1796年，一个盛世的幻灭

作者：霍小山

1796年正 初 ，紫禁城举 了盛 的禅位典礼，乾隆将皇位传给了 的 嘉庆，并宣布普免明年全国的地丁钱粮。

这是 乾隆一生中最完美的压轴戏 ，自己当政以来，国泰 安，四海升平，万国来朝，缔造了 个前所未有的盛世。如今，他还能让帝国最 的权 平稳交接，这在中国 历史 上都极为罕见。

乾隆志得意满，自己的 功武略应该已经超越了历朝历代的所有帝王，是名副其实的千古第 完人。

然而， 打脸总是来得飞快。压轴戏之后的第6天，川楚边境就爆发了声势浩大的白莲教起义 。这场起义彻底撕碎了康乾盛世的幻梦，乾隆的一生心血，全部灰 烟灭。

这场起义爆发的原因，表 上看起来是乾隆晚年清政府吏治松弛，贪腐严重，导致官逼 反。但本质的原因应该是人口增长超过了 社会 经济发展所能承受的程度，导致国 活的极端困苦，为 社会 动乱提供了温度、水分都很适宜的 壤。

1681年，康熙平定三藩之乱并收复台湾，中国内部的战争告 段落。此后，经过康熙、雍正、乾隆三朝的修 养生 息，中国的 口数量直线上升，相继突破2亿、3 亿 关。 英国马嘎尔尼使团的副使斯当东甚至估计中国的人口达到了35亿。

人口的野蛮生长， 固然是清政府 项了不起的成就，但是这也为 清政府埋下了 颗随时爆炸的地雷 。因为中国的人口在呈几何级数增 ， 粮 却只能以算术级数增 。僧多粥少，就会导致粮价和土地租佃价格的直线上升。早在1709年，康熙就已经意识到了这个问题，他在免除天下钱粮的谕旨中说，“户口虽增而土田并 所增，分一人之产供数家之 ，其谋 焉能给 ？”。

第 年，他 说“ 所以未尽殷 者， 良由承帄既久，户口 蕃，地不加增，产不加益， 不给，理有必然。朕洞瞩此隐，时深轸念”。

不过， 人口压力在康熙时代并未成为 社会 主要问题 ，因为当时全国 口才刚过1亿 关， 且 清朝的领 也还在扩张。领 的扩张可以给中国 带来更多的耕地，更多的耕地可以带来更多 的粮 产量。这就像美国的 进运动 样，东海岸 三州的农 可以去辽阔的 部垦荒种地， 缓解东部地区的 口压力。因此，康熙时代只有江宁、苏州、上海、 福建这 个地 成为缺 区，需要从其他省份调配粮 。

但是到了康熙晚年， 人口压力带来的贫困问题日趋显现 。雍正刚 上台， 就对各省督抚说，“国家休养 息，数 年来，户口 繁，而土田 有此数，非率天下农 竭力耕禑，兼收倍获，欲家室盈宁必不可得”。

然而，雍正帝 法缓解 口压力，以 于乾隆初年， 价昂贵的情形，已经遍及全国。沃野千 的天府之国四川，雍正 、九年（1730、1731）时， 价每 价格为 4到5钱，到了乾隆 三年（1748）时价格增 到每 1两，最少也 8、9 钱。四川这种粮 产区的 价尚且翻倍，其他那些粮 产量 般般的省份的 价，就更可想 知了。有兴趣的读者可以登录中央研究院近代史研究所 的“清代粮价资料库”， 检索1736年以后各省按 向皇帝奏报省属各府及直 州厅的主要粮 价格，从 对清代粮价的上涨有 个更具体的认识。

到了 乾隆晚年，人口压力已经成为朝野共识 。1793年，乾隆在上谕中表达了 的忧虑，“生之者寡， 之者众，于闾阎 计诚有关系。若再因岁事屡丰，粒 狼戾，民情游惰， 亩荒芜，势必 不继，益形拮据。朕甚忧之! ”

那么，乾隆有没有解决办法

乾隆时期，有 位著名的江苏学者 洪亮吉 ，对中国 口的问题提出了 的 解。他认为中国 口过剩造成了 计艰难，要想解决这个问题， 前没有 劳永逸的 案，只有两个可以稍微 缓解压力的办法。

