关于加快发展保障性租赁房的实施意见
各区、市人民政府，青岛西海岸新区管委会，市政府有关部门，市直有关单位:
为扩大保障性租赁住房供给，切实解决新市民、青年等群体住房困难，加快完善以公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障体系，根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发〔2021〕22号)、《山东省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》(郑路办发〔2021〕17号)
一、工作目标
坚持以人民为中心的发展理念，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”导向，突出住房民生，扩大保障性租赁房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房体系。到“十四五”末，全市保障性租赁房达到21万套，占“十四五”期间的增量。
第二，拓宽集资建房渠道。
保障性住房以建筑面积不超过70平方米的小户型为主。原则上小户型比例不低于80%。各区(市)政府要结合本辖区保障性租赁房需求、土地存量和住房存量，按照国家和省有关要求，积极借鉴其他先进城市的经验和做法，多渠道筹集房源，切实增加供应。将利用集体建设用地建设租赁住房试点、中央财政支持发展租赁住房市场试点、发展政策性租赁住房试点的租赁住房纳入保障性租赁住房规范管理。
(一)使用集体管理的建设用地进行建设。促进集体土地有效利用，缓解城镇居住用地供需矛盾，在尊重农民集体意愿的基础上，利用市区、工业园区附近或交通便利区域集体管理的建设用地，支持建设保障性租赁房。农村集体经济组织可以通过自建或合资、入股等方式建设和经营保障性租赁房。
(二)利用企事业单位自有的闲置土地进行建设。企事业单位依法取得使用权的土地，经市政府批准，在符合规划、权属不变、符合安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许用于保障性租赁房建设，改变土地用途不补交地价款。原划拨土地可继续保留划拨方式；允许土地使用权人建设或与其他市场主体合作建设运营保障性租赁房。优先向本单位符合条件的群体出租。
(三)工业园区配套建设用地的使用。在确保安全的前提下，经市政府批准，工业园区配套建设行政办公和生活服务设施的工业项目用地面积占项目总用地面积的比例上限可由7%提高到15%，建筑面积上限可相应提高。增加的部分主要用于建设宿舍型保障性租赁房，禁止建设成套商品房。鼓励集中工业园区各类产业项目配套比例对应的用地面积或建筑面积，统一建设宿舍型保障性租赁房。
(四)利用闲置存量住房建设的。政府闲置住房可按规定作为保障性租赁房。以及闲置低效的商业办公、酒店、工厂、仓储、科研、教育等非住宅存量房，在符合规划原则、权属不变、符合安全要求、尊重群众意愿的前提下，经市政府同意，允许改建为保障性租赁房。在作为保障性租赁房使用期间，不改变土地使用性质，不缴纳土地价款。
(五)使用新供应的国有建设用地进行建设。以公共交通便利为导向，通过划拨土地、协议出让土地、招拍挂租赁住房土地出让等国有土地供应渠道，建设保障性租赁住房。
第三，优化审批流程
进一步优化保障性租赁房项目审批，构建快速审批流程，提高项目审批效率。利用非住宅存量土地和非住宅存量房屋建设保障性租赁房，由区(市)政府组织相关部门共同审核建设方案，出具保障性租赁房项目证明后，相关部门方可办理立项、用地、规划、建设、消防等手续。对于不涉及土地权属变更的项目，现有用地手续等材料可作为土地证明文件，不再办理用地手续。
四。加强施工管理
(1)施工规范。保障性租赁房分为居住用房和宿舍用房。新建、改建住宅保障性租赁房应当符合《住宅建筑规范》和相关标准，综合考虑住宅功能组合和空、常住人口及其构成等因素，合理确定邢弢比例和结构。新建宿舍型保障性租赁房应执行《宿舍建筑设计规范》及相关标准；宿舍型保障性租赁房改造应执行《宿舍建筑设计规范》或《旅馆业建筑设计规范》及相关标准。
