什么是REITs

REITs（Real EstateInvestment Trusts）即房地产信托投资基金，是一种通过发行股份或受益凭证汇集资金，由专门的基金托管机构进行托管，并委托专门的投资机构进行房地产投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

REITs最早产生于美国20世纪60年代初,由美国国会创立,意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场,获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。

扩展资料：

在香港上市的房地产信托基金，香港证监会通过严格的要求确保基金产品的稳定和可持续增长。香港REITs一开始只能投资于有稳定收入来源的房地产物业，在建的项目和还没有形成稳定现金流的项目都不算。

2014年8月份香港证监会放开了之后，正在开发的项目就可以做REITs了，但要在总资产的10%里，对产品的控制权有很明确的要求。

如果是以公司上市的商业地产，不需要强制性拥有SPV公司。REITs对于产品的控制权有两个要求，一是产权要拥有51%以上；二是拥有控制权（物业管理表决权有2/3以上）。目的是对公司有绝对的分红控制权或者决定权，保障投资者每年都能得到稳定的分红。

香港证监会对房地产开发商没有借贷比例要求，但对于REITs的借贷比例有严格要求，借贷比例不能超过45%，因此具有极好的抗风险性。

参考资料来源：百度百科—房地产信托投资基金

我国对外国法律制度的借鉴是有传统的，早在80年代初中国法学会成立大会上，中国社会主义法制建设的主要奠基人彭真就要求中国的法学工作者“研究法学必须吸收古今中外的有益的经验……法学会要研究古今中外的法律，不管进步的、中间的、反动的，不管是奴隶主的、封建的、还是资本主义的，都要研究，取其有用的精华，去其糟粕和毒素。”我国借鉴外国法律制度主要体现为四种形式：一是与立法政策有关的借鉴，即对某一类立法或某一项立法带有指导性，或对其他立法有直接影响的规则；二是了解研究外国有关法律中的若干基本原则和基本精神，以启发思路；三是法律结构和法律技术上的采纳；四是吸收某些具体规定和具体做法，以增加某一立法或制度的客观适用性。无论哪种借鉴，都要从中国客观实际出发，以我国现有法律体系中尚不完善的环节为重点，把是否符合我国实际和人民的利益作为法律移植的评判标准。实践中，外国经济商务领域的法律和涉及人与自然关系的法律借鉴的直接可能性较大，而有关人、婚姻、家庭、财产、劳动关系等领域的法律，由于基于根本不同的价值观念的，直接借鉴非常困难，更多的是理念或技术层面的借鉴。

回归主题，个人认为，以下外国法律制度对我国当前国家的民主法制建设有一定借鉴启示的意义：

1、社会保障方面的法律制度：如低保。德国于1957年颁布的《农民老年救济法》标志着德国逐步建成了独立的、全面的农村社会保障法律体系，有效应对了欧洲一体化推进加剧农业领域的竞争压力与德国农业人员较低生活水平之间的矛盾。此外，日本的低保制度相对完善，在法律层面上具有相当可操作性，也算得上是日本农村社会保障体系成功建成的重要经验之一，其具有的显著特色和基本经验对构建与完善我国农村低保提供了可资借鉴之处。

2、地方立法程序方面的法律制度：一些国家（尤其是联邦制国家）在地方立法程序建设上颇有心得，以美国规章制定程序为例，其关于非正式程序、正式程序、例外程序、混合程序、协商程序等都有详细的规定，对我省地方政府立法有一定的启示。如在改革地方规章制定程序上，要进一步解放思想，更新观念；法制理念要由重实体转向重程序，由重扩权转向重约权；修改规章制定规定，要增加公众参与的有关程序等。