一是天地调剂法 ，即靠 然的力量如瘟疫、天灾造成 口的 批死亡，以减 缓 口压力。但是他通过对中国 历史 的研究，认为“ 之遭 旱、疾疫 不幸者，不过 之 、 矣”，对解决 口的迅速增 起不了 作 ； 二是君相调剂法 ，即最 限度的开发资源，政府要制定政策，刺激 产，发展 产，改进 活。洪亮吉虽然没有提出解决 案， 但仍然被后 称为“中国的 尔萨斯”。

清政府在 “君相调剂法” 这 已经做了很多努 。 其 ，清政府鼓励垦荒 ，据统计,从顺治初年到康熙晚年，全国主要省区共垦荒地四 三万 千余顷。雍正五年，政府准许各地 前往云南、贵州 省 开垦，并给予垦荒者参加科举考试的权 。乾隆三 年，政府 励各地 前往新疆开垦 地；

其二，清政府大力推广红薯、玉米这两种美洲作物 ， 来填饱 百姓的肚 。这两种神奇的作 物对 地的要求不 ，贫瘠的 区丘陵坡地都可以种植，绝不挤占主要粮 作物的地盘。在乾隆帝的示意下，各地地 政府规定对于种植番薯、 的 地永远免税；

其三，清政府不遗余力的治理 河、淮河、永定河等等喜欢兴 作浪的河流，各省政府也都全力疏浚主要河道。水灾被有效的控制，农业 产的安全得到了极 的保障；其四，清朝 代皇帝都恪守“永不加赋”的祖训，在“量 制出”的财政原则下，多次普免天下钱粮，减轻 负担。仅乾隆 朝所 减免的农业税总数就有20275亿两 银——如此看来，易中天教授说乾隆是 个王 蛋的结论还有待商榷。

但是，正如洪亮吉所预料的， 清政府的这些政策措施只能缓解人口压力，而无法彻底解决人口压力 。其 ， 尽管大清帝国的国土面积空前庞大，但是相对于3亿的人口依然捉襟见肘 。到了乾隆后期，真的是能开垦的 地都已经开垦了，不能开垦的 地也都硬开垦了，但还是不够 。道光年间的举 汪 铎曾说，“ 多之害， 顶已禑 稷， 江中已有洲 ，川中已辟老林，苗洞已开深箐，犹不 养。”根据洪亮吉的研究，平均每个 需农 3到4 亩， 可维持最低 活。然 乾隆 年(1753)， 均亩数才约为 386 亩，三 年(1766)为 356 亩， 嘉庆 七年(1812)为219 亩，道光 三年(1833)更是降到186 亩，根本 法维持 众的最低 活标准。 同 时期的英国 均占有耕地10亩。

其 ， 美洲作物虽然大力推广，但是根据学者吴慧的估计，从乾隆末年到嘉庆年间，它们的产量也仅仅占全国粮食产量的463% 。侯杨方教授多次强调，“美洲作物对清朝 口巨量增 并突破2亿、3亿直 4亿的作 并不 ，养活中国数亿 口的依然是传统作物”。这个论断其实不 史料证据也能推测，你想那些 区丘陵坡地能有多 积？它们能种植多少番薯和 ？

于兴修 利，可以最 程度的保障农业 产的成果，却不能提 粮 的原有产量；普免天下钱粮可以减少老百姓的经济负担，但是却不能从根本上提 百姓的 活水平。更何况到了乾隆晚年，清政府日益腐败，地 政府横征暴敛屡见不鲜， 地主豪强兼并土地肆无忌惮，老百姓只能手里捧着窝窝头，菜里没有 滴油，日子根本就过不下去 。加上 江、汉 连年溃堤，水漫千 ，导致当地的 百姓要么抗租暴动，要么另谋出路。英国 嘎尔尼访华使团成员约翰· 巴罗记载：“不管是在舟山还是在溯 河而上去京城的三天 ，没有看到任何 丰衣足食、农村富饶繁荣的证明……触 所及 是贫困落后的景象。”这绝对不是以偏概全。

在湖北、四川、陕 三省交界地区，有 原始森林，这 群 起伏， 交错，地势险要， 统称为巴 林。这 地贫瘠， 候恶劣，如果不到万不得已，不会有 想来这 安家落 户。但是乾隆三 七 年之后，四川、湖北、河南、安徽等省“贫 亦多携带家室，来此认地开荒，络绎不绝”，到了 莲教起义爆发之前，巴 林的 口数已经不下百万。

