买房贷款怎样划算

买房是中国人最热衷的话题，也是每个家庭必须考虑的问题。然而，面对高房价，能全款买房的家庭屈指可数，大部分家庭仍然需要依靠贷款来实现安居梦。据抽样调查，通过贷款买房的比例超过90%。那么，怎样贷款最划算呢？这就涉及到贷款类型、贷款金额、贷款期限、还款方式的选择。不同的选项决定了不同的购买成本。

如何选择贷款类型？我国个人住房贷款有两种:一种是住房公积金贷款，一种是商业银行贷款。

住房公积金贷款是政策性住房贷款。从2002年开始，中国建立了住房公积金制度，由工作单位和职工个人每月按一定比例缴纳住房公积金，作为长期住房资金。缴存住房公积金的职工可以申请住房公积金贷款。住房公积金贷款实行优惠利率。目前，五年期以上的贷款利率为3.25%。只有一般国家机关、国有企事业单位和社会团体的职工实现了公积金全覆盖，只有少数城镇集体企业、外资企业和私营企业建立了公积金制度。因此，住房公积金贷款是针对特定群体的优惠住房贷款。

商业银行贷款是面向所有群体的贷款。当然，申请者必须满足一定的条件。基本要求是有固定工作，收入稳定。目前，商业银行的住房贷款利率是贷款市场报价利率LPR相加形成的浮动利率。最新的8月LPR为4.65，当前五年期或以上一般首套为0 ~ 54bp，二套为60 ~ 79bp。

可见，住房公积金贷款的利率远低于商业银行贷款。以四大国有银行实际执行的第一利率5.19和第二利率5.44为例，分别比公积金贷款利率上浮60%和67%。所以，如果有公积金，就尽量全额申请公积金贷款，不足部分再申请商业贷款，也就是常说的组合贷款。这样可以大大降低买房成本。

商业银行贷款利率也是各家银行不一样的。一般来说，大型国有银行的利率较高，而小型地方银行的利率可能较低。大银行对贷款审核要求严格，小银行相对宽松，购房者可以根据自身情况和需求进行选择。

贷款额度怎么选择？由于房地产调控政策，不同时期按揭购房首付比例不同，是对贷款额度的被动限制，没有讨论意义。我们要讨论的是，在资金充裕的情况下，贷款多少合适？

一些所谓的经济学家声称贷款比例越高越好，贷款越多越划算，好像贷款不需要利息一样。其实这种观点并不普遍，只有闲置资金能创造更大的价值才能成立。比如在房价飙升的时代，加杠杆可以买更多的房子，买就意味着赚。或者说，闲置资金有更好的投资渠道，可以稳定赚取超过贷款利率的高收益。在这种情况下，当然是贷款越多越好。但是，如果你没有一个赚取高收益的投资渠道，而你的闲置资金沉睡在银行里，那份理财收益显然无法弥补贷款利息。这种情况下，贷款金额越大，亏损越大。

所以，在资金充裕的情况下，如果没有高收益的投资，就要尽量控制贷款额度，做到少借不多贷，不全额放贷。当然这里指的是商业贷款，公积金贷款是越好越好。然而，你不能付出一切。你必须留下足够的储备资金以备不时之需。

贷款期限如何选择？个人住房抵押贷款期限最长可达30年，具体可申请的最长期限与贷款人年龄有关。根据规定，目前最高贷款年龄为男性65岁，女性60岁，实际最高贷款年限为最高贷款年龄减去贷款时的年龄。

公积金贷款，尽量申请全期限。对于商业贷款的期限，需要根据自己的收入、稳定性、家庭开支等来决定。贷款时间越长，支付的利息越多。所以在条件允许的情况下，贷款期限要尽量缩短，但要留有余地。

如何选择还款方式？商业银行贷款有等额本息和等额本金两种还款方式。

等额本息还款又称等额还款，是指每月还款额相同，但利息优先，即利息在每月还款额中的比例由高变低，本金由低变高。先付利息，再付本金。优点是每月还款额比较少，缺点是利息总额比较大。提前还款不划算。这种方式对银行有利，所以是银行的默认选项。适合月收入低，还款压力大的家庭。

平均资本法又称递减还款法，是指每月偿还固定金额的本金加一定金额的利息，第一个月还款金额最高，以后逐月递减。好处是总利息少，方便提前还款；缺点是刚开始还款压力比较大。这种方式有利于贷款人，适合家庭收入相对较高，还款压力不大的家庭。

选择哪种还款方式主要看家庭收入。家庭收入扣除还款额后，每个月应该有足够的生活费和储备。一般要预留3 ~ 6个月的还款资金，防止因突发事件造成工作收入损失。有条件的话，尽量选择等额本金的还款方式，可以节省不少利息。

以贷款100万元，期限20年，利率5.19%计算，等额本息总利息为60.92万元，平均资本为52.12万元，比平均资本多17%。

需要注意的是，部分银行在签订贷款合同时并不主动向贷款人说明两种贷款方式的区别，更倾向于客户选择等额本息的违约方式。

选择固定利率还是浮动利率？贷款利率通常有两种方式:固定利率和浮动利率。如何选择，取决于签约时的贷款利率水平，以及对未来利率走势的判断。

贷款利率定价机制转换后，贷款利率的波动性会加大。市场利率水平与经济形势和国家大政方针密切相关。短期来看，利率处于下行通道。所以选择浮动利率应该更有优势，可以享受利率下行带来的好处。由于贷款期限比较长，长期来看，选择浮动利率可能会有更多的机会获得收益。

如果贷款时能获得优惠利率，比如低于LPR的利率，选择固定利率获得收益的概率可能更大。