偿债高峰到达，房企借钱难，有公司啃下%高息贷款

偿债高峰到达，房企借钱难，有公司啃下20%高息贷款

虽然销售市场略有回暖，但对于即将到来的房企偿债高峰来说，是杯水车薪。

据克而瑞统计，2022年6-7月，200家核心房企境内外债券总到期规模约为1755亿元，其中近两个月民营企业总到期规模约为1178亿元，占总规模的67%。

同期，民营房企的融资环境并没有明显改善。据中指院统计，今年1-4月，由于行业流动性紧张，多家民企相继违约，行业信用债发行以国企为主，民企仅成功发行8只。5月以来，在监管层的指导下，包括旭辉在内的5家示范民营企业陆续发行了带有信用保护工具的债券，但并没有更多的民营房企获得类似的融资机会。只能寻求利率更高的贷款或者增加资产出售。

在此背景下，房企继续寻求到期债务展期。据CICC统计，2022年1-5月，国内已有25只房地产债券展期。业内人士认为，在房企资金压力没有明显改善的情况下，未来可能仍会有更多房企面临债务违约风险。

利率高达20%

上周有两则关于房地产市场融资的新闻。

一个来自民营房企代表徐辉。6月24日晚间，旭辉集团向社会公开披露，已完成2022年第一期公司债券的簿记建档工作，发行规模5亿元，期限4年，票面利率5.5%。本期债券使用中国证券金融股份有限公司和国泰君安证券创设的信用保护证书。

至此，碧桂园、龙湖、美的地产、新城、旭辉等5家示范房企完成了相关带有信用保护工具的公司债发行。

另一个融资消息来自华南房地产公司雅居乐。同样在24日晚间，雅居乐宣布获得不超过8.94亿港元的夹层融资贷款。

根据雅居乐的上述公告，2021年4月15日，雅居乐间接全资子公司傅锐发展有限公司(以下简称“傅锐发展”)与优惠贷款人(作为原贷款人)签订了优惠融资协议。优先贷款人同意向借款人提供最高本金约10.4亿港元的定期贷款融资，年利率为香港银行同业拆息加1.4%，为期24个月。

今年6月24日，傅锐发展与优惠贷款人签署了《优惠融资补充协议》，将上述融资的最终期限延长12个月，同意签署夹层融资协议并设立相关担保。

具体而言，根据夹层融资协议，夹层贷款人同意向借款人提供本金总额最高为8.94亿港元的夹层融资，期限为自提款日起24个月。同时，夹层融资需要雅居乐签署担保。

根据夹层融资协议，夹层贷款人可以选择在满足一定条件后，将贷款转换为借款人的全部已发行股份；上述条件包括雅居乐的资不抵债。

雅居乐在公告中表示，如果夹层贷款人选择行使期权，傅锐发展将不再是雅居乐的子公司，预计将录得约14.37亿港元的亏损。

根据披露，傅锐发展的主要资产为一幅位于香港柏架山道的土地，地盘面积约为24，200平方尺，以及一幅位于香港英皇道的土地，地盘面积约为10，000平方尺。该物业将开发为两栋住宅建筑，约有600个单元。

据一位长期跟踪房地产领域的固定收益分析师介绍，雅居乐获得这笔融资主要是基于在香港的项目。目前雅居乐还有其他融资项目在进行中，“其他民营房企也有类似的融资项目”。

"按揭融资基本上是民营房企唯一的渠道之一."上述固定收益分析师表示，目前普通民营房企的融资环境并没有明显改善。

值得一提的是，雅居乐的夹层贷款年利率高达20%。在汇盛国际金融总裁黄立冲看来，“对于目前的民营房企来说，拿到钱就能暂时生存，利率并没有那么重要。”

债务展览和展览

事实上，在目前的市场背景下，大部分被展期或违约的民营房企已经关闭了再融资渠道，不断寻求展期成为处理债务的主要方式。

4月份完成延期的《融创地产集团股份有限公司2020年公开发行公司债券(第一期)》(以下简称“PR融创01”)目前面临新一轮延期。

公开信息显示，“PR融创01”总发行规模40亿元，票面利率占比4.78%。回售资金及利息本应于2022年4月1日支付。之后采用了本期债券的展期方案，对应的赎回方案为自2022年4月1日起18个月内定期支付一定金额的本金，直至本期债券本金总额清偿完毕的第18个月，本金清偿完毕。