在这种经济文化相对落后、封闭的地区，聚集了如此大规模的人群，非常适合民间宗教在这里生根发芽，茁壮成长 。这时，只需要 两个野 勃勃的 振臂 呼，就会有百万信众斩木为兵，揭竿为旗，天下云集响应，不闹个天翻地覆， 焚幽燕，决不罢休。乾隆皇帝 严厉打 压 间宗教，为此不惜掀起 化恐怖的狂潮，连有传播邪教嫌疑的精神病患者也绝不姑息， 律凌迟处死。可是，乾隆帝深 周纳，千防万防，最终还是功亏 篑， 莲教在巴 林建 起 个庞 的秘密宗教王国，即将卷起腥风血雨。

解决巨 的 口压力，消灭潜藏的动乱因素，乾隆帝唯 的选择就是推动国家经济全 转型，与世界各国贸易，与 历史 潮流接轨，使 产力发 质的 跃。

康乾雍三代，正是欧洲突飞猛进的时期 ，产业 命、交通 命、政治 命蜂拥 起，哲学、经 济、政治、科学上的新理论、新思想、新发明， 新 异。开启 业 命的英国，伴随着 纺 织业的发展，成千上万的的农 离开家乡来到城市，成为产业工人，纯农业 口从15世纪的90%下降到了17世纪的50%，极 的减轻了农村人口的压力。1795年，英国政府还推出“斯宾汉姆制度”，对收入水平达不到标准的产业工人，予以财政补贴。同时，政府还积极帮助失去 地的农 在城市 找到合适的工作，逐步完成农村剩余劳动力的转移，降低了 社会 的不安定因素。

大量的农民流入城市，使得英国出现了很多人口众多的超级大城市 ，例如伦敦的 口在17世纪末就已经达到了57万人，在整个欧洲 屈 指。城市的庞 口，需要附近的农村提供更 多的奶酪、鸡蛋、牛油等畜牧产品和水果蔬菜等农副产品，这就推动很多农 转型种植附加值 更高的畜产品和乳制品。由于畜牧业所需的 数有限，这就导致更多的农 进 城市，成为产业工人。而 速发展的 业，也完全可以吸纳这些源源不断涌进来的劳动力。而在康乾盛世， 中国的城市化 平却不到7%。

产的棉纺织品由于有规模优势，价格比较低廉，绝大多数的人都能够买得起。其他的 业产品和农业产品也是如此，这就使得 英国普通民众的消费能力得到提高，生活水平提前进入小康 。据记载， 业 命初期，英国汉普郡农场的 个普通雇 ， 三餐的 谱如下：早餐 是 奶、 包和前 天剩下的咸猪 ；午饭是 包、奶酪、少量的啤酒、腌猪 、 铃薯、 菜或萝 ；晚饭是 包和奶酪。星期天，可以吃上鲜猪 。 业 命后期，英国 的 活更是蒸蒸 上。1808年英国普通农 家庭的消费清单上还要加上23加仑脱脂 奶，1磅奶酪，17品脱淡啤酒， 油和糖各半磅，还有1英两茶。 当我再看到同 时期中国普通 众 不果腹 的种种记载，实在是 潮难平。

英国普通民众消费水平的提高， 反过来促进了 产的扩展和就业的增多，进 步消解了英国的人口压力。

再以美国为例，它在18世纪末偷师英国，开始 业 命。1810年，美国 口724万，然而随着 业的发展，本国的劳动 严重不 。于是美国从海外 量吸收移民，从1820年到1910 年，美国的外来移 达到2792万。巨量的外来移民不但解决了美国的产业 缺乏的问题， 且还带来了各种新技术，使得美国的 业可以后来居上。

在 个 向产业 命的国家，数量庞 低廉的劳动 不但不是负担，反 是经济发展的助 推 箭。而 在 个封闭的农业国，数量庞大而又低廉的劳动力不但不是 社会 进步的发动机，反而是 社会 动乱的培养基 。这个道理古今中外，莫不如是。

为什么最近印度要在中印边界挑事 深层次的原因就是印度的 口呈 字塔结构， 壮年劳动 占据绝对多数。印度政府如果能解决这些过剩的劳动 ，那么印度今后的发展将不可限量，但如果印度政府 法为这些 提供充 的就业岗位，那么印度 社会 极有可能会分崩离析。