3、基层自治方面的法律制度：以城市社区自治为例。当今许多国家和地区都制订了城市社区自治的法律法规，在经历过一定时期的社区治理后，形成了以美国为代表的居民主导型模式、以新加坡为代表的行政主导型模式、以日本为代表的混合型模式和以我国香港地区为代表的服务导向型模式。探讨和比较这些国家和地区的社区自治立法、总结其立法规律，对于当前修改《居组法》、完善我国城市社区自治法律制度有一定的启示和借鉴作用。

4、电子政务方面的法律制度：美国、新加坡、韩国、日本、等国家电子政务法规体系建设主要集中在以下几个方面：电子政务组织法，包括电子政务的主管部门及其职权职责，以及电子政务的设置及其法律地位；信息公开法，指政府在面向公众进行信息公开方面的法律法规；电子政务安全法；电子签名法；电子政务财政法，主要调整电子政务财政资金的来源、预算、使用及其监督等事项；电子政务监督法。为我国相关法律制度提供了参考来源。

5、农地征收补偿方面的法律制度：美国的农地征收制度已经有200多年的历史， 其在长期的司法实践中积累的法治经验是人类优秀文明共同的成果，对当前中国正在积极推行新一轮的农地征收制度改革具有重大的借鉴意义。我国可以参考其农地征收的宪法准则、农地管制性征收和补偿机制，并借鉴成熟的市场机制和法制框架下的农地征收经验，对中国当前农地征收制度的改革提供有益建议。

6、公民申诉（信访）方面的法律制度：在国外，与我国信访制度相类似或相近似的制度统称为公民申诉制度信访制度是一个国家民主政治制度的重要组成部分，它存在于世界上绝大多数国家，特别是普遍存在于民主法制发达的国家。它随着经济社会的发展而发展，随着法制的健全而完善，在社会政治生活中发挥着重要作用。国外公民申诉制度在法制化建设的程度与水平上具有一定的领先经验，为我国建设改革和完善信访法规提供启示和借鉴。

7、反腐败方面的法律制度：国外的监督监察机构和反腐败组织已经形成了比较严密的体系。以《俄罗斯联邦反贪污贿赂法》为例，该法的公布实施，使俄罗斯联邦实现了从“权力反腐”向“制度反腐”、从“分散反腐”向“系统反腐”的转变。了解俄罗斯联邦反贪污贿赂法的立法进程及其特点，分析俄罗斯联邦反贪污贿赂法的主要内容，对我国反腐败法治的顺利开展具有重要的借鉴意义。美国的预防职务犯罪的法律体系也十分值得借鉴。

8、计划控制方面的法律：以预算为例。美国预算法律制度体系已有二百多年的构建历史，深深地烙印着美国权力制衡、预算法定、程序规范和顺势而变的特征。学习其在理顺预算管理职责分工，建立健全预算编制、执行和监督相互制约等方面的法律机制，有利于进一步提高我国预算管理的科学性、民主性和透明度，严格政府债务管理，控制和防范财政风险。

9、国家安全方面的法律制度：以反恐为例。与法治发达国家相比，我国的反恐立法尚处于发展阶段，法律法规的专门规定稀疏零散且可操作性不强，反恐立法进程任重而道远。鉴于恐怖主义的复杂性和反恐斗争的特殊性，以及反恐与人权保障之间的复杂关系，决定了反恐立法并非易事。我国应在借鉴俄罗斯、德国、英国、美国、法国等国家的立法经验基础上，探索出适合本国国情的反恐立法之路。

10、教育方面的法律制度：依法治教是一个国家对教育实施较为成熟管理的标志。20世纪中后期以来，各国更加关注教育法制的健全和完善，把其视为对教育进行宏观控制和管理的最重要手段之一。国外教育法制发展，成文教育法日益占据主体地位，教育法律体系日趋完善，教育法律法规的执行、监督制度日趋成熟，教育司法制度比较健全。我国应在广泛借鉴的基础上建立对教育法律法规适时的立、改、废制度，在国家法制统一原则前提下，扩大地方教育立法权限，健全并完善教育执法与监督机制，加强教育法学的理论研究与学科建设，更好地服务于我国教育法制实践。

