《中国经济周刊》记者孙兵|北京报道
互联网大公司除了让员工“毕业”，还要忙下一件事——出租。
在监管趋严、疫情引发诸多不确定性、股价持续低迷、融资困难的背景下，互联网行业的野蛮生长戛然而止，扩张缓慢、业务调整、规模缩小...这成为许多科技互联网公司从巨头到新贵的新趋势，房地产市场也感受到了退潮的寒意。
中关村西(《中国经济周刊》记者孙兵摄)
互联网不再是北京写字楼的最大租户。
一直以来，科技互联网公司都是北京写字楼尤其是甲级写字楼的最大租户。
知名房地产管理咨询公司高力国际的数据显示，2022年第一季度，北京所有商业市场租赁交易中，互联网科技公司的占比下降至22%左右，而此前几个季度，科技互联网公司的占比均超过50%。
尤其是成交量，比如2021年全年成交量超过5000平方米，科技互联网公司占比52%，其中大宗租赁(包括新租赁和扩大租赁)成交面积接近140万平方米。以字节跳动、易车、腾讯为代表的高科技互联网企业将是2021年北京写字楼市场的重要力量。
但今年一季度，金融行业排名第一，占比37%。互联网公司不再是北京写字楼的最大租户。
过去最大租户的需求骤降，也推高了北京甲级写字楼的整体空购买率。高力国际数据显示，2022年第一季度，北京甲级写字楼净吸纳量约为10.2万平方米，空出租率为14.9%，基本回到2019年的水平。
第一太平戴维斯发布的《北京写字楼市场季度总结》也显示，2022年第一季度，北京甲级写字楼市场的租赁需求，单季度净吸纳量环比下降76.4%，同比下降42.5%，推动全市空购买率高达15.3%。
中关村资料图
华嘉润的CCRA发布的北京写字楼市场数据更为详细。今年上半年，北京甲级、乙级写字楼市场净吸纳量录得半年环比下降。今年上半年甲级写字楼市场净吸纳量达约6.8万平方米，同比减少85%，乙级写字楼市场净吸纳量录得-1.1万平方米。而且从季度来看，二季度北京超甲级、甲级写字楼净吸纳量首次为负至-2.8万平方米，北京写字楼市场迎来近三年来最惨淡的行情。
华嘉润在报告中表示，由于互联网科技企业持续退租、减少租赁面积，科技企业高度集中的中关村商圈空购买率上升最为明显，上半年上升4.1个百分点至13.4%。梁河、长安街、亚奥、望京/酒仙桥商圈的部分企业在降本增效的大背景下，纷纷减租或退租，也使得其空购买率持续上升。
华家润执行董事总经理李表示，由于科技和金融行业是北京写字楼市场需求的最重要来源，它们占北京新租赁面积的62%。持续受“双降”影响的互联网企业、在线教育行业的大规模退租、面积整合，加上新增租房成交面积和数量的骤降，推高了整体空购买率。
记者还翻阅了2021年北京十大写字楼租赁案例(数据来自世华嘉润CCRA)。在2021年北京十大写字楼租赁交易中，包括腾讯、阿奥特莱斯和字节跳动，有八家来自科技互联网公司，两家来自金融机构。到2022年第一季度，Top 10只剩下3家科技互联网公司，交易面积也大幅下降。
大厂员工换房搬家，震惊的不仅仅是写字楼。
在快速发展的初期，几乎所有的互联网厂商都会遇到写字楼不足的问题。解决办法只能是延伸到周边写字楼，不断招人租办公室。
中关村地区一家专门从事商业写字楼租赁的中介机构负责人张猛告诉《中国经济周刊》，某大互联网公司是他们这几年最大的客户，他们“恨不得空一次搞定一层”，所以附近十几栋楼都有办公区。
然而，从去年开始，在停止快速扩张的同时，各大厂商也在调整办公布局，从分散办公向集中办公一体化转变。对于有实力的头部厂商来说，都希望从四处租房变成有地有楼。
“中关村的大户型物业比较稀缺，找几千平米的很容易，找几万平米的很难。但对于大厂来说，面积不到一万平米的办公区只是一个过渡。虽然客户还没有提出退租，毕竟去年装修完成了，但是我们已经在寻找其他潜在的租户以备不时之需了。”张猛说。
然而，在中关村的这些年，张猛也习惯了各种规模的公司进进出出。他们有的买了自己的楼，更多的倒闭了。
“办公室在中关村核心区，招人会容易很多。比如某互联网公司‘去北京’，曾经创下租了写字楼后一周成功招聘300人的纪录，项目马上启动，这是其他地方无法想象的。”他说。