因此，印度政府觊觎中国的世界 地位，希冀能够取中国 代之，为印度解决就业问题，稳定国内的不稳定因素。

当然， 我们要求乾隆皇帝紧跟世界潮流，推动经济转型，这是 种 后炮的想法 ，作为两个世纪前的中国的领袖，他很难超越传统观念的束缚和维持统治的思维惯性，我们不能对其有过多的苛责。

而且，即使乾隆帝在 嘎尔尼访华之后，愿意在贸易 放松管制，并有限的效法 ，估计也来不及了，因为此时离 莲教起义已经没有几年时间。 白莲教起义撕碎了康乾盛世的纱幕，葬送了清王朝维持专制统治的所有预防措施 。我们以后 的观点来看，乾隆帝预防 莲教之类的起义，唯 的 案就是改 开放，学习 ，参与世界贸易。

试想，当成千上万的 在中国拔地 起，将会解决多少中国剩余的劳动 ，当成千上万运送 物的货轮驶向中国 的码头，将会补 多少中国粮 的缺口，当成千上万的超级都市在中国如 后春笋般冒出，将会推动多少农村的经济作物 产，当成千上万的棉纺织 业产品流 市场，将会有多少中国 不再穿的破破烂烂、 不蔽体······

可惜 这 切都只是想象 ，已经老态龙钟的乾隆帝坐在太上皇的椅 上，闭 默诵 域密咒，天雷勾地 ，嘛哩嘛哩哄，希望能咒死 莲教起义的 领。

坐在乾隆帝旁边的嘉庆皇帝 脸懵逼。

参考资料：

1、曹树基、陈意新《 尔萨斯理论和清代以来的中国 —评美国学者近年来的相关研究》， 历史 研究，2002年

2、丁光玲《清朝前期的 增 与 压 (1644〜1820) 》，复兴岗学报，1993年

3、骆毅《清朝 数字的再估算》，经济科学，1999年

4、张宏杰《饥饿的盛世-乾隆时代的得与失》，重庆出版社，2016年

5、侯杨 《盛世·康乾》，中信出版集团，2019年

6、韩毅《美国 业现代化的 历史 进程》，2007年

7、侯家驹《中国经济史》，新星出版社，2008年

8、吴敌《清代 江流域的农业开发与环保问题》， 华师范 学学报:哲学 社会 科学版，

1996年

9、何炳棣 : 《1368 —1953 年中国 研究》，上海古籍出版社，1989 年

编者按：他们是地产商的中坚力量，他们是城市崛起的脊梁，他们是美好生活的营造者。乐居 财经 联动全国百城，推出《见地》人物系列之“对话经理人”，一起聆听区域总、城市总讲述你们建设美好生活的故事。本期见地对话嘉宾是富力集团副总经理、西南区域董事长、四川公司董事长黄皓女士。

撰文 | 银涛

出品 丨乐居 财经

“破则立，从则平” ——《礼记•中庸》。

25年前，旧城改造“大拿”富力从广州崛起，25年后，富力已布局国内外超过140个城市和地区。现在的富力集团以房地产开发为主营业务，同时在酒店发展、商业运营、文体 旅游 、互联网产贸、医疗 健康 、物业服务、设计建造及创新服务等领域多元化发展的综合性集团。

2019年3月，富力集团西南区域公司成立，从大华南板块中独立出来经营。“云贵川渝”西南四省16城，是富力集团大西南区域的新版图，旨在以富力集团全球资源优势，深研西南美好人居特性，与西南共创、共进、共非凡。

本期见地栏目，乐居 财经 专访到富力集团副总经理、西南区域董事长、四川公司董事长黄皓女士。 通过了解这位执掌富力西南全局的女强人，我们将一探富力集团发力西南区域的战略谋划。

在男性高管为主导的地产行业，巾帼不让须眉的女性就更加的卓尔不群——黄董就是这样的女性。乐居 财经 来到成都富力中心，之前脑补的“杀伐果断、霸气外露”的想象，在见到黄董之时消失无余。随着沟通的深入了解，从容淡定、逻辑明晰才是这位女性高管明显的特质。

