法拍房可以买嘛

我先介绍一下概念。什么是法国拍卖行？

答:拍卖行是指法院的拍卖行。当债务人(业主)无法履行抵押合同或清偿债务时，债权人通过各种司法程序向法院申请强制执行，拍卖债务人名下的房屋，拍卖所得满足债权。

对于拍卖行，人们的第一反应是便宜，但生活中大家都有常识。买东西的时候往往是贵的，便宜也是有原因的。工作室也是如此。很便宜，所以很多人觉得很划算。其实高收益和高风险是对等的。再来看看拍房子的优缺点。

优势:

1.不限购。除了北京、深圳等一线城市，很多城市的期房买房并不要求购房者具备购房资格。

2.价格低。一般这种资产因为债权处理，所以价格会低很多。第一次拍卖一般是市场价的85折，第一次拍卖会是原价的8折。一般三次拍卖后价格会很低。

缺点:

1.付款方式要求一次性付款，不贷款:大部分要求一次性全款。就算公告上说可以贷款，也要先把房子的尾款结清。拿到房产证后，还要去法院指定的银行办理贷款，增加了很多正常房屋贷款不需要支付的费用。

2.房屋交接存在很多不确定的风险:房屋产权过户时，房屋确实属于你，但法院不负责房屋清理，房屋交付还得自己解决。不走的人很难对付，尤其是活在七八十岁的人。你不能碰它们。人家就是不搬出去，你买了房子也不能搬进去。

也有可能是原房主与他人签订了长期的租赁合同。比如二三十年后，你只能看着别人住你的房子，不一定能住很久。

3.不能落户的风险:目前没有法律强制要求他人在取得房产证后迁出户口，所以户口问题得自己处理。原户主能否迁出存在很大的不确定性。不能落户，意味着不能用好自己精心买的房子。

4.债务关系复杂的风险:拍卖行通常涉及复杂的债务关系，可能存在多重抵押、民间借贷、高利贷等。如果你办完手续入住，他们会经常上门讨债，让你剪，让你整理。

5.税费高风险:一般法律规定的房屋拍卖的所有税费均由买家支付。除了正常的契税、营业税、印花税等税费外，也有可能你摊位的主人并不是唯一一个满五的，还有差额20%的个人所得税等着你。这些具体情况是什么？你一定要提前了解清楚，否则你买的价格可能不会比正常的二手房便宜，甚至可能更贵。

6.涉及大量欠款的风险:拍卖行一般是因为原主人有债务问题，资不抵债，才会被这个程序拍卖的房子。这种房子很可能拖欠物业费、水电费、燃气费、取暖费、广播电视费很多年。如果加上违约金，还是会有很多费用。

比如你一年欠7000块钱，十几年可能就是十几万，但是你要承担这个成本。最后很可能是你高高兴兴的买了房，却买了一堆欠款。

7.产权不清的风险:拍卖行的土地性质很重要。如果是小产权房，没有房产证，拿不到房产证，无法正常出售。有很多不确定的风险。

如果这个法律上的拍卖行产权是夫妻双方的，那么一方拍卖，另一方追究，或者要求你赔偿你购买造成的他的财产损失，你也会有很多麻烦。

可以说廉价拍卖行是由其缺点造成的。所以这种房子买卖一定要非常小心。

换句话说，这种房子适合房产投资的高端玩家，资金量大，社会关系深。能对所购买的拍卖行了如指掌，摸清拍卖行底细的人，作为普通人，或者刚需，尽量不要去碰。水太深，进出要小心！

总之，拍卖行存在的很多原因都是为了处理债权。从宏观角度来说，就是处理躺在银行里的垃圾资产，修复资产负债表。例如，一些老板不能支付他们房子的抵押贷款。这类资产，只有借助这一轮房价热潮，才被成功解决，或者说成功找到资产接管方。

特别是银行内部债务的处理方式有很多，但这类资产最终能流出银行体系，不被银行工作人员及其亲友消化，可见其价值并不高。

不了解房产的人可能只看拍卖价格，以为发现便宜了，其实花了不少钱，只买了个房产证，一大堆麻烦。所以，不要轻易碰拍卖行！