为什么楼盘分一期二期等，有什么区别？刚需买房，买哪期性价比最高？

如果项目能够满足分期开发的条件，大部分开发商都会选择分期开发。1.分阶段发展是实现“从小到大”最有效的手段。

多年前接触到一家开发公司，项目位置比较偏，占地70亩左右，总建筑面积11万左右。该项目分四个阶段开发。如果排除土地款和建设费，开发商投入的启动资金不足300万元。包括设计费、土方工程、建筑安装工程等。，将在房产预售后结算。第一期的销售款回笼后，滚动开发第二期，第三期和第四期也差不多。

也就是说，一个市值超过30亿元的项目，采取分期开发，缴纳土地款后再追加300多万元就可以开工。(当年这个拍品才3000元左右)。

过去是这样，现在也是这样。分期开发永远是开发商热衷的模式，因为这是实现“小而广”最有效的手段。

2.市场消化在周期上是有限的，需要分阶段发展。

2012年，有一个郊区市场。因为开发公司老板前期有点财大气粗，对市场过度乐观，同时开工建设10栋1000多套。然而，实际销售率却很糟糕。最后，开发商还是没能坚持到“天亮”，倒在了“沙滩”上。资金链彻底断裂，施工单位停工，整天堵着售楼部讨债。

每个地区在一定时期内的市场消化能力是有一定限度的。如果不分期开发，会导致房屋积压，开发商的资金压力、财务成本、市场风险系数会变大。

另外，分期开发也是根据建设需要，推节奏，涨价。比如，需要分期使用二期作为一期料场、土方堆放场和临时施工道路；通过分阶段推盘，制造热销效应，为价格逐步上涨做铺垫。

在目标客户定位、位置、房屋设计等方面都有一些差异。按照主要目标客户的顺序，普通商品房项目大多是按照“刚需购房——第一套改善型住房——第二套及以上改善型住房”的顺序分期开发。

与目标客户订单相对应的是产品定位和房屋设计。一般一期位置较差，比如角落里，靠近路边，或者景观较差，区域以紧凑为主；二期位置稍好，三期位置更好，户型也会增大。

如果是刚需购房，建议在一期开盘时购买。“低价高价”是房地产常见的价格策略。比如我当年买的时候是楼盘一期，单价八千多。二期开始逐渐上涨，三期单价到13000元左右。

后期的房子虽然价格提高了，但是质量并没有提高。据V群反映的后期尤其是最后阶段的业主反映，为了追求交房速度，后期质量问题很多。

当然，这不是绝对的。有的项目一期质量很差，业主抗议后才会改善。反而第一期成了炮灰。质量问题不正规，但是价格方面，第一期比较实惠。

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