(2)装修标准。保障性住房应当配备必要的生活设施，并符合安全卫生标准和节能环保要求，确保工程质量和安全。保障性安居工程应当推广绿色建筑，实行全装修，鼓励采用嵌入式工业化和节能环保技术。具体实施细则和装修标准由市住房和城乡建设局确定。
动词 （verb的缩写）规范租赁管理
(1)租金分配范围。保障性住房主要面向新市民和本市无房青年，特别是从事城市基本公共服务的外来务工人员和新就业人员。新市民和青年申请保障性租赁房应同时符合以下条件:
1.具有本市户籍或者在本市申请居住登记；
2.已与用人单位签订劳动(聘用)合同；
3.在我市正常缴纳社会保险；
4.单位户籍在市南区、市北区、李沧区、崂山区的，申请人及配偶须无私有住房，未租住过公房，未享受过住房保障政策。单位注册地在青岛西海岸新区、城阳区、即墨区、胶州市、平度市、莱西市的，申请人及配偶在单位注册地所在区(市)范围内拥有自有住房，未租住过公房，未享受过住房保障政策。
(2)申请程序。面向社会公开的保障性租赁房，由申请人通过用人单位提出申请，区(市)住房城乡建设部门对申请人的户籍、婚姻、就业、社保、住房等情况进行审核。通过数据共享。企事业单位自建的保障性租赁房面向本单位职工分配，由单位审核确认后，报区(市)住房城乡建设部门备案。分配结果录入全市住房租赁服务监管信息平台。
各区(市)可根据需求确定项目具体配租范围和申请程序，报市政府批准后实施。
(3)租赁价格。面向社会供应的保障性租赁房，按照同地段、同品质住房市场租金的90%确定租赁价格。已作为供地前置条件的，应严格执行相关规定；向本园区、本单位、本系统职工提供的保障性租赁房，租金价格可进一步降低。保障性住房租赁价格实行动态调整，调整期限不超过2年。
市南、市北、李沧区项目租赁价格由市住房和城乡建设局确定，其他区(市)由各区(市)住房和城乡建设部门确定。企事业单位为职工自建保障性租赁房，租赁价格由单位自行确定，并报所在区(市)住房城乡建设部门备案。
(4)运营管理。建设主体可以依法注册运营管理公司，也可以聘请专业运营机构运营管理保障性租赁房。管理单位应当规范租赁经营，可以与承租人签订租赁期限不超过3年的租赁合同。租赁期限届满后，仍符合申请条件的承租人可申请续租，租期不超过3年。管理单位一次收取租金不得超过六个月，押金不得超过一个月的租金。严禁“以租代售”。
不及物动词严格监督管理
(1)所有权管理。保障性安居工程应当整体确认，不得单独登记、转让、抵押。涉及整体出让的，报区(市)政府批准，出让后，原保障性租赁房性质不变，土地用途和征地方式不变。利用企事业单位自有闲置土地建设非住宅存量住房改建保障性租赁房的，依法征收时按原土地用途和收购方式进行补偿。
(2)准入和退出机制。符合条件的保障性租赁房项目，在取得项目证书后，纳入保障性租赁房规范化管理，并享受保障性租赁房相关扶持政策。保障性住房项目运营期不低于10年，运营期从项目投入运营之时起计算。经营期满后，可继续作为保障性租赁房出租，也可按融资渠道向区(市)住房城乡建设部门申请分类退出，取消项目确认:使用企事业单位闲置土地、产业园区配套用地、建设闲置存量住房的保障性租赁房，可申请恢复原用途或转为市场化租赁住房；利用集体经营性建设用地和新增供应的国有建设用地建设的、配建商品房项目的保障性租赁住房，可以转为市场化租赁住房。保障性租赁房项目因征收和不可抗力损失需要申请全部或部分退出，并取消或变更项目确认。
(3)全过程监督。升级完善青岛市住房租赁服务监管信息平台，将保障性租赁房纳入平台管理。市、区(市)两级住房和城乡建设部门要落实监管责任，加强对保障性租赁房建设、租赁和运营管理全过程的监管，加强对工程质量和安全的监管。区(市)政府应建立健全项目房源公示制度，加强项目后续监管，对项目房源空购买率、租金水平、投诉率等监测评估内容进行动态监控。，并及时处理发现的问题。