11、环境方面的法律制度：经过改革开放30年的历程，我国环境法律的覆盖面已经相当广泛，几乎所有已知的重大环境问题都处在环境法律的覆盖之下，就环境法律的覆盖面而言，我国环境法律已经比较完备。在全社会建设“美丽中国”的新要求下，我国的环境法制建设面临下一步的战略突破口，学习国外相关法律制度能为我们提供一些帮助，如美国的《国家环境政策法》对美国政府执政理念的转型和行政决策程序的科学化和民主化的重大推动作用，深入研究该法将有助于我们确定我国环境法制建设的发展方向和战略突破口。

进入10月份，山东国企混改步伐再提速。

10月29日，山东国投全资子公司山东融越金融控股有限公司(下称“融越金控”)，正式在山东产权交易中心挂牌，“拿出”40%的股权招徕战略投资者，启动混合所有制改革。

上个月，短短的20天时间里，9个混改挂牌项目接连进入山东产权交易中心。他们的“东家”包括了山东高速集团、山东能源集团有限公司、山东钢铁集团有限公司等实力不菲的大型国企。

“ 为小微企业和个体客户提供一揽子综合性服务的类金融控股平台”，是融越金控的目标，截至2019年4月末，其资产规模已达到2541亿元。而此番混改所募集的资金，正是为增加注册资本，补充营运资金。

财经 山东国企混改步伐再加速，应避免“穿新鞋走老路”" img_height="465" img_width="800" data-src="//imgq3q578com/de/1105/48a0e8d968fcb4a6jpg" src="/a2020/img/data-imgjpg">

而作为有国企基因的融越金控，在对意向投资方的资格要求上门槛颇高：要求意向投资方入股资金须为自有资金，不得以委托资金、债务资金等非自有资金入股。若意向投资方为单一投资者的，认购数不低于333333万元注册资本。同时，本项目接受联合体投资，但联合体中每个成员均须符合对单一投资者的要求……

资本市场是国有企业混合所有制改革的“好帮手”，主要体现在混合所有制改革试点企业上市和市场化并购重组对国企转型升级的重要作用。下一步，继续抓紧抓好上市、并购重组等相关制度建设，对国企混合所有制改革的意义将更加凸显

而纵观其他几家参与混改的省属国企，目的大都是增资扩股，以期借助战略投资者的“加持”，补充企业流动资金，拓展主营业务，从而为企业自身真正赋能。

还有一种国企混改的方式偏向内部改革，通过推行管理层和骨干员工持股，大力实施混合所有制企业改革，建立起了企业效益与经营者利益正相关关系。与前者的需求不同，这种混改更多的目的是留住人才，使企业成为共享平台。

近日，济宁市管国企济宁能源集团权属三级企业济宁落陵春辉机械制造有限公司（下称‘春辉公司’）也迎来了一场混合改革，通过增资扩股、出售股权的方式向员工提供股权，希望能够实现公司、高管与核心团队利益共享、风险共担，让企业成为共享平台，为企业快速发展打下了坚实基础。

财经 山东国企混改步伐再加速，应避免“穿新鞋走老路”" img_height="533" img_width="800" data-src="//imgq3q578com/de/1105/1b4ed493154bc113jpg" src="/a2020/img/data-imgjpg">

春辉公司成立于2013年3月，隶属于山东盛源控股有限公司，是一家长期从事矿用液压支架液压系统设计、生产及服务的一体化企业，与煤炭科学院保持合作多年，有较高的 科技 水平，以生产经营十分丰富的专业技术工人作为中坚力量。历经7年的市场竞争洗礼后，春辉公司已发展成为山东省最大的阀件加工类企业。

随着同类型企业数量与日俱增，人才竞争力逐渐成为企业发展的核心优势，特别是经营管理人员及 科技 研发人才的引进与留用问题愈显突出,适时地对核心人才进行股权激励，已然成为推动企业快速发展的“强心剂”。

