来源:时代周报作者:梁
深圳最冷海景豪宅再次拍卖。
6月24日，位于深圳市盐田区东部华侨城三区莱茵庄园46栋，上海浦东发展银行深圳分行(以下简称“浦发深圳”)名下的房产A501(以下简称“天路A501”)因无人出价，最终被拍卖。
天路A501自2018年9月首次登上拍卖架以来，已经拍卖了6次。时代周报记者注意到，天路A501首拍总价已从823万元降至558万元，降幅达265万元。另外，天路A501的起售单价只有参考价的一半。
据时代周报记者了解，由于天路A501无法清偿债务，原业主于2019年将其作为抵债物业转让给了浦东深圳。此后，浦发深圳从债权人变为业主，多次通过合法拍卖处置房产。
可悲的是，东方华侨城天禄连续两年入选“中国十大豪宅”，白派建筑大师理查德·梅尔(richard meier)亲自设计了五套房子。开发商还推出了直升机旅游，用于接待的“春天”直升机是19座的超级捷豹AS332L型号。
久而久之，这栋半山海景的豪宅已经很少有人光顾了。
“底价”拍卖
“八折八折，八折八折。这就是深圳的‘地板价’。”在天A501出手前夕，接近交易的知情人士卓告诉时代周报记者。
田A501于今年6月13日在司法拍卖平台阿里拍卖挂牌，起拍价558万元，折合单价约2.52万元/平方米。这是一套复式房，建筑面积约223平方米，2012年4月竣工，目前仍处于毛坯房状态。
(天路A501现状，来源:阿里拍卖)
“地板价”是真的。
天路3区参考价格55000元/平方米，1区至9区参考价格55000-60000元/平方米。进一步参考，深圳3595个已公布参考价的二手楼盘中，只有31个低于天路A501的起始单价，大部分位于龙岗坪地、大鹏南澳等远郊区县。
天坛A501也有“高光时刻”，跻身千万豪宅。
2018年，因原业主无力偿还贷款，债权人浦发深圳申请查封其房产天路A501，并强制拍卖偿还债务。当时关于天路A501的市场价，专业鉴定机构给出的估价是1176万元。
随着深圳房地产市场的区域分化和结构调整，天路A501价值缩水。
2018年9月30日，天路A501首次开拍。起拍价823万元左右，比市场价低了30%，因为没有人竞拍。2018年10月和2019年1月，天路A501经历了两轮拍卖。起拍价降至658万元左右，仍无人出价。
经过三次拍卖，2019年4月，天路A501作为司法抵债财产被法院裁定过户至深圳浦东，登记价格约658万元。
至此，浦发深圳从债权人变成了所有者。
卓魏一在接受时代周报记者采访时表示，根据《商业银行法》第四十二条规定，商业银行因行使抵押权、质权而取得的不动产或者股权，应当自取得之日起两年内处分。
“还债的地产银行拿不了太久，浦发深圳只能亏本卖。”卓魏一透露。
于是，2021年12月10日和20日，浦发深圳挂牌天路A501进行拍卖，起拍价分别为527万元和558万元。虽然两场拍卖会都吸引了数万人观看，但最终还是黯然收场。
在6月24日的这场拍卖会上，天路A501的人气不减。据阿里拍卖统计，共有109人设置了提醒，吸引了8417人围观，有1人报名。最终因为竞买人未能出价，拍卖失败，天路A501宣布拍卖。
(天路A501最新拍卖结果。来源:阿里拍卖)
废弃的海景豪宅
东部华侨城位于深圳盐田，依山而建，俯瞰大梅沙，占地近9平方公里。是华侨城(000069)开发的世界级度假目的地。SZ)投资35亿元，首个国家生态旅游示范区。由酒店、文化旅游、房地产等板块组成。
天禄是东部华侨城的一个地产项目，8区(4号区)共开发4个地块，定位为住宅和别墅，2007年开始发售。位置最为优越的8区，2009年底入市，以近13万元/平方米的单价成为深圳“楼王”。
随着城市中心的转移，深圳曾经的“楼王”光环褪去。
“当年，买别墅竖起大拇指。现在这么多钱买大梅沙，代理商还得在背后说几句。”在深工作多年的资深经纪人罗敏告诉时代周报记者。
不仅中介看不上，天路还被大部分银行拉入了“黑名单”。
" 90%的银行不会接受天竺作为抵押品."深圳某商业银行客户经理魏宜兰在接受时代周报记者采访时表示，银行做房贷的基本标准是抵押物流转顺畅。“银行放贷无非是担心客户不还钱。只要抵押物能正常流通，就没什么好怕的。司法拍卖上见。”
按照这个标准，天禄显然不是一个理想的标的。
罗敏提供的一份成交记录显示，再次被司法拍卖的天禄三区，三年来仅有三次成交，一套成交单价约33800元/平方米，远低于参考价55000元/平方米。“王楼”8区仅录得两笔成交记录，成交单价约10万元/平方米。
法国拍卖市场的日子，也陷入僵局。
据时代周报记者不完全统计，在阿里拍卖平台上，自2017年以来，天玺累计80次拍卖记录(包括同一楼盘的多次拍卖)，仅成功成交12套。上一笔成功成交的物业是今年6月12日拍卖的天路6区31号楼502物业，建筑面积约219平方米。总成交价约598万元，原业主购买价约1079万元。
80次拍卖记录中，浦发深圳“贡献”了10次。
时代周报记者了解到，由于拍卖情况不佳，浦发深圳接收了天禄三区两套房屋作为抵债资产，分别是天禄三区莱茵庄园46栋A501和A103。其中A103连续经历四次拍卖，于2021年12月以底价753万元拍出，单价约3.17万元/平方米。
根据相关裁定，天禄三区A501、A103原业主分别欠浦发深圳860万元、983万元本息。
“浦发深圳是债权人，赔钱很正常。不可能每一单都赚。”魏说，“不良贷款发生后，银行想早点处理，时间对银行来说更宝贵。”
(应采访对象要求，卓、、魏宜兰为化名。)
