见习记者文
“房地产市场运行的指导原则已经全部改变，房地产行业进入了一个新的发展阶段。不会回到过去的发展逻辑，也不会回到过去高峰期的规模和增速，”万科(00002)董事局主席郁亮在股东大会上直言。
6月28日，万科召开2021年度股东大会，2022年第一次a股股东大会，2022年第一次h股股东大会。面对房地产市场的现状，虽然郁亮认为房地产市场的规模和增速已经不再，但在他看来，短期市场已经见底，未来的市场复苏将是一个缓慢温和的过程。
股东大会现场
市场复苏仍需要时间
去年下半年，国内房地产市场经历了一场前所未有的地震。虽然万科整体营收保持稳定，但归母净利润同比降幅高达45.7%。这是万科上市31年来第三次净利润下滑。上一次是2008年，全年净利润40.33亿元，同比下滑16.74%。
郁亮坦言，这几年很多行业都不容易，房地产不是最难的，所以房地产行业没有理由躺平。在股东大会上，他分享了一组行业数据:根据各地网签公开统计，1-2月份主要一二线城市商品房销售面积同比下降36%，4月份同比下降60%左右。但5月份情况有所好转，6月份以来环比明显上升。对于目前的房地产行业，郁亮认为，短期市场已经见底。
国家统计局此前数据显示，1-5月，商品房销售面积50738万平方米，同比下降23.6%；其中，住宅销售面积下降28.1%。商品房销售额48337亿元，下降31.5%；其中，住宅销售额下降34.5%。但5月份商品房销售出现边际改善。根据RealData的测算，5月份全国商品房销售面积和商品住宅销售面积同比分别增长25.8%和23.8%。销售额分别增长29.7%和26.4%。
对于出现一定程度回暖迹象的数据，郁亮认为，一方面是政策的出台带来了积极效果，另一方面是4、5月份因疫情而延迟的需求释放弥补了这一点。“每年6月份，房地产公司一般都会抢着销售，成交量会出现一个小高峰。最后，是因为5月份的基数比较低。以上因素使得6月环比增速较快。”
不过，他也表示，市场复苏是一个缓慢温和的过程，仍需要时间来恢复。6月份虽然环比涨幅明显，但同比仍有所下降，只是降幅相对收缩。对于行业的未来，郁亮表示，房地产市场的环境已经和过去发生了变化，包括人口状况、收入状况以及房地产市场运行的指导原则。“行业已经进入新的发展阶段，不会回到过去的发展逻辑，也不会回到过去高峰期的规模和增速，”他说。
在未来2-3年内实现稳定的业绩
会上，万科总裁兼首席执行官朱久生提到，万科将继续稳健经营，保持健康的财务状况，继续加强现金流管理，持续优化债务结构和融资成本，坚守“绿色文件”和行业最先进的信用评级。
他表示，万科将通过开发运营总部统筹业务的开发和运营，发挥开发运营总部的集中管理职能，从而止跌企稳开发业务。
事实上，万科去年的开发业务明显承压。一方面，销售金额减少。2021年，万科实现销售面积3807.8万平方米，销售金额6277.8亿元，同比分别下降18.4%和10.8%。
另一方面，新开工规模下降，竣工规模没有完成年初计划。2021年，万科开发业务新开工产能面积约3265.3万平方米，同比下降17.6%，完成年初计划的103.7%；业务开发完成面积约3571.4万平方米，同比增长5.6%，已完成年初计划的99.6%。
而且今年销售之前5月份的销售情况也不乐观。前5个月，万科累计实现合同销售面积981.1万平方米，合同销售金额1681.1亿元。经计算，合同销售金额和销售面积分别下降41.38%和46.13%。根据韩毅智库的一份报告，经过计算，即使保障房建设得到积极推动，今年房地产开发总投资仍将为负。乐观假设下，房地产开发总投资仍将下降6.9%。
朱久生也表示，未来2-3年，万科能够稳定业绩，保持开发业务第一阵营的地位，实现向房地产开发与经营并重的转变。
谈万科其他业务的转型进展
在房地产开发业务之外，朱久生在会上谈到了万科转型的进展。“万科的物流业务今年将实现报表盈利，长租公寓业务今年已经实现现金流盈利，明年也将实现报表盈利”，朱久生在会上表示。
目前，万科的万物云86.4%的社区项目和89.2%的商业企业和城市项目位于一二线城市。管理项目4393个，管理面积7.8亿平方米，同比增长35.9%；合同管理项目5553个，管理面积10.1亿平方米，同比增长38.0%。
朱久生在股东大会上提到，2021年万物云实现全口径营业收入240.4亿元，同比增长32.1%。万科坚持优质服务、一流服务口碑的品牌形象，内生增长势头强劲。由第三方负责的住宅项目有1605个，占比56.9%。2021年新增住宅签约面积，向外拓展业务占比70%以上。
此外，万物亮星专注于商业企业的物业服务。2021年，万物亮星拿下全国超高层项目50%以上。报告期内，万五粮银行商业外包收入占比71%，目前管理的第三方商业企业达到1319家，占比84%。
此外，万科租赁住房业务已在全国33个城市布局，总规模20.87万套，累计开盘15.95万套。据了解，2021年，其年出租率为95.3%，年经营出租屋收入28.9亿元，同比增长13.9%。2020年，Park已经实现了现金流盈利。
深铁表示相信长期主义
作为万科的大股东，深圳地铁集团对万科股价的看法也是关注的焦点。会上，董事会秘书朱旭传达了深圳铁路总公司的观点。
她表示，深铁已经注意到万科转型过程中的新亮点，如物业服务、租赁住房、商业、物流、冰雪等业务业务，都保持了快速增长。这些业务增速高于住宅开发业务，营业收入规模接近400亿元。据了解，深铁表达了对长期主义的信仰，以及对万科股价的长期看好。
值得一提的是，根据此前公布的分红方案，万科分红比例拟从2020年的35%跃升至50%，合计分红112.8亿元，预计每股分红0.97元，去年为每股1.25元。对此，朱旭在会上解释称，2021年，由于万科股权净利润下降超过40%，为缓解股东分红下降，董事会特别提出今年将分红比例提高至50%。
朱旭表示，万科长期坚持稳健的现金分红政策，历史平均分红比例为33%，近年分红比例稳定在35%左右。未来分红政策仍将综合考虑公司长期发展需求与维护股东权益之间的平衡，分红比例稳定在35%-40%之间，有利于长期投资万科的投资者规划现金流回报。
编辑:乔伊
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