保障性租赁房不得在市场上出售或变相出售。严禁以保障性租赁房名义违规操作或骗取优惠政策。对提供虚假资料申请新建或改造、改变用途、分割转让或抵押、“以租代售”等违法行为，由市、区(市)相关主管部门责令改正，取消奖补资格，并纳入信用监管。具体监管办法由市住房和城乡建设局会同相关部门研究制定；涉嫌违法的，由有关主管部门查处；涉嫌犯罪的，移送司法机关。
七。实施各种支持政策
(1)进一步完善土地支持政策。按照职住平衡的原则，增加保障性租赁房用地供应在居住用地中的比例。在编制年度住宅用地供应计划时，将租赁住房用地计划单列，优先安排，并予以充分保障，主要安排在产业园区及其周边、轨道交通站点附近、城市重点建设区域等。，从而引导城市居民的融入和人、地、房的联动。保障性住房用地可以通过出让、租赁或者划拨方式供应。以出让或租赁方式供地的，可将保障性住房租赁价格及调整方式作为出让或租赁的前置条件，出让价款可分期收取。
(二)落实中央补助资金和税收优惠政策。符合条件的保障性租赁房项目可按规定申请中央补助资金。
经济适用住房在取得项目认证后可享受以下税收优惠政策:
1.房屋租赁企业增值税一般纳税人可以选择将保障性租赁房出租给个人取得的全部租金收入适用简易计税方法，按照5%减1.5%的征收率计算缴纳增值税，也可以适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业增值税小规模纳税人将住房出租给个人，按照5%减1.5%的税率缴纳增值税。租赁企业将保障性租赁住房出租给个人，适用上述简易计税方法并预缴的，减按1.5%的税率预缴增值税。
2.企事业单位、社会团体及其他组织向个人出租保障性租赁住房，专业化大型住房租赁企业减按4%的税率征收房产税。
3.免收城市基础设施配套费。利用非住宅存量土地和非住宅存量房屋建设保障性租赁房项目，取得保障性租赁房项目合格证后，水、电、气、暖价格按居民标准执行。
(3)拓宽筹资渠道。加大对保障性租赁房建设和运营的信贷支持，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁房自持主体提供长期贷款；按照依法合规、风险可控、业务可持续的原则，向改建、改造现有住房形成无产权保障性租赁房的住房租赁企业提供贷款。用于建设保障性租赁房的集体经营性建设用地使用权可以抵押。完善与保障性租赁房相适应的贷款统计，在实施房地产信贷管理时区别对待。支持银行业金融机构发行金融债券，筹集保障性租赁房贷款资金。支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等企业信用债券，用于保障性租赁住房的建设和运营。持有具有持续稳定现金流的保障性租赁房的企业，可以以房产抵押作为增信手段，发行住房租赁担保债券。支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁房建设。
八。保障措施
(1)加强组织领导。市住房制度改革和住房保障工作领导小组负责保障性租赁房政策制定、规划建设、资金使用、租赁管理等重大事项的决策和协调，指导各区(市)按计划落实建设任务。市住房和城乡建设局会同市发改委、市财政局、市自然资源和规划局等部门，根据住房发展“十四五”规划确定的目标，编制保障性租赁房建设规划，报市政府批准后印发实施。各区(市)政府要落实主体责任，建立相应工作机制，摸清辖区内保障性租赁房需求和土地、住房资源存量情况，加强保障性租赁房全过程管理，严格监管和督办。
(2)加强部门协作。市住房和城乡建设局负责落实国家和省有关保障性租赁房建设管理政策，定期监督项目建设和房源分配，加强对各区(市)年度建设任务落实情况的监督考核，对不履行职责、未完成年度任务的区(市)进行通报。市发改委、市公安局、民政局、市财政局、市人力社保局、市自然资源和规划局、市行政审批局、市税务局、中国人民银行青岛中心支行等部门要加强政策协调和业务指导，确保政策落实到位。
本意见自2022年8月1日起施行，有效期至2025年7月31日。
青岛市人民政府办公厅
2022年6月17日