富力集团副总经理、西南区域董事长、四川公司董事长黄皓

立志自我突破 不止步

升任富力集团西南区域董事长之前，黄皓任职 富力地产 珠海公司董事长，她用仅仅4年时间为富力打下了珠海市场。团队组建从个位数到百余人，一支地产强军劲旅从珠海辐射到整个珠江地区，甚至粤西地区。屹立于珠海横琴的形象代言——富力中心，扼守自贸区北大门，创造了商办物业开盘销售12亿的傲人战绩；城市综合体项目——富力新天地，源于工业城改造，旨在缔造珠海城市新地标……

“在珠海市场，我们擅长找到高利润、高溢价的项目，需要有些独到的眼光。”黄皓回顾在珠海富力时期的拿地操盘。

凭借什么样的优势拿下这些项目呢？黄皓谈到富力集团与其他房企不同的特点。一是擅长综合体和旧城改造项目，富力是中国写字楼第一品牌，广州小蛮腰旁的富力中心格外耀眼，是广州城市地标代表作，而旧城改造二十五年的经验也融入富力的基因，富力是旧城改造中真正的先行者，单广州就完成近10个城市旧改项目；二是富力的全产业链，对房地产有着从拿地、规划设计、施工建筑、装饰装修、物业管理等完备的开发体系，精益求精，从源头就开始控制产品的质量；三是富力作为全球最大豪 华酒店业主，拥有105家豪 华酒店，富力酒店板块实力雄厚，登顶世界。

在珠海市场的磨砺，黄皓觉得是自己从专业型到全局经营管理型的重大转变。“从项目获取、打造运营、开盘销售、现金流回正这一系列全流程的运作，对综合素质的提炼和升华很重要，虽然挺辛苦的。”在珠海转型之前，她是富力设计研究中心的副院长，担纲海南富力海洋欢乐世界的总管。这个投 资150亿的全国最大海洋主题公园，黄皓全权负责从政府接洽、设计管理、产品细节雕琢等一系列工作。黄皓是华南理工建筑系毕业，她把十几年的青春年华都献给了建筑设计，除了海南海洋欢乐世界外，富力多个城市综合体、 旅游 度假大盘都饱含了她的心血。

“喜欢挑战吧。”当乐居 财经 问到为何选择转型时，黄皓说。自小广州军区大院长大的她，保送至华南理工大学，毕业后在国企建筑设计院工作十年。跳出国企，挑战民企的高强度高压力的工作模式，再挑战专业到经营的转型。黄皓骨子里有着与生俱来的倔劲儿。

“12年富力旅程，一路走来，感恩老板，感恩公司平台，感恩同事团队，感恩家人朋友……2019年，新起点，新征程，相信在富力的下一个12年，能与公司共成长，不辱使命，不负重托”。

格局破局西南 创非凡

挂帅富力西南区域，是黄皓再次的自我挑战。

“跟在珠海一点点打江山不太一样，西南区域公司需要资源的强整合。”黄皓这样分析到，整个西南区域的市场情况和华南的不同之处明显，拆分之后更有利于整个西南市场做针对性的战略部署。

目前富力西南区域公司的项目分布于“云贵川渝”四省16城，黄皓对各个省域公司情况分析得非常细致，逻辑条线清晰明了，侧重也各有不同。

近年来，富力在四川区域的发展提速，2018年在成都周边城市拿地，先后落子资阳、乐山、眉山等，目前各项目已进入热销期。值得关注的是，2019年6月摘得泸州纳溪麒麟新城281亩优质地块，打造的是富力华庭系产品，预计9月初面世。“但是在成都的货量几乎消耗完了，发展出现了停滞。”黄皓一针见血的指出，她表示在成都市场会继续寻找合适的项目，富力四川的战略是以成都为发展核心，辐射全川。

而重庆市场目前以存量为主，现存体量约200万平方米左右，特别是商业地产的货量储备充足。此外，将涉足养老公 寓板块等新产品，盘活旧的商业存量。

在云南的昆明、丽江，富力主要是以 旅游 地产项目为主，将和一带一路企业进行产业合作，发挥政策红利优势。贵阳市场在商业公 寓已有不错的市场口碑前提下，目前存量不多，好项目的洽谈已在进行中。

“在西南区域，主要还是会以直辖市和省会城市为主，三四线城市为辅。”乐居 财经 在问及城市量级侧重时，黄皓这样回答。富力仍将重点加大在重庆、成都、贵阳、昆明等省会城市的产业多元化布局深耕，以及稳健性进入西南地州活力新区。

