市的未来。“放松限购是好事。等疫情转好，外溢需求又会增加。”
一位在知名房企工作的高管比较悲观。他告诉市里，如果能找到便宜的地块，安全边际比较高，比如有产业支撑等内生动力，房企还是有机会的。“但北京的逻辑已经改变。在疫情的影响下，北京和北京周边的城市成了两个地方。北京周边的地域优势完全没有了，北京周边楼市的客户从北京客户变成了本地客户。谁也不知道疫情什么时候会回来。”
留下的北漂中，有2012年成为新燕郊人的江德。他可能是第一批留在燕郊的北漂。得益于优越的地理位置和相对成熟的商业配套，他所在的小区房价依然坚挺，但江德却高兴不起来。
他对燕郊的感情很复杂。一方面，蒋德清很幸运有一群可爱的邻居，但他说自己对燕郊更多的是“恨铁不成钢”。比如燕顺路，下大雨就会被淹。比如燕郊十年没起来的各种配套，比如直到今天，他对燕郊都没有归属感。比如有没有疫情，燕郊检查站就永远这么堵。这些是北京周边几乎所有地区的通病。
“房地产留不住梦想”。最后，江德跳出了这么一句话。
(文中秦望、孙娜、杨雯、白质、张潇雅、曹伟、李莉、张军、小果、华峰、姜德为化名)
(上图来自视觉中国，除来源另行标注)