而当大厂“成长”起来，自身吸引力足够大，就不会太依赖区位，对办公中心化和实用主义的诉求会更强烈。然而，无论是新浪、百度、腾讯搬到后厂村，还是JD.COM搬到亦庄，都有很多员工因为公司太远而离开。
张猛举例说，一家拥有10万多名员工的大型工厂仅在北京就有40多个办公区。所以这几年这个大厂一直在不断寻找大型物业，要么买，要么租，希望尽可能把办公室做得相对集中。而这种规模的公司要想“搬家”，必然意味着区域板块内办公供给的变化。
许多员工不得不随公司搬家。
“我的租客想退租，说公司要搬家，这里的办公室不要了。据说近期有很多房子一起放了上去，价格肯定更低。”将房子租给员工的房东石先生告诉《中国经济周刊》。
石先生的房子属于“段房”，也就是字节跳动补贴范围内的房子。据记者了解，一些互联网公司如字节跳动、Aauto Quicker会对在公司附近租房(离办公室步行30分钟，乘车/地铁20分钟)的员工给予房租补贴。以北京的字节跳动为例。员工在公司附近租房的，每月额外补贴1500元。
石先生家的房租很快从过去的五六千元涨到了七八千元，还是很受欢迎的。"但是在删除字节后，它们可能会回落."石先生说。但这也意味着，字节跳动新办公区附近将产生一批新的“节地房”。
互联网在变，所有的写字楼都知道。
但是，楼在那里，总有新人替换旧人。写字楼都知道互联网的变化。
理想大厦是中关村西区最具代表性的写字楼。它被视为“风水宝地”，因为许多科技互联网公司在这里实现了多轮融资和上市。当然房租也是最贵的。这栋不起眼的方正大厦，在中关村西区既不算最新也不算最气派，但租金却是旁边写字楼的两倍，堪比CBD的甲级写字楼。只有头部的开拓新贵才有信心选择这里。
从某种意义上说，理想国际大厦的租户变更也可以称为中国互联网创业简史。从最早的爱国者，到新浪(包括微博)、百度、优酷土豆……再到后来在这里完成多轮融资，梦想着在全世界插上黄旗的ofo，都是在这座大楼里度过了他们“最灿烂的日子”。
理想建筑(《中国经济周刊》记者孙兵摄)
Ofo的创始团队都毕业于北大。CEO戴威曾在采访中透露，自己创业时的一个梦想就是在理想国际大厦工作，因为办公室可以俯瞰母校的校园。毕竟理想国际大厦的电梯里很多明星都坐过，在楼下的咖啡厅看到扎克伯格和蒂姆库克也是这座大厦的传奇。
现在，理想国际大厦最著名的租户变成了商汤科技，一家市值超过2000亿港元的人工智能公司，去年年底刚刚完成港股IPO。虽然是“AI四小龙”之首，并率先完成上市，但商汤依然是一家巨亏的公司。2021年，商汤全年亏损达171.77亿元，四年累计亏损超过377亿元。
张猛对网络人气变化的感知，比记者之类的TMT记者更敏锐。他甚至向记者透露，一家势头强劲的创业公司即将完成下一轮融资。"他们已经开始看房了。"他说。
在张猛看来，毕竟他已经看了周边的写字楼，一群群拿着风投的公司兴高采烈，花大价钱租办公室，装修，雇人...然后黯然离开，卖掉了几千或几万元买的办公桌椅。
“互联网金融蓬勃发展的那些年，这边挤满了大大小小的P2P公司，特别有钱；后来ofo到了理想国际之后，又来了一大批共享经济公司；然后是在线教育公司，围绕新东方，前景一片光明...但是，这些公司大部分并没有搬走，而是不在了。现在所有从事人工智能、芯片、无人驾驶的公司都在找办公室。”张猛说，作为《原神》的粉丝，他还去了鼎好大厦新租的办公区，新贵米哈游在那里看了看。他说，这是他最喜欢的互联网公司之一。
“虽然目前互联网科技行业的政策环境已经发生了根本性的变化，但这意味着互联网行业开始告别野蛮生长，进入了精耕细作和创新的新阶段。但头部整合后，第二、第三梯队的互联网软件和服务企业，以及以芯片、集成电路为代表的互联网硬件和设备企业有望崛起。因此，以科技互联网为代表的数字经济企业仍将是未来五年写字楼市场的主要需求来源。”高力国际华北区董事总经理闫曲海说。
编辑:郭
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