“目标是三年实现300亿。”黄皓在说到目标时依然淡定从容，似乎对她来说过程更重要，结果将是随之而来的附加值。

从2005年首进重庆，到今天布局西南4省16城，富力一直践行着“紧贴城市脉搏，共筑美好生活”的品牌理念，将富力的发展融入城市的发展，与城市匹配，共生共荣。不管是重庆富力城、成都富力广场，还是贵阳富力中心、昆明阳宗海等项目，都起到了引领或影响一个片区，乃至一个城市发展的意义。

未来，富力在西南的发展，将继续在集团“创建非凡，至善共生”理念下，将富力的发展融入西南的发展，与西南的资源禀赋相融，以“优势互补，多元深耕”为原则，实现与西南的共创、共进、共非凡。

慧眼破题市场 不冒进

“富力集团对项目利润率要求比较高，规模次之。”黄皓认为，要在保证集团利润率要求的情况下获取优质项目，而不是为了拿项目而拿项目。“在珠海市场，富力参与招拍挂拿地比较少，大多是收并购和城市旧改项目。”在黄皓的经验中，依托富力集团优势下获取项目可以有效的降低成本。

7月30日，中共中央政治局对房地产行业定调：坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。“房地产的融资政策收紧，下半年对土地的招拍挂和收并购都会放缓。”黄皓对市场的敏锐度很高，在积极收集优质土地信息同时，保持谨慎观望态度。

富力西南区域总部在成都，在成都市场富力对优质项目的渴求度更高。目前已开始“政府勾地、招拍挂、收并购、合作开发、项目代建”等全渠道开启拿地模式。“珠三角地区的旧改政策相对于西南区域来说，更灵活。”黄皓对城市政策情况做比对分析，同时她表示富力也在积极洽谈跟政府合作的项目。

“今年有些挺好的机会，好项目不求多但求精。”黄皓积极乐观。当下在售项目将进行区域营销力量整合，同时富力西南区域面临的重大课题是让区域发展后劲十足，依托集团的三大优势，将符合需求的优质项目推向市场，进一步加大在西南的战略布局及区域深耕。

干货满满的沟通后，乐居 财经 才知晓黄董前一晚生病高烧，因考虑采访时间已提前约定，还是坚持赴约。职业精神着实令人佩服！“高压工作模式已经是常态了，没事。”黄董谦虚的说。

“今年10月我们在成都富力中心会有一个城市展厅，即将开放。”黄皓介绍说，城市展厅的亮相是富力西南区域成立后的一次集中展示与发声，也将是集富力品牌、多元产业、西南区域项目于一体的品牌体验馆。

富力西南区域公司成立后，区域整合的优势将更加明显。同时运营体系建设、项目快速周转、灵活的机制、团队文化塑造、人才培养等系统化赋能，将实现高效运营与区域发展。富力集团西南区域以崭新的面貌，即将开启新起点、新征程，期待富力更多非凡之作，缔造西南区域新城市核心。

富力集团副总经理、西南区域董事长、四川公司董事长黄皓

以下为乐居 财经 与黄皓的采访实录：

乐居 财经 ： 请问您在富力集团的发展历程和角色变化？

黄皓： 我是广州人，军区大院长大，算是学霸型，高中毕业被保送至华南理工大学建筑设计专业，毕业后从事了建筑设计相关工作。2007年从国企建筑设计院设计主任的身份到富力集团，担纲富力设计研究中心的副院长，负责设计管理。2011年开始担纲海南富力海洋欢乐世界的总管，在专业条线负责超级项目。这是全国最大海洋主题公园，投 资150亿，2,000亩，全权负责，从政府接洽、设计管理、产品细节雕琢等一系列工作，并在项目尝试了各种设计类型。2014年底，从专业型转为经营型，担纲 富力地产 珠海公司董事长。从个位数的团队发展到百人队伍，富力打下了珠海市场。今年3月又升级新的挑战，负责富力西南区域。

我在富力待了12年，经历了3个阶段，3个不同的岗位，3个不同的角色。12年已经是一个轮回了，不忘初心，感恩老板，感恩公司平台，感恩同事团队，感恩家人朋友……2019年，新起点，新征程，相信在富力的下一个12年，能与公司共成长，不辱使命，不负重托。

