投资的角度是公寓好还是写字楼

大家好，我是谭勇。到目前为止，房地产市场的发展已经明显超过了需求。对于公寓和写字楼，我一直持有相同的观点:“没有需求就不要买”。公寓和写字楼的高空购买率已经成为中国的普遍现象。如果不是自用和需求，大部分人买了公寓和写字楼后都会后悔。借此机会简单说一下我的观察。

公寓和写字楼的空购买率超出了很多人的想象。可以说，公寓和写字楼是房地产市场最不受欢迎的产品。过去10年，我国写字楼和商品房的销售面积并不是一帆风顺的，也没有那么火爆。

这里需要指出的是，目前市场上流通的很多所谓公寓，其实都是写字楼(写字楼)改建后投入市场的；从本质上来说，房企推销的公寓和写字楼是一样的。该图显示了近10年中国写字楼销售面积的变化趋势。可以看到一个非常明显的特点:“写字楼和商品房销售面积的走势并不是一帆风顺的，并没有想象中那么火爆”。为什么会这样呢？一些观察结果:

自2008年以来，房地产投资逐渐成为人们购房的主流意识。关键在于公寓和写字楼投资收益率不足，购买率高空。安居客发布的一组2019年报告显示，一线城市写字楼空平均出租率约为10%，二线城市约为28%。房产投资很重要的一部分就是租金收入。如果空的购买率过高，自然说明投入已经浪费了。而且公寓和写字楼本身就是商业地产，导致卖的“天价”，得不偿失。如果把营业税、土地增值税、个人所得税、印花税等各种税加在一起，出售公寓、写字楼要缴纳的税费基本占收入的40%左右；简单来说，如果100万的公寓/写字楼以140万的价格出售，你实际缴纳的税费将高达16万，也就是说你的实际收入不到24万！更何况这几年公寓和写字楼的价格并没有明显上涨，真正能卖出高价的也只有少数。在高空购买率和低收益率的情况下，写字楼的价格并不那么坚挺，购买写字楼并不是真的能够省钱。

图为近10年全国写字楼和商品房销售价格趋势图。看了之后可以得出这样的结论“写字楼的价格真的是一波三折”，房价一直在涨与跌之间徘徊。即使整体房价看似上涨，但不确定性太大，作为投资风险太高是事实。除了这些，买公寓和写字楼还有几点需要注意:

虽然大部分城市不限购，但是需要知道首付50%以上，贷款期限只有10年。大家需要明白，公寓和写字楼的土地性质是商业，也就是说不能使用公积金贷款，首付比例高，贷款年限低。从表面上看，房子总付款并不高，但细算下来，和同样居住面积的首付和还款差不多，只是保值率和升值率没有那么高。商品房和公寓、写字楼等住宅最大的区别在于购买后可以享受的权益。目前大部分公寓无法落户享受周边配套教育。我已经告诉过你，从2008年开始，大多数人购买房地产是为了投资。投资房产最大的出发点是背后的资源依赖程度，比如:学区房。如果购买公寓和写字楼只能满足使用需求，那就得不偿失了。那么在这种情况下，是否意味着公寓和写字楼不能购买？回到开头话题“没有需求不买房，有需求就买。”2016年底之后提出“不炒住房”，其实最真实的意思是让购房回归本质。公寓和写字楼本身也需要恢复到需求本身。什么样的人可以买？几点浅见:

有自己需求的可以买房。买房的首要目的应该是满足自己的需求，而不是投资。我给大家分享一个例子。身边一个朋友开公司。他常年租办公室，也有10万的租房费用。前几年突然有机会买了一套公寓(商住)，价格、面积、地段都合适，虽然说每月要还几千元房贷；但是因为自有财产是自有原因，可以用来再贷款，为公司提供营运资金。包括今年的疫情，很多公司为了省钱搬出了写字楼，但我朋友没有。为什么？因为整体支出并没有增加多少。公寓产品是在写字楼的基础上改建的，满足一定的居住条件。目前比较适合单身人士和小情侣。公寓产品本身具有一定的居住属性(大部分是单气)，位置还不错，再加上价格相对较低。对于收入不高，没有买房资格的朋友来说是一个折中的选择。毕竟在大城市打拼的人，租房子有时候会花很多钱，与其交付给房东，不如给自己留一套房。现在的房地产市场，买公寓和写字楼有前途吗？如果不拿来自用，房地产整体供大于求的情况会比较普遍。房地产投资风为何兴起？它的上涨是建立在“需求”的基础上的，当每个人的需求都被满足了，也就是房地产在走下坡路的时候。

可以说，房价持续上涨，房地产投资上涨的主要基础是大量的住房需求。然而，经过20多年的房地产发展，目前的房地产市场明显供过于求。图为近10年我国住宅商品房销售面积趋势图。简单计算后发现，过去10年中国住宅商品房销售面积累计超过120亿平方米。按照2019年城镇人均住房40平方米计算，足以支撑3亿人居住。然而，过去10年，中国城镇常住人口只增加了1.78亿！！事实是，包括公寓、写字楼和商业在内的住宅供应过剩只会变得更加严重。也就是说，当大家的需求都被过度满足的时候，再去投资就有点逆势了。

在房地产供大于求的情况下，房地产市场不仅公寓和写字楼没有前途，几乎所有的房地产都没有前途。

目前房地产可持续发展的动力只有两个:城镇化产生的住房需求和住房需求的改善。2019年中国常住人口城镇化率已经达到60%以上，城镇化能够带来的住房需求有限(潜在人口只有1.4亿左右)；真正能带动房地产市场继续发展的是住房需求的潜在改善，但这部分需求的释放还是建立在收入增长的基础上。毕竟目前大部分大城市的住房改善都是采取“以小换大”的方式，二手房市场供大于求的情况比较普遍。

总结一下，现在的房地产市场，不是只买公寓或者写字楼，要从自身的实际需求出发，包括住宅。以需求为导向选择购买什么类型的房产，可以有效避免后期的各种心理失衡。切记不要轻易投资房产。未经许可，不容易原创。喜欢房产等问题的朋友可以喜欢、关注、订购勇谈专栏，更多优质内容将持续贡献。