文|《财经国家周刊》记者丹华
"房票安置"--郑州楼市的进一步放大。
近日出台的《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法(暂行)》(以下简称《办法》)明确提出，郑州市棚户区改造实行“房票安置”，被征收人可凭房屋安置补偿权益换来的“房票”跨区域购买指定开发商的商品房，不计入限售房数量。
“这是郑州房地产政策的优化调整，有利于去库存，降低棚改成本。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李对《财经周刊》表示，目前房地产政策不能再停留在单一维度，必须更加细化，满足居民心理诉求，引导市场需求释放。
不仅仅是郑州。仅今年一年，全国就有信阳、许昌、鄂州、张家港、温州等近20个城市出台了“房票”政策。“房票”政策密集出台后释放了什么信号？
▲新华社记者周目摄
郑州推“房票”，可抵购房款
郑州提出的“房票安置”，是指房屋征收人后期按照货币安置、产权调换的政策，将规划好的房屋转换成货币，以“房票”的形式发放给被征收人，再由被征收人自己向开发商购买商品房的一种房屋安置方式。
例如，郑州此次实施的中心城区，即中原区、二七区、金水区、管城回族区、惠济区、郑东新区、郑州经开区、郑州高新区，被征收人可以使用政府给予的“房票”，在“房票配售”涉及的所有开发商项目中自主购房。
“‘房票’不仅解决了住房问题，还给予居民相应的补贴和现金奖励。大家都放心了。”家住郑东新区的刘文是被征收人。据她介绍，按照当初的拆迁合同，她家有600平米左右的安置房。以6000元/平方米的价值计算，她可以获得约360万元的‘房票’，以2万元的单价，她可以购买180平方米的商品房。“终于不用等安置房了。”
▲新华社记者牟宇摄
值得一提的是，与之前的货币补偿和安置房两种方案相比，目前的“房票安置”方案还给予了额外的奖励和优惠政策。
其中，征收人给予8%的安置补偿权益，计入“房票”面总金额，并以现金形式给予3个月的过渡费。使用“房票”购买的商品房不纳入家庭限购，还可以享受安置房税费减免、商品房子女入学资格等。
“目的是拓宽城市棚户区安置渠道，满足群众对安置房的多样化需求。”北师大政府管理研究院副院长、产业经济研究中心主任宋说。通过“房票安置”，可以打破安置房建设慢、过渡期长的局面。无需等待多年，市民可以用“房票”买到现房，也不必被动选择住“回迁房”，在改善性购房上有了更多选择。
“如果‘房票’推广工作到位，可以减少或取消安置房建设，减轻政府直接建设此类房屋的压力。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《财经国家周刊》记者。
为防止投机倒把等乱象，《办法》还要求“房票”实行实名制登记，持有人应为被征收房屋的所有权人，使用人限于持有人、持有人配偶及持有人近亲属，不得转让、赠与、抵押、质押或套现。
已有近20个城市实施。“去库存”的新举措？
事实上，“房票”并不是一个新名词。历史上很多城市都出台过类似的制度。
2016年以来，在全国房地产“去库存”的大潮下，不少城市尝试使用“房票”，尤其是鄂尔多斯、绍兴、金华、义乌、湖州等库存较高的地方。短时间内，大量购房者涌入市场，有效帮助楼市回暖。直到2018年，棚改货币化权利收回，“房票”才逐渐淡出市场。
5安居客房地产研究院分院院长张博对《财经周刊》表示，郑州出台这一政策也与当地市场的库存压力没有得到根本缓解有直接关系。“‘房票’新政意在通过引导需求来扭转市场下行趋势”。
郑州也是今年打响楼市政策调整“第一枪”的城市。3月1日，郑州发布《关于促进房地产业良性循环健康发展的通知》，涉及取消“认房认贷”、降低利率、给予房企贷款支持等18项多维度、大力度的政策调整。不过，买家的信心仍有待加强。
中房协数据显示，今年5月，郑州新建商品住宅成交42.6万平方米，环比下降16.5%，同比下降50.2%。二手房成交33.5万平方米，环比下降14.2%。目前郑州商品房狭义库存1395万平方米，去化周期仍达到34个月。
河南省房地产研究中心总经理梁说，郑州的住房市场比较特殊。由于过去城市改革的长期和大规模实施，在当前的城市改革中有大量的群体需要安置。但在宏观经济增速下滑和调控的影响下，当地楼市因去年暴雨而库存压力较大，整体市场有待提振。
▲河南省郑州市某商品住宅楼。新华社记者李博摄
他认为，《办法》对市场至少有两方面的影响。一是可以妥善安置城改中未安置的群体，保护这些群体的合法权益，盘活郑州当地的房地产市场；第二，政府也可以通过鼓励安置群体“房票安置”的方式起到支持作用，有利于市场去库存，提振整体市场信心。
