保楼市还是实体经济？央行出手，国家做出选择，房价走向基本敲定

相对于普通工薪族，现在的房价应该是比较高的。

根据机构的数据，目前全国商品房均价超过万元的城市有80多个，主要是一二线城市，也包括一些经济相对发达的三四线城市。当然，均价可能不足以一窥全貌，因为当一个城市的均价超过一万，就意味着核心区的房价可能在2-3万。比如一线城市均价5-6万，正常地段价格基本上万，十几万一平米。

所以在大城市买房，每月房贷1万到2万很正常。小城市虽然绝对房价低一些，但收入也低很多。每个月去掉必要的生活费后，每月还款压力也不小。对于我们这些还没买房的人来说，真心希望房价降下来。

然而，这些住房问题在富人眼中却是另一番景象。

央行发布的2020年调查报告显示，城镇家庭拥有3套及以上住房的比例为10.5%，也就是说，每十个人中就有一个人在你身边拥有3套及以上住房。他们为什么这么爱买房？

想必很多人都知道，这几年随着钱的不断增长，手里的积蓄其实在贬值。以2005年和2021年为例，M2分别为29.8万亿和230多万亿，也就是说，在大约15年的时间里，货币供应量增加了10倍。看到购买力被稀释，有闲钱的人需要依靠保值增值的载体。在没有投资渠道的情况下，房子无疑成了很多人的选择。

这样，城镇化产生的“新市民”是刚需，保值增值的投资群体形成了住房市场的强大购买力。这也是近20年来“房价涨多跌少”的根本原因。

那么，这些都是经济发展需要的吗？

据统计数据显示，从1998年住房商品化改革至今的22年间，我国土地出让收入为58.9万亿元，在地方和国家财政中占比极高。卖地收入为加快城市基础设施建设，增加地铁、医院、学校、公园等配套设施做出了重要贡献。，并且在房地产的开发建设中，带动了数十个相关产业，如钢铁、水泥、园林、装饰等。不可否认，房地产促成了今天城市化的成就。

但是，房地产在经济中的比重真的是越大越好吗？对此，中国社科院曾发布专业报告认为，房地产对经济正负效应的临界点为9。超过这个比例，房地产对经济的贡献就会由正转负。原因在于，由于房地产的赚钱效应，相当一部分社会资金和银行资金流入房地产，企业也会在房地产配置生产和创新资金。例如，近一半的a股上市公司持有投资性房地产。所以结论是，适当比例的房地产有利于经济发展，但比例过大会对实体经济产生挤压作用，得不偿失。

房地产终于迎来了“转机”，国家出了很多招。

首先提出“住在没有投机的房间里”。房子是用来住的，通过限价、限贷、限售等行政手段将投资投机需求清理出市场。这样，当楼市回归到真正的理性需求时，市场就不会那么容易出现火爆的局面，抑制泡沫的增长。

其次，不需要房地产刺激短期经济发展。受内外环境影响，经济面临下行压力。但仍可看出，房地产开发投资增速处于下行通道，房地产被有效用于拉动经济发展。甚至在一些地方，刺激房地产发展的措施基本上都是“一日游”。比如黑龙江的救市政策，前几天从官网撤了下来，国家的目的很明确，不能再用房地产来刺激经济发展了。

第三，为整个房地产行业降杠杆。无论是对开发商的“三条红线”，还是对银行的“两条红线”，都要限制房地产行业的无序开发和高杠杆操作。今年降杠杆以来，虽然我们看到一些大型房企出现了这样那样的债务危机，但国家基调很明确，只是个别企业经营不善造成的。言下之意，降杠杆的规范行动会进行下去，不会因为一时的问题而中途终止。

在多重调控措施下，房地产对经济的贡献会失速，这是必然的结果。这个经济比例空白怎么补？在最近的全国经济工作会议上，实际上做了很多安排，特别是对实体经济。例如，在科技创新领域，科技政策首次作为七项关键政策并列提出。其紧迫性和重要性不言而喻。

保护楼市还是实体经济？央行再动，国家也做出选择(给出答案)。

作为央行经济金融支持的指挥棒，相关政策倾向决定行业兴衰。在经济发展下行压力下，12月15日央行下调存款准备金0.5个百分点，向市场投放1.2万亿元。市场上很多人希望央行在货币政策上也给予房地产基金支持，但RRR降息的文件写得很清楚，“支持实体经济发展”。明眼人都可以清楚地看到，照例不存在房地产，但这时，我们不得不面对这样一个现实:

