中国房地产大数据报告2020

中国家庭房龄大数据：超八成建于1990年后，楼市未来增量在哪里

中国现存的房屋主要是什么时候建造的？

国家统计局近日发布《中国人口普查年鉴-2020》。第一财经记者对相关数据进行梳理和计算后发现，85.6%的中国家庭住宅建于1990年之后，只有14.4%的家庭住宅建于1990年之前。此外，本世纪建造的房屋数量达到65%。

《中国人口普查年鉴-2020》详细披露了第七次人口普查的分项数据。根据年鉴的描述，第七次全国人口普查采用了长短普查表。人口简表包括反映人口基本情况的项目，由所有住户(不包括港澳台居民和外国人)填写；人口普查表包括所有简表项目和人口的经济活动、婚姻和生育、住房等项目。，并抽取全部住户(不含港澳台居民和外国人)的10%填写表格。因为人口普查长表是按户抽样登记的，所以总人口和各种人口统计数据的抽样比例会略有不同。

其中，长式数据第九卷“住房”按房屋竣工时间，收录了全国及各地区家庭住户的住房情况。

《中国经营报》记者整理计算了相关数据。以10年为周期，中国家庭住宅竣工时间在90年代达到20.6%，2000年代达到30.3%，2010年代达到34.7%。可以看出，1990年以后，尤其是新世纪以来，中国的住宅建设达到了顶峰。其中，如果只看城市的部分，这个比例更高。资料显示，中国城市家庭住宅88.4%是1990年以后建造的，本世纪68.1%。

5安居客房地产研究院分院院长张博对第一财经分析道。在过去的20年中，中国的房地产建设是最快的，这不仅促进了整个市场的快速发展，而且同期中国的人均居住面积也迅速增加。

数据显示，2020年，中国家庭人均居住面积将达到41.76平方米，户均居住面积将达到111.18平方米；中国城市家庭人均居住面积为36.52平方米。

中原地产首席市场分析师张大伟也对第一财经表示，从2000年开始，中国的住房建设量就非常大，现在住1990年以前建的房子的人比较少。

另一方面，大部分家庭房屋是1990年以后，尤其是2000年以后建造的，约占三分之二，这也意味着中国房地产市场很难保持高速增长的势头。市场未来的发展将以结构性变化为特征，部分人口流入的大中城市、都市圈、城市群将是楼市增量的重点；从产品结构来看，改善型产品和适应老龄化社会需求的产品将是重点。

第一财经记者梳理《中国统计年鉴2021》和2021年经济社会发展数据后发现，2021年，中国城镇人口新增1205万人，创下26年来新低；2021年，中国城镇化率提高0.81个百分点，26年来首次低于1个百分点。

张博表示，未来，房地产市场的需求增长将与整个城市化同步。现阶段中国城市化的高速增长已经过去，下一步将以分化为特征。一些热点城市，如杭州、合肥等。，仍然有大量人口流入，并且人口常年净流入到排名靠前的城市。他们的楼盘还是有很大的发展空，未来不同城市的表现会更加分化。

同时，部分城市将加快存量房改造。数据显示，上个世纪建造的房屋比例已经达到35%，城市中的比例接近32%。上个世纪建造的许多房子都是楼梯建筑。根据张博的分析，许多城市的建筑将不再是快速的增量变化，而是在技术上对存量进行一些改变，如旧住宅区的改造，安装电梯和扩展停车功能，以更好地满足需求。这一点在一二线城市会更明显。

分省份来看，以2000年为界，2000年以前建造的家庭住房比例最高的是上海，达到50.4%，辽宁、天津分列二、三位。总的来说，这些地方的工业化和城市化都比较早。在其他大城市，大拆少，旧改多，微改多，所以2000年以前建的房子比较多。

以1990年为界，1990年以前建造的家庭住房比例最高的是天津，达到23%，辽宁、上海、陕西也超过22%，山东、河北超过20%。

相比之下，宁夏、西藏、新疆、青海、广西、安徽、江西等7个省份，1990年以前建造的房屋占比不到10%，主要来自中西部地区，尤其是西部地区。

随着西部大开发、中部崛起等战略的实施，以及2008年以来沿海产业加快向中西部地区转移，中西部地区的工业化和城市化进程不断加快。新世纪以来，特别是2008年以来，很多城市的房子都建起来了，整体居住面貌发生了深刻的变化。虽然中西部地区很多农房破旧不堪，但在实施扶贫、乡村振兴等战略后，农房焕然一新。