本文来源:时代财经作者:刘欣歌
图片来源:一个蠕虫的想法
在三亚乃至海南，被称为“三山两湾稀有资源”的半山半岛曾是顶级地产项目之一，吸引了众多名人。
然而，随着开发商三亚鹿回头旅游区开发有限公司(以下简称“三亚鹿回头”)陷入破产重整，项目开发陷入停滞，复杂的债权债务仍待解决。
近日，某银行在北京产权交易所转让三亚鹿回头与上海同仁实业有限公司(以下简称“上海同仁”)的债权。在这两笔本金合计52.42亿元的债权中，被担保的资产涉及三亚半山半岛的多幅土地及部分住宅物业。
转让公告显示，截至2022年3月21日，上述银行对三亚鹿回头的债权本金为23.6亿元，利息及罚息为3.12亿元，而对上海同事的债权本金为28.82亿元，利息及罚息为10.05亿元。
值得一提的是，转让公告称“三亚鹿回头等公司兼并重组程序接近尾声，清收处置期较短”。时代财经电话联系鹿回头开发的破产重整管理人，相关工作人员表示，“破产重整信息已经全面公布；如未收到上述债权转让信息，将根据管理人职责与债权人充分沟通。”
江西前首富丢戟，三亚鹿回头破产重整四年，仍无果
半山半岛位于三亚市小东海鹿回头半岛，拥有优质的海滩和面朝山海的自然资源。蓝湾位于三亚大东海地区，也是依山傍海。依托良好的山海资源，半山半岛、半岛蓝湾一度热销。
半山半岛和半岛蓝湾由三亚鹿回头、海南新嘉旅游发展有限公司(以下简称“海南新嘉旅游”)和冯润公司共同开发。半山半岛被称为“摇钱树”项目，资本大鳄郭广昌曾有意收购，但最终被前江西首富王永红收购。
2015年9月，洪钟出资58亿元收购三亚鹿回头全部股权。为了拿下这个项目，王永红甚至在未经董事会和股东大会批准的情况下，与三亚鹿回头、海南新嘉旅游签订股权购买框架协议，并从公司账户取走61.5亿元。
半山半岛虽然一度高居三亚地产项目榜首，但在当时并不是优质资产。一方面，三亚的开发商鹿回头负债近200亿元；另一方面，半山半岛不仅在前期开发过程中抵押了几乎所有的项目资产，后期还需要巨额资金投入。
吞下这个巨无霸项目也考验着洪钟的财政实力。2018年，王永红“洪钟系”因资金链断裂、无力偿还外债而破产。同年9月，三亚中院裁定对三亚鹿回头、半山半岛开发商、海南新嘉旅游及其关联公司共12家企业申请破产重整。
现在，重组已经进入第四个年头，仍然没有明确的方案。半山半岛项目重整管理人订阅号最新信息显示，税务债权人组和一般债权人组已通过三亚洪钟鸿禧房地产开发有限公司等十七家公司的重整计划(草案)，但优先债权人组和投资人组尚未同意上述计划(草案)。
复杂而由来已久的债权债务关系是破产重整的一大障碍。时代财经了解到，上海市高级人民法院2019年5月发布的一份担保合同纠纷一审民事判决书显示，2013年8月，民生银行上海分行与三亚鹿回头签订综合授信合同，为后者提供30亿元综合授信额度，上海同行于当日出具共同还款承诺函。合同签订后，民生银行先后向三亚鹿回头发放贷款29.9亿元，但后者未完全履行还款义务。截至2018年1月21日，三亚鹿回头贷款本金达23.6亿元，逾期利息达1.45亿元。
从23.6亿元的贷款金额来看，此次转让债权的银行疑似民生银行上海分行。时代财经试图向该行相关人士核实信息及转账原因，但截至记者发稿，未收到回复。
400亿欠款，中介称之为“孤岛”[br/]
半山半岛占地近5000亩，总建筑面积240万平方米。整个项目包括临海别墅、海景公寓、洲际酒店、豪华商业街、国际潜水基地、游艇俱乐部等。，号称“全产业链超大型高端滨海旅游地产项目”。
该项目于2006年9月首次破土动工，一期项目“鹿回头湾区”于2007年11月销售。目前已经发展到第八期。三亚某中介潘蔚(化名)称，该项目分12期开发。目前只有前两期有房本，三至四期几乎没有房本，别墅区甚至直接变成了回迁房。
除了拖欠多年的房产证，半山半岛部分业主的房子也被查封。据中国之声2018年报道，半山半岛和蓝湾半岛2700多名购房者的房子突然被法院查封，有的房子甚至还没卖就被抵押了。
事实上，自2015年以来，由于无法偿还多家金融机构的按揭贷款，半山半岛项目已被多家法院和税务机关查封。此外，该项目还存在欠税和出售查封房屋的情况。
然而，开发多年，仍与宣传严重不符的商业配套，甚至让老业主失望。许多三亚房地产经纪人告诉时代财经，在半山半岛居住不方便。“只有几个小超市，生活不方便。你需要开车去城里买东西。被外人吹得好好的，其实就是一个出不去的‘孤岛’。”
发展滞后的背后是项目几经易手。鹿回头半岛曾是上世纪90年代初海南房地产泡沫破灭后众所周知的烂尾项目。直到2004年，在金融机构的介入下，引入中国爱迪房地产开发公司、上海沈明企业集团等公司入驻，鹿回头的发展再次进入“快车道”。
在此期间，山西煤老板严琦一度成为三亚鹿回头的幕后老板，接手鹿回头半岛上的数千亩土地。就在严琦拿下三亚鹿回头后不久，海南出台了《海南国际旅游岛建设行动计划》。借着“海南国际旅游岛”的东风，海南的楼市，尤其是旅游地产再次繁荣起来。
半山半岛也让严琦身价暴涨。2014年上半年，半山半岛销售额达35亿元，位居三亚楼市第一，而位居三亚项目第二的鲁能三亚湾项目销售额仅为8.73亿元。在2014胡润百富榜中，严琦以80亿元的身家排在第226位。
曾经的江西首富王永红，曾希望在这里赚钱，通过举办各种高规格的比赛和时尚活动，推动楼盘的销售，甚至“一房难求”，但最终却以破产告终，留下一地鸡毛。
半山半岛项目重组管理人2019年初发布的公告显示，经初步测算，三亚鹿回头及其子公司、海南新嘉旅游及其关联公司共欠土地出让金、税费、贷款、工程款、安置补偿款等400多亿元。
不过，海南新市民夏新(化名)对半山半岛的未来仍然充满信心。初到三亚，他就关注了半山半岛。在他的印象中，半山半岛当初是三亚最贵的别墅。无奈之下，他去陵水县买了一个著名的旅游地产市场。
夏新认为，“必须有人愿意接手半山半岛，至少待开发的土地还能卖个好价钱。毕竟在三亚，有地理优势，做生意就好。”
根据三亚中院公告，半山半岛可开发建设用地约2852亩。目前已批准项目17个，已开发土地面积约1682亩。其余13宗地块尚未开发，未开发土地面积1000多亩，建筑面积70多万平方米。
