房价持续走低，公寓房到底能不能买？考虑清楚这点再决定也不迟

欢迎大家来谈原则问题。

在前两期节目中，我们和大家讨论了哪些房子可以买，哪些房子不能买。因为很明显，最近一段时间，很多大开发商都面临着资金链紧张的问题。尤其是年底，很多开发商都急于回笼资金，可惜“金九银十”，今年的9月和10月根本没有金银质量，所以很多城市都出现了开发商打折卖房的现象。

所以很多普通人也认为这是买房的好机会，尤其是便宜的。虽然在房地产市场，我们从来都是追涨不跌，但是当房价开始下跌的时候，很多人都觉得房价已经开始下跌了。未来它们还会跌得更厉害吗？所以我准备持币观望一段时间。

但是，有人认为，在别人恐慌的时候，我们也要贪婪。毕竟对于大开发商来说，你的房子7折，8折，再下来可能就没有这个空房了。过了这个村子就没有商店了。那么年底买房有没有可能趁着现在在售？至少现在买比几个月前节省了10%、20%的资金。

但是特别是这个时候，我们在提醒每一个好朋友，有些房子虽然优惠很低，但是你要考虑它是用来做什么的，是否值得。不知道大家有没有注意到，最近虽然很多城市的房地产商都在打折卖房，但是有些地方的折扣还是很苛刻的。年初卖2万的房子，现在可能卖到1万出头。开发商不顾血本降价是真的吗？真的能捡大便宜吗？

仔细看看开发商提供的各种特价房，有的楼层不高，有的观景景观差。总之属于那种整栋楼都是边角料的户型。户型本身就不太好。这是一种可能，还有一种可能。很多城市特供房往往是40年产权的公寓房。真正70年的房子，要么没有特价房，要么特价房的优惠力度不是很大。

于是有朋友问，这种户型可以买吗？为什么降价时公寓折扣这么大？这么说吧。对于很多开发商和中介来说，他们在介绍公寓房和居民房的时候，会告诉你没有区别，就是40年产权和70年产权。但众所周知，不管产权多少年，并不意味着一定年限后国家就会把房子收走。不是那个意思。无论40年还是70年，这都是指土地使用权，而不是房屋使用权。

只要你花钱买的房子，它永远是你的，所以很多开发商会告诉你，没关系，你管它四七十年。是的，公寓的长度不是大问题，那么公寓的缺点是什么？下面给大家简单总结一下。至少有三个缺点。如果你觉得这三个缺点对你来说不是问题，可以大方的买。反正可以享受很大的优惠。但是如果你觉得这三个缺点很有问题，那么在购买的时候就要谨慎了。

首先是水电问题。什么是公寓？其实他的前身就是商务公寓的意思。众所周知，在中国使用水电时，商用和民用价格是不一样的。普通人家庭用的电一次可能只要几毛钱五毛钱，商业用的电可能要一个二十一度。为什么？还是让利于民吧，老百姓的家庭生活，还是给点优惠吧。如果你做生意，你将不得不付更多的钱。

电是这样，水也是这样，所以你买公寓的话，没有特别说明，基本上你的是商业水电。也就是说，同样的房子，同样的使用量，你的水电费可能是别人的两倍或者三倍。如果你觉得反正你家现在住户也不大，用不了多少水电，你买得起也没问题。

第二是交易的问题，这是两个层面。首先，第一个层面，很多人买房都是贷款。没办法，房价太高，动辄几百万套房。谁有这么多现金？但是如果你买的是住宅，对于任何一家银行来说，基本上都可以贷到30年，你的首付可能是20%或者30%，你享受的利率相对来说可能更优惠。在这种情况下，虽然他花几百万买了一套房子，但是他的首付要求并没有那么高。由于还贷需要30年，每月还款额没有那么高，可以去杠杆。手里有100多万，可以买500万的房子。

然而，公寓的情况并非如此。公寓和公共建筑的性质是一样的。他们是商业地产，所以商业地产在放贷的时候受到很多限制。首先首付50%。你这么说一套500万的房子，首付要250万，把很多人都吓跑了。其次，商业地产的贷款期限是有限的，没有30年那么长，只有10年那么长。这种情况下，同样的总价，你的月供压力是非常大的。所以你可能买得起同样房价的住宅，但你根本买不起商品房。