乐居 财经 ： 富力集团相对于其他房企有着哪些明显特点？

黄皓： 一是擅长综合体和旧城改造项目，富力是中国写字楼第一品牌，广州小蛮腰旁的富力中心格外耀眼，成为城市地标代表作，而旧城改造二十五年的经验也融入富力的基因，在中国，富力是旧城改造中真正的先行者，单广州就完成近10个城市旧改项目；二是富力的全产业链，对房地产有着从拿地、到规划设计、施工建筑、装饰装修、物业管理等完备的开发体系，精益求精，从源头就开始控制产品的质量；三是富力作为全球最大豪 华酒店业主，拥有五星级酒店105家，富力的酒店实力登顶世界。高净利润率、旧改专家、成本控制能力等也都是富力集团在业内的标签及公司自身特点。

乐居 财经 ： 富力西南区域在各个省市的布局情况如何？

黄皓： 从05年进入重庆，到今天布局西南4省16城，一直践行着将富力的发展融入城市的发展，与城市匹配，共生共荣。比如，重庆富力城，成都富力广场、贵阳富力中心、昆明阳宗海等等项目，都起到了引领或影响一个片区，乃至一个城市发展的意义。近年来在四川区域的发展，富力在成都周边城市拿地，落子资阳、乐山、眉山等，各项目已进入热卖期。此外，我还在泸州纳溪麒麟新城拍下了面积281亩的优质地块，我们取名为富力华庭，预计今年9月面世。但是在成都的货量几乎消耗完了，发展出现了停滞，在成都市场会继续寻找合适的项目。而重庆市场以消耗存量为主，现存量约200万平方米左右，特别是商业地产的货值储备充足。

此外，富力将涉及养老公寓板块等新产品，盘活旧的商业存量。在云南的昆明、丽江，富力主要是 旅游 地产项目，将和一带一路企业进行产业合作，发挥政策红利优势。贵阳市场在商业公寓已有不错的市场口碑前提下，目前存量不多，好项目的洽谈已在进行中。

乐居 财经 ： 西南区域的战略打法和发展规划是什么？

黄皓： 在西南区域，主要还是会以直辖市和省会城市为主，三四线城市为辅。富力仍将重点加大在重庆、成都、贵阳、昆明等省会城市的产业多元化布局，以及稳健性进入西南地州活力新区。西南区域公司会将集团多元化的产业发展优势与大西南丰富的地域优势结合在一起，积极响应政府政策导向，顺势而为。重点加大房产、商办、酒店、康养等综合产业板块在西南的多元布局，以达到强强联合，优势互补的战略目的。目前富力已开始“政府勾地、招拍挂、收并购、合作开发、项目代建”等形式的进行拿地。对于富力在西南的发展，我们深有信心。

乐居 财经 ： 您不断接受挑战是源于？

黄皓： 勇气吧，还有就是喜欢挑战。也是出于一种责任心和好胜心，特别想要完成或做好一个任务。从小在军区大院的成长让担当成为习惯，对目标的实现会产生内驱力，而在完成一项重大工作后荣誉感会油然而生。

大家好，我是地产一品堂。

近期各大央企，国企 ，民企各种合并裁员降薪， 地产人都比较焦虑，其实大家可以正面去看待这个问题。

最近地产圈不管是行情还是人才流动似乎有复苏的迹象，万科的亮哥前几天也在公开场合发言 ，行业已经见底，复苏需要的只是时间。

何飞基本履历

招商沉淀 旭辉锋芒

何飞,男,1971年11月生,江苏泰州人 ,东南大学工程管理专业,硕士学位

先后在深圳第一建筑公司和招商蛇口任职。 在招商蛇口期间，他稳守华南大本营，担任深圳公司总经理 ，与该公司华北区董事长孟才、华东区域总经理王晞并称“招商三大金刚”。

2018年 初何飞加盟旭辉集团，担任深圳事业部总经理岗位 ，当时级别基本上相当于旭辉副总裁级别，直接管理海南深圳东莞惠州等地区。

2019年底 何飞加盟美好置业，号称千万年薪委任总裁 ，美好置业也是希望在装配建筑板块有所建树。

装配式建筑板块很大程度上拖累了美好置业的业绩 。2017年和2018年，美好装配的业务基本都来自内部，这两年，该公司的收入分别为334亿元和382亿元，净利润分别为-135284 万元和-197亿元。