易居房地产研究院发布的《中国百城住宅库存报告》显示，截至2021年11月底，三四线城市楼市库存总量为2.2亿平方米，环比增长2.6个百分点，为2016年7月以来的最高值，连续37个月呈现库存同比增长趋势。在高库存水平下，统计部门最新发布的70个大中城市房地产运行数据也证明了这一点:59个城市出现下跌，其中二三线城市跌幅扩大。

如果让这个结果继续下去，可以看到三个现象:

第一，资金和债务紧张的房企越来越难以依靠促销获得现金流。因为，谁不担心买烂尾楼？便宜未必受市场青睐。在市场低迷的情况下，人们更关心资金的安全性。

其次，房子不好卖，开发商就没有拿地的动力。比如第二次、第三次全国集中供地，大部分城市的土地都是开发商用脚投票，到处都是拍卖终止。深圳、上海、杭州、南京这样的大城市也不例外，其他城市就更不用说了。

第三，买家观望。“买涨不买跌”一直是楼市的法则。大家都担心没有买到底，而是买到了半山腰。理性购房者的态度是，他们至少会等市场稳定下来再出手。所以有业内专家说了一句看似很有道理的话，“降价销售未必有抱团的好效果”。

事实上，对于房地产市场的这种变化，监管层早已有所预测和处置。9月底，央行和银监会在论坛上表示，要平稳有序投放房地产信贷，保持房地产市场健康稳定发展。10月15日，央行在三季度金融统计例会上作出表态。房价稳定后，城市房贷供求关系也将恢复正常。提到金融机构对“三线四档”有“误解”，意味着强烈的纠正。从业者可以明显感觉到购房者的房贷支付速度明显加快了。12月3日，证监会表示，支持房地产合理正常融资，促进行业健康稳定发展。

当然，如果这一切都不能完全消除购房者等群体的顾虑，央行还会再来一次。据12月21日《全国商报》报道，央行、银监会发文鼓励优质房企收购房地产项目，鼓励金融机构为并购重组提供金融服务，促进行业风险出清。购房者释放的信号很明确。如果有合理的住房需求，就不用担心买烂尾楼。你应该开枪。

随着央行的连续动作，我们可以看到房地产市场的两个新变化:

1.12月21日，杭州第三批集中供地成交，35宗地块无一级拍卖。其中，24宗地块登顶，需摇号，总成交价约763亿元。

2.房地产领域的变化。12月21日的同花顺数据显示，行业板块中，房地产开发上涨6.33%，房地产服务上涨7.62%，特色小镇上涨4.84%，装备大厦、土地出让等多个板块紧随其后。

这一切，其实国家在上两次高层会议上已经给出了答案。

1.推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房人合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环；

2.要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长期租赁市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房人合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环健康发展。

3.促进经济质量的稳步提高和数量的合理增长。要坚持稳中求进，调整政策推进改革，用好时机、出好效果，坚持先立后破，稳扎稳打。

在国家的调整下，房价的走势基本已经定型。

经过近一年的持续降杠杆，房地产调控成效显著，市场泡沫得到明显抑制。同时，支持刚需和改善性合理住房需求的市场环境逐步建立。同时，加强了“稳”的预期引导，确保房地产市场健康稳定发展。从这个角度来说，有保证房地产的目标，但我们不要忘记，这不是刺激，房地产投机更不可行。而是让房地产回归原位，保持良性健康发展。在这种思路下，房价的走势其实是非常明显的，依然会遵循热控冷稳的思路。不要指望房价会暴涨，也不会有大的调整。在某个盒子里运行是未来房价的基本趋势。当然，不同城市的楼市基础不同，出现一定程度的分化也是正常的。

无论是房地产还是实体经济，都落后于“实现质量稳步提升、数量合理增长”的目标。面对复杂的经济发展形势，首先要稳而不降，所有的调控政策都要有一定的度，有可能的话才能有进有出。在笔者看来，房地产和实体经济其实并不对立，不存在你中有我的关系。前者也是后者的重要组成部分。把握一个度，和谐共生，是各方所期待的。现在的政策微调修正就是基于此，未来很长一段时间大概都是如此。

无论是楼市还是实体经济，最终都落到了“实现质量稳步提升、数量合理增长”的目标上。面对复杂的经济发展形势，首先要稳而不降，所有调控政策都需要有个度。如果可能的话，我们仍然可以取得进步和成长。在笔者看来，楼市和实体经济其实并不对立，不存在你中有我的关系。前者也是后者的重要组成部分。把握一个度，和谐共生，是各方所期待的。目前的政策微调修正案就是基于此。

总而言之一句话，稳定楼市，促进房地产良性循环，集中精力发展实体经济，大概会是未来很长一段时间的情况。