一线城市的租房市场正在回暖，上涨过快的案例大多来自于普租，而长租机构的租金波动不大。
正文|柳岩
“不是说大批民工撤离上海吗？为什么房租每个月涨了两千多？”
“今年毕业季找工作很难。都是一边找工作一边租房子。一线城市不给我们留的机会吗？”
最近，波动的租金与租户预期的偏差导致租金话题在社交网络上被热搜。
很多人认为这是一场“房东、中介、长租中介参与的阴谋，他们联手炒高房价。”
但据诸葛找房研究院数据显示，2022年5月，一线城市平均租金为86.66元/平方米/月，环比上涨0.39%，同比上涨4.03%。不是比网上渲染的高10%、20%甚至更高。
虽然随着一线城市逐渐摆脱疫情，进入复工复产阶段，上海、北京、广州等地租金开始率先反弹，但整体反弹幅度低于去年同期。以上海为例。多家机构数据显示，去年同期租金同比上涨近10%。
综合市场数据，租赁市场整体温和复苏，租金虽有波动，但远低于去年同期水平。相对于传统的普租模式(个人房东直租，链家作为中介机构，我爱我家等。)，长租机构的增加(机构出租，包括免费、互助住宿和停车等。)不高。
为什么一线城市的这一波房租波动会导致个人感觉和市场实际情况的反差？
哪种租赁模式涨幅更高，波动更大？
了解这些问题，实施有针对性的解决方案，有助于一线城市维持合理的租金价格，从而留住人才，加快复工复产。
租赁市场正在复苏
今年6月，疫情过后，市场回暖，叠加毕业季租房热点，市场逐渐迎来复工复产。据自如研究院数据显示，上海6月1日复产，租赁市场日均成交量已基本恢复至去年同期水平。同期，北京租赁市场需求逐步释放，尤其是长租市场成交量环比增长30%以上。
盘古智库高级研究员蒋寒认为上海、北京等一线城市这段时间的高租金人气是多种因素叠加的结果:
克而瑞的数据显示，今年5月，上海个人住房租金为102.51元/平方米/月，在55个城市中排名第一，是唯一一个每平方米月租金超过100元的城市；环比上涨6%，在55个城市中排名前三。
根据5同城和安居客的数据，今年3月北京平均租金为6372元/月，5月北京平均租金继续上涨至6557元/套/月。
诸葛找房研究院数据显示，今年5月，一线城市平均租金为86.66元/平方米/月，同比上涨4.03%。
而我爱我家研究院2021年上半年数据显示，重点监测城市为12个，上海整平米租金最高。同比来看，上海、北京、南京、成都等6个城市的平方米租金有所上涨，上海涨幅近10%。根据克而瑞发布的2021年数据，2021年上海房租呈持续上涨趋势。7月份，全市个人住房租赁价格同比上涨16.45%。
可以看出上海和北京的房租已经连续多月上涨，但同比波动幅度还不如去年。
从数据反馈来看，上海、北京租金涨幅较大的房源大多来自核心区域的普通出租屋。
从区域来看，4月份，上海近六成城市租金上涨，其中黄浦区租金涨幅最大，为15.18%。
而同期上海的集中式长租仅小幅上涨。5月份，租金水平为162.55元/平方米/月，较去年同期下降1.7个百分点。
北京也是如此。根据头部房屋中介的综合数据，长租中介在上地、中关村、望京等热门租房区域的租金波动明显低于普租。
《中国建设报》综合市场调查显示，上海、北京的租房市场虽然受疫情影响，但长租中介的租金和营业额相对稳定。今年二季度，全国房租水平保持稳定，环比波动幅度在2%以内。与去年同期相比，目前客户的续约价格平均上涨2.5%-3%，低于一线城市过去一年的一般租金价格涨幅。
以北京望京区望京路3号院租金波动为例。2021年2月至2022年6月，一般租赁房源累计变动增长32.4%，自由房源累计变动增长4.3%。其中，今年3月以来，该小区一般租赁房源累计上涨7.5%，自由房价变化率为2.2%。
据悉，在目前的房屋租赁市场中，约有30%的房屋为个人房东出租，俗称手拉手交易；30%的房源通过品牌房产经纪公司挂牌出租，如我爱我家、链家等；30%的房源是一些较小的、区域性的房屋租赁中介公司出租的。这三个品类加在一起，基本占到了租赁市场90%以上的供应量。
北京市房地产中介协会秘书长赵认为，目前一线城市租金并未普遍上涨，各区域租金有升有降。整体波动低于去年同期，机构化长租波动低于一般租金。而且机构运营的长租市场占比还不高，目前消费者的选择也比较多。长租机构尚不具备操纵市场价格，哄抬整体租金上涨的能力。
定价逻辑决定租金的波动
为什么长租或机构租比一般租波动小？这背后的主要原因是个人房东和机构平台的运营逻辑不同。
目前对于单间和中介通常采用比较定价法。一般来说，房东在出租房屋之前，会对市场上同小区、同户型的现房价格进行比较，然后根据自己的装修水平和心理预期进行定价。同时空房间预留给租客议价。
