中国房地产有多少泡沫

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就在前天，被《华尔街日报》一篇题为《中国面临史诗般的楼市泡沫问题》的文章刷屏，文章提到，在疫情形势下，许多投资者将更多资金投入中国楼市对冲风险，担心其他投资受到全球经济放缓的影响。经济学家表示，由此产生的资产泡沫是史无前例的。

事实上，目前中国楼市市值高达65万亿美元，是美国、欧洲、日本房地产总和的60多万亿美元。

有网友说，按人口算，美国的30×4 = 120亿，日本的10×10=100都比中国的60万亿大，中国相当于美国的一半，日本的60%只比欧盟略高，看起来挺正常的。

我马上简单回答，先生，房价泡沫不是以人口计算的，而是以房价收入比和租售比计算的。请注意，中国人均收入是欧美日的5-7倍...

就凭这个问题，我们来普及一下房价泡沫是如何评价的。一般来说，两个主要指标:

1.房价收入比:平均房价除以平均家庭年收入。

制定“房价收入比”的目的恰恰是基于世界各地家庭年收入的差异，而不是用一个具体的数字来判断世界上合理的房价，恰恰是从“安居乐业”这个因素来考虑的。

在美国和北欧，房价收入比一般保持在3到4倍；其他西欧国家，虽然人口密度高，但房价收入比正常情况高4到5倍。这符合欧美人的生活方式——最多只有30%的税后收入可以用于房子开销，这是他们安居乐业的基本保障。过去几年，次贷推高了美国的房价，使得美国的房价收入比一度(2006年7月房市破裂前)超过5倍，高处不胜寒。于是，房价收入比受地心引力影响大幅下降。目前已经回到4倍以内。

2.租售比:房价与月租金的比率(也可以定义为房价与年租金的比率)

比如一套市值100万的房子，如果月租5000元，那么它的租售比就是200倍。国际上比较合理的租售比是:老公寓楼的120倍(因为管理费和楼龄成正比)，新公寓楼的140倍，独立屋(别墅)或联体联体联排别墅的160倍。如果计算出来的数字低于这些比例，房价就是合理的，而一旦超过这个比例，房价就是被高估了，也就是说有泡沫的嫌疑。

从财务上来说，房租是不能借的，必须用现金全额支付，租金必须根据真实的供求关系来确定。换句话说，房租反映的是房子里的人的真实承受能力。房租一旦涨到租客买不起的地步，就真的买不起了！

每次提出用房价收入比或者租售比来衡量房价是否存在泡沫，总有人不同意，说中国具体情况不一样。是的，中国楼市有自己的特点(任老师之前讲的很透彻)，但无论如何，房价收入比和租售比都是衡量房价合理与否的比较准确的标尺。如果考虑到中国特色(比如房产税还没有全面开征)，可以做一些修正，比如房价收入比提高到6倍，租售比提高到200倍。我们来衡量一下现阶段中国的房地产有没有泡沫，如果有，有多大。

目前为止。

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