根据上述方案，融创已于5月15日完成前10%本金及其相应利息的全额支付，应于6月30日第二期支付“PR融创01”发行总额的10%。

如今，第二期的支付遇到了困难和不确定性。6月24日，融创在上交所发布公告称，“截至目前，公司面临短期资金压力，预计无法在2022年6月30日前募集到充足的分期资金。拟调整本期债券的还款节奏。”

融创公告中称，自2022年4月1日调整本息支付安排以来，房地产行业销售市场持续低迷。同时，由于疫情反复，融创今年1-5月累计合同销售金额实现同比下降59.16%，极大影响了其短期资金安排。

对于已经展期的债务，再次调整支付节奏的情况也出现在世茂身上。公开信息显示，世茂担保的“中信建投-信谊供应链金融一期资产支持专项计划”近日对调整后的延期计划进行了调整，将原11个月的延期计划改为延期18个月，即每期剩余本金的支付时间延长了7个月左右。该产品优先级部分“PR1优品”，发行规模7.15亿元，持续金额约5亿元。

奥地利开始寻求延长国内债务的到期利息。6月20日，奥园发布债券公告，称“21奥园债”本应于7月2日支付第一年利息，拟要求债券持有人变更当期利息的支付安排。由原来的一次性支付，调整为从7月2日起12个月内定期支付一定比例的利息，直至第一年结束。

根据上述公告，“21奥园债券”发行规模共计18.2亿元，期限4年，票面利率6.8%。包括上述延期计划在内的三项提案的投票截止日期为6月27日。知情人士透露，在召开持有人会议之前，他们已经提前与投资人“沟通好了”。

据CICC统计，2022年1-5月，国内已有25只房地产债券展期。同时，截至目前，已有13家房企寻求境外美元债券展期，包括大发、中粮、郑融等。

据克而瑞统计，截至6月初，新发行的美元债券共26只，但其中16只为要约交换，即用现有票据交换新发行的票据，变相展期。

7月迎接还债高峰

随着下一个房企偿债高峰的到来，未来债券展期会更密集地出现。

据柯睿统计，2022年6-7月，200家核心房企境内外债券总到期规模约1755亿元，其中民营企业债务压力巨大，到期债券约1178亿元，占比67%。同时，下半年海外债券占民营房企到期债券总额的56%左右。

另有公开信息显示，7月份，国内共有58只房地产债券面临到期回售，总金额约649亿元。其中，恒大、华润置地、金地、融信、宝龙等房企均有两笔以上国内债务需要偿还。

与之相对应的是，民营房企的融资环境始终不乐观。

据中指院统计，今年1-4月，由于行业流动性紧张，多家民企相继违约，行业信用债发行以国企为主，民企仅成功发行8只。

5月以来，在监管部门的指导下，龙湖、碧桂园、美的、新城、旭辉等5家示范民营企业，，采用信用保护工具，先后发行6期债券，总发行规模约39亿元。

然而，时至今日，除了上述五家房企，很少有民营房企能够在公开市场实现融资。事实上，即使是上述已经被监管部门盖章认可的示范民营房企，从2022年开始发债也不是难事。

5月底，在上交所组织的5家民营房企与投资者的交流会上，参会的部分房企高管提到，2022年2月至5月，公司两次发债。虽然两次都成功了，但是第二次明显感受到了市场的压力，发行困难。“以前有两家大型银行机构和我们公司有过合作，一些暴雷企业影响了他们对民营企业的投资。后来基本上是‘一刀切’。”

在融资渠道没有明显打通迹象，销售回暖不明显的情况下，房企还在努力加强回血。近日，奥园以总价5.68亿港元的价格出售了澳大利亚两家子公司的股份；RF地产5月打折出售海南大英山新城市中心项目，回款约10亿元。

“总体来看，还是有很多房企存在流动性问题。未来可能还会有更多的房企出现债务违约，这仍然需要业界的关注。”凯瑞研究中心指出。