公开资料显示，此轮“房票配售”已经实施，包括河南信阳、江苏常熟、浙江绍兴、丽水、南京、宁波奉化等近20个地方。
“多地重启棚改‘房票配售’制度，意味着新一轮去库存正在悄然开启。”多位业内专家告诉《财经周刊》记者。
如何做好？细节仍需澄清
从公开信息来看，目前“房票安置”大多始于三四线城市，且大多库存高、去化压力大，而这一政策在各地也在不断落实和完善。
市场人士认为，当前市场的核心问题是有效需求不足，而旧改和棚改是相当旺盛的需求。如果能够通过各种有效措施将这种需求成功引入楼市，将对整个房地产市场的盘活起到类似“鲶鱼效应”的引领作用。
“就像2015年棚改货币化推进一样，目前政策的关键是能否找到一种满足各方需求的手段，既能有效促进低线城市因城施策的销售回暖，又不刺激核心城市的价格上涨。”中信证券分析师陈聪表示。
在他看来，“房票”是房屋征收过程中与货币安置和购买商品房挂钩的跨期结算模式。因为严格限制区域使用，完全可以因城施策，一般不会造成一线城市的房价上涨。“所以如果推广这种模式，可能有助于促进房地产产业链的整体复苏。”
“‘房票’制度的意义在于，第一，可以精准满足多套房屋的需求，改变房地产市场的供求关系，使市场回暖；二是通过给房企精准输血，促进房企活跃，从而减少烂尾楼面积。”公瑾企业管理咨询有限公司合伙人曹艳艳认为。
根据郑州的《办法》，“房票”的持有和使用期限自签发之日起计算，最长不超过12个月。被征收人应在“房票”有效期内买房并付款。逾期不使用的，采取货币补偿方式安置，开发企业取得“房票”后向政府申请解决。
《财经国家周刊》记者采访了几位开发商的高管，他们都认为政策肯定对市场有积极影响，但仍有一些细节需要澄清。房企的担忧主要在于是否由地方政府支付或从土地中扣除、款项是否到达监管账户或企业账户、账期是否延长、对企业现金流可能造成的影响等不确定性。
本报记者致电郑州市住房保障和房产管理局，工作人员回应，“目前大的安置方案已经基本确定，但补偿安置细则可能有待商榷。很多房企也在了解情况。”此外，该工作人员表示，前期被拆迁的人也有不少打电话来咨询，但从政策设计的角度来看，“房票安置”是针对没有签订拆迁安置协议的新拆迁人的。
不少业内人士认为，“房票”政策可以在短时间内缓解房地产稳增长、去库存的压力，但能否成为各地稳定市场的“良药”，仍需平衡各方利益，进一步完善落地细则。
回归江湖的“房票”政策有什么作用？
几年前就退出人们视野的“房票”，最近又成了一个“热词”。
6月20日，郑州大张旗鼓地说要实施棚改房票安置，并设置了一系列优惠条件，似乎在督促房票持有者赶紧买房。郑州说，这个想法不是天上掉下来的，是基于杭州、温州、信阳等地的经验。
事实上，在郑州出台房票政策之前，常熟、宜宾、丽水等10多个城市今年已经探索实施了“房票”政策。
所谓“房票”，其实就是权益货币补偿量化后出具的购房结算凭证。早在2013年，国务院就发布了《关于加快棚户区改造的意见》，提出要“进一步加大棚户区改造力度，使更多困难群众住房条件尽快得到改善”。此后，棚改明显提速，多地陆续出台“房票”相关政策。
中国人的各种“票”你应该很熟悉，比如买粮的粮票，买布的布票，甚至大型的自行车票。与自由使用的货币不同，凭证的最大特点是有计划，即可以用来定向分配物资，大大增强了对经济的控制能力。
今天的房票也差不多。与棚改货币化安置不同的是，人们可以随意使用资金，房票使得持有人必须在特定的时间和区域购买特定价格的房屋，这无疑使得持有人的购买行为相对确定，可谓精准导向。
当然，房票政策也有一定风险，比如资金能否顺利到位，房企参与意愿如何。
但是，棚改不仅仅是简单的解决棚户区居民的居住环境问题。国务院已经说得很清楚了，棚户区改造可以“有效拉动投资和消费需求，带动相关产业发展”。
早在今年3月1日，郑州在《促进房地产业良性循环健康发展的通知》中也提到了“推进安置房建设和改造”。可以说，棚改在一定程度上承担了刺激经济的作用，郑州也有意用这种方式推进房地产的去化。
但问题是，中国进行了大规模的棚改。住建部数据显示，2016年至2020年，全国预计开工棚改2300多万套，预计投资约7万亿元。
2022年，2月24日国新办发布会上，时任住建部部长王介绍，希望全年改造棚户区120万户。这一数字远远低于往年的平均水平。
对于旧城区改造，目前鼓励的是旧小区改造，而不是大拆大建。
郑州的趋势也差不多。郑州市政府工作报告显示，2021年郑州市建设安置房约5.66万套，安置13.5万人。2022年，计划基本完成棚户区改造3.2万套，新开工4257套，安置15万人。
在棚改逐渐接近尾声的大背景下，“房票”政策能在多大程度上刺激楼市，还有待观察。
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