而且，当你重新交易商业地产的时候，所交的税比同样的住宅要高得多，也就是说商业地产的持有和交易成本比我们想象的要高得多。当然还有一个问题，就是学区的问题。虽然说学区房会逐渐不那么吃香，但是对于现在的老百姓来说还是很重要的。现在很多买房的家长也是考虑到孩子即将入学，但是要注意全国很多城市的政策不一样。有些地方公寓房不算学区房，这个区域的住宅用户才算学区房，你的孩子才有入学资格。你的商业地产和公寓的所有者的子女不享有这种资格。你要和别人一起排队，让小区业主的孩子都入学。只有在他有空位置之后，他才能反过来得到你。

在某些地方，开发人员可能可以完成工作。别人家的教委经过和当地教委协商，认可你家公寓的主人也享有和房子主人一样的权利，孩子也可以上学。但是很多地方往往有只享受第一次的规定。你什么意思？买新房的时候，和开发商一起买一手房的时候，业主的子女是有入学资格的，但是当你把房子当二手房卖的时候，再买房的业主的子女就不享受这个资格了。

所以你买房的时候一定要反复确认这个事情，你的公寓和学区是什么关系？不然你想，买房子的时候有学位，卖房子的时候没人有学位。那么，你的房子还值这个价吗？

正是因为以上三个特点，全国很多地方才会出现这种奇景。什么？公寓的价格远远低于房子，有些地方甚至出现了这样的奇观。同一个楼盘，同一个户型，同一个景观的两套房子，是同一个开发商开发的。但由于种种原因，一套房子的手续叫居住手续，这一套的手续叫公寓手续。这样一来，他们之间的价格差可以达到两到三倍。

很多公寓业主抱怨，五年前、十年前买房时，房子可能卖6100平米，我的公寓可能卖5100平米。十年的发展，人家的房子都卖差不多两万了，我的公寓还卖五六千。是的，十年了根本没涨。

对于买公寓的你，一定要提醒你，要有这个心理准备。很多地方的公寓并没有随着城市房价的变化而上涨。假设我们要控制房价，但是我们也知道，随着中国经济的高速发展和通货膨胀，从十年的角度来看，房价肯定是稳步上升的。在我们身边的任何一个城市，恐怕这十年房价都翻了一倍或者两倍。

所以你可以想象十年前用和你一样的钱买一样房子的人。他们的房价涨了两三倍，你却一点都没涨。你感受到了什么样的心情？更何况，恐怕未来十年依然如此。我们谈论住房没有投机。我们说买房的主要目的是住。但是，从10到20年的角度来看，我们不得不承认，房地产是对抗通胀的最好武器。

但对于很多城市来说，这必须是住所，公寓手续不一定能抗住通货膨胀。为什么？这也是因为以上三个原因。很多人在买二手房的时候可能会考虑，这是公寓手续，要走很多水电。很多买二手便宜房的人，就是经济状况不太好，所以即使每个月花几百块的水电费，大家都得算。

同样，由于二手公寓买卖时要拿到50%以上的首付，只能贷款十年，这就使得很多口袋里资金不足的人无法选择二手公寓，所以房价当然不会上去。学区也是如此。很多人买学区房的目的是什么？让你的孩子去上学。你们二手公寓教委明确，第一次买新房，就有入学资格。当你转卖的时候，二手房的房主没有资格做学区房，所以你不是学区房。这东西怎么能卖高价？

所以在各种因素的影响下，公寓的价格并没有上涨，他也逐渐成为了整个市场的弃儿。以至于开发商要打折销售的时候，公寓往往是最先打折的，而且打折力度还很大。当然，这也让很多消费者觉得现在用很低的价格买一套公寓很便宜。那就仔细想想。如果你觉得以上三个缺点没有问题，那你当然可以好好利用。但是，如果你认为买房的目的是为了抵御通胀，那就真的要三思而后行了。