2021年4月何飞离职美好置业， 至今履新粤港湾已经过去了一年多时间 ，现在高管经理人市场也都是这种情况，要么待业，要么降维打击。

粤港湾基本情况

市场疲态 高管变动

粤港湾控股（原毅德国际控股）是香港联交所主板上市企业 （股份代号：1396HK），总部设在深圳，是中国领先的商贸物流产业运营商。公司重点聚焦粤港澳大湾区，并布局泛渤海、长三角、北部湾等国内多个核心经济带。

同样的位于深圳的华南城，华耀城等类型的公司 ，如今都活的不太好，华南城为了活下去 已经完全“染红” 。华耀城号称简配版华南城，一直在三四线城市布局，如今项目停工也都是很常见的问题。

大型商贸物流勾地逻辑在如今市场也显得非常乏力 ，早期华夏幸福，无锡五洲国际等房企已经暴雷多年。

4月26日，惠誉撤销粤港湾控股（01396HK)“B-”长期外币发行人违约评级(IDR)，以及“B-”的高级无抵押评级和未偿还的高级无抵押票据评级。上述评级均处于负面评级观察名单。

相对比其他类型房企布局全国，粤港湾基本上还是坚持在大湾区， 环深圳周边深耕为主，或许也给未来更大的想象空间。

内部宫斗

2020 年9月，毅德控股更名为粤港湾控股的揭牌仪式上，作为控股股东之一的蔡鸿文将自己与另一位控股股东曾云枢以及公司创始人王再兴亲切地称作“三兄弟”，并表示：身为“老弟”的他将承担起“花钱和赚钱”的工作。

然而近两年来， 和谐的“兄弟”关系下暗流涌动，三大股东之间的争权夺利始终没有停歇，最终蔡鸿文还是将“话事权”交了出去 。

今年6月26日，粤港湾控股董事局大洗牌 。据公告，执行董事曾云枢获委任为董事会主席；执行董事蔡鸿文重新获任为董事会联席主席；王再兴由非执行董事兼董事会主席调任为执行董事兼董事会联席主席。

伴随着“话事人”的变换，杨三明辞任公司执行董事及执行总裁，由何飞接替 ，王德文辞任公司执行董事及薪酬委员会成员职务，同时调任为公司顾问，原职位由魏海燕接任。

新年从住建部＂土地市场动态监测与监管系统＂发文，要求22个重点城市，按照住宅用地分类调控文件要求，实现＂三集中”，2021年发布住宅用地公告不能超过3次。这22个重点城市是北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。

这次一年三次集中供地的政策出台，从根本上还是国家有意调控房价。集中供地是指国家允许这22个重点城市每年集中对外出售土地3次。以往门庭若市土地交易中心恐怕就没有这么热闹了。每年三次集中挂地、摘地，从土地信息上更具透明，开发商们珍惜这几次囤地的机会，自然会倍加重视。供地单位也会因为土地的紧俏可能拍出好价钱而不会私下与某家企业勾地。土地市场的收紧，加速了中小开发商出局的节奏。

有人说集中供地就像进赌场，以前赌场天天开门，大户、小散都可以来玩几把。现在赌场每年就开三次，桌子就那么几张。大户肯定是抢着上桌，小户可能都挤不上桌。大户也不可能一年就等着赌场开这三次玩，所以势必会到三四线城市去，三四线都被大户挤进来了，小户们在三四线也不容乐观。结合这个生动的例子，我们看到此消息一放出，地产股以万科为龙头的万科、新城都涨停了！保利、招商都大涨，港股华润、融创、世贸、绿城、恒大涨幅都在10个点以上。随着此消息的做实，各地纷纷出台符合相关政策的具体实施办法。宁波、青岛、济南、天津相继发布消息明确落实每年3次集中供地的限制。从已官宣的几个城市的政策看，“集中”主要体现在时间上，即全年分三批次，仅在指定月份，“集中”发布公告和“集中”组织宅地的出让。的确，这22个城市近年来楼市过热，都是‘量价齐升’的重点关注城市，不少还被‘约谈’过。这次目的非常明显是为减少当地的供地预期，维稳房价。全国22个重点城市每年三次集中供地，导致经过7、8个月的筹建，大批货会集中供应，这实质是在考验开发的现金流和融资能力。以后的房地产市场留给中小型开发的机会不多了。

土地新政则让土地端真正进入调控时代，保证土地供应稳定楼市预期，限购限贷限售则限制楼市投机和房价，严格贯彻房子是用来住的。

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