个人房东更依赖当前的客源情况和价格反馈，参考价格信息来源较窄。再加上每个房东自身的认知偏差，往往会对市场的冷热做出主观但片面的判断，因此定价存在天然的不稳定性。他们相对更容易受到市场动荡的影响。
据报道，上海一些地区的租金在4月和5月上涨过高，部分原因是房东希望在复工后弥补损失。
自如数据情报中心首席科学家张宇舟博士认为，机构租赁更看重的是所有托管房屋在漫长的委托期内的整体收益率，即他们追求长期、稳定、高的租金率，而不是一时的高租金，导致租金率下降。
简单来说，在机构租赁的运营逻辑中，规模>入住率>租金价格。
以自由为例。2022年，新业主委托模式“增益租”上线近两年。今年一季度，业主委托增益租金金额同比增长400%。
租金自由采取无差价、无空买入期、保证收益的模式。房东委托房屋长期自由经营，自由对房屋进行标准化配置改造并转租。装修费(装修费)由房东承担，房东会签1年到8年不等的合同。
装修后，房子的品质会大幅提升，房子的价值也会随之提升。无论市场价格涨跌，也无论房子是否出租，都会在合同期内自由向房东支付保底租金。如果行情好，超出保底部分的租金收益可以和房东自由分成。
张宇宙博士透露，这种运营模式有两个商业要素。一是要有足够的规模；第二，在规模的基础上达到足够高的出租率。
从规模上来说，自由行一直处于稳定期，所以租金率对自由行来说是最高优先级的。只要房子一天没租出去，平台就只给钱不收钱，出租率是关键指标。比如2000元的房子，租金涨了3%，每月多收60元，每年多收700元。但是房子空如果按照日租3-5天，增加的钱就差不多没了。"所以优先考虑的是保证合理的价格."
目前，租金限制已从传统的45天普通租金缩短至15天。
自由的“合理价格”是多少？据介绍，通过四层价值定价法很容易判断一套房子的核心价格。
最底层是位置值。比如北京国贸的一套房子和天通苑的某个租金是有区别的。
二是房产价值。比如同一个区域，2005年建成的小区和30年以上的小区，容积率、绿化率、物业管理水平都不一样。居住区本身属性的不同带来了价值差异。
三是房子本身，比如房子面积、朝向、楼层等。，这是房子的价值。基本上面积大的肯定贵，面积小的便宜。
四楼是装修值。老装修肯定不如精装修值钱。
此外，市场上已经成交的价格和销售周期也会成为自如等长租机构判定某一特定房屋定价是否合理的依据。
总之，张宇宙认为，在出租率足够高的前提下，尽量顺应市场趋势。“但租金和入住率需要相互平衡，所以我们更愿意以合理的价格将房子租给客户。”
据悉，基于房产字典近十年的数据积累，自由价值定价的基础算法覆盖了全国十个城市业务范围内90%以上的房产，日均运营学习超过200万次。目前整体入住率超过90%。北京、上海作为重点一线城市，入住率常年高于90%。客户续保率方面，目前整体续保率环比增长近10%，同比增长超过16%。
稳定的租金和就业
业内普遍预计，在疫情防控的大趋势下，预计6、7月份住房租赁市场将继续回暖，尤其是对人才吸引力较强的一线和新一线城市，以及都市圈的核心城市和省会城市。
这意味着，只要疫情稳定，未来，热门城市的房租还是会发展空。为了缓解年轻人对就业和生活的焦虑，稳定租房市场，需要监管部门、行业协会进行短期调控，也需要行业提高匹配效率，长期保证供给。
6月22日，北京房地产中介协会号召全市房屋租赁机构为应届毕业生提供合适的租赁房源和租房优惠服务。
对此，自如、科控股、、我爱我家等20家代表性企业计划筹集约9万套房源供高校毕业生选择，并承诺提供免押金、减租、提成优惠等优惠。
从长远来看，赵分析，房屋租赁是一个需要精细化运营的行业。顶着资本的光环走出圈子只是短暂的，长远还是要回到原点。依靠精细化运营和专业化服务实现“记账”，不怕弄脏手，做毛巾挤水等微利的事情。与其规模增长，不如提供更有效、更匹配的供给。
租房市场总有一些问题，产品不匹配，服务不匹配，质量不匹配。发展的问题需要通过商业模式和服务的创新来解决。
为保障供应，解决城市新市民和年轻人的租房问题，自2022年起，保障性租赁房建设迅速启动。自2021年6月《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁房的意见》发布以来，北京、上海、重庆、天津等约13个城市相继出台实施细则。
根据这些实施细则，“十四五”(2021-2025年)期间，北京、上海、广州、深圳分别计划新增40万套(含符合条件的单间)、47万套(间)、60万套(间)、40万套(间)，其中北京租赁住房供应量占新增住房供应总量的40%。
增加保障房供应是一个系统工程，数百万套保障房的建设也需要市场力量参与建设和运营。据悉，目前，万科、华润、紫如、壳牌等房地产行业龙头企业都参与了租赁住房的建设。