根据这一实际情况，春辉公司依据资产评估结果公司向持股平台出让部分股权用于股权激励，成立有限合伙公司作为员工持股平台，符合激励条件的员工以现金出资的方式获得持股平台股权。随后，春辉公司按照有关规定迅速开展评估审计、注册持股平台、员工入资等工作，真正实现了管理层和骨干员工持股。

方案实施后，符合激励条件的员工积极报名参与，员工工作主动性明显提高，开拓市场、节支降耗意识显著增强。春辉公司内部实行了机构改革，精简了机构和人员，避免人浮于事，实行了更加灵活的体制机制，积极对接市场，实行订单式生产，工作效率进一步提高，公司整体面貌焕然一新。

据一位业内人士称，避免“穿新鞋走老路”，是国企混改中要特别要注意的地方。通过股权的调整进而实现体制机制的优化，使得企业与核心员工实现了利益共享、风险共担，在企业经营过程中更加遵循市场规律，产品更加迎合市场需求，才能换来混改后的国企可持续发展的美好结果。

据新华社报道，毅达资本董事长、创始合伙人应文禄，一位从国企走来的创投行业****，用自身的经历印证了国企混改给企业带来的巨大活力。

财经 山东国企混改步伐再加速，应避免“穿新鞋走老路”" img_height="533" img_width="800" data-src="//imgq3q578com/de/1105/52e66e6dd62534cbjpg" src="/a2020/img/data-imgjpg">

6年前，江苏高 科技 投资集团（下称“江苏高投”）率先在国有创投企业实现混改突破，组建毅达资本，由管理团队持股65%，在业内引起强烈反响。5年后，截至2019年11月底，毅达资本管理团队累计管理资本规模1066亿元，累计投资支持了800余家创业企业，助推其中175家企业登陆境内外资本市场，在“2019年中国创业投资机构10强”中位列中资创投机构第四名。

就在混改之前，江苏高投一度进退两难。如果不改革，则难以为继，公司连续三年大量骨干流失，投资业务严重下滑，业绩增长困难；如若改革，则没有成熟经验可资借鉴，也面临着巨大的风险和挑战。“不找活就得饿死！”应文禄在接受采访时说，当时的环境逼迫他们必须要迅速学会新本领，从市场上找饭吃。改革之初，毅达资本用三“招”来激发团队活力、大力拓展业务，推动自身获得了超常规增长。

第一招：转换身份重定位。从“国企”身份转变为“市场”身份，毅达资本逐步把这些当时在国企的中坚力量转变为合伙人角色，他们不再是领导，而是上门谈判、市场调研、管理风险的专家。

第二招：不拘一格用人才。不搞论资排辈，员工收入和职级晋升主要看业绩，即便是刚进入公司一年的新人，能力强、业绩突出一样会被提拔重用，目前拔尖员工收入上百万元已成常态。

第三招：精兵简政闯市场。创新模式，将团队打散缩小，一个投资小组由2到3人组成，一共编成20多个投资小组。；再根据不同的行业将投资小组划入事业部，比如TMT、 健康 医药、清洁技术、文化、服务业、先进制造和新材料等。

内部优化重组后，毅达资本的工作效率得到了极大提升。混改的成功，使得江苏高投承载政府专业职责、服务地方发展、服务创新创业和实体经济的能力得到了全方位提升。混改后，江苏高投重点谋划发展战略、整合资源，是战略发展和创新中心、风控和管理中心、党建文化中心。毅达资本则成为江苏高投市场化业务的平台和专业人才高地，同时大力拓展不动产基金、财富管理、并购等创新业务，为江苏高投更好地承载政府专业抓手作用、服务区域经济高质量发展提供保障。

“推进国有企业改革，要有利于国有资本保值增值，有利于提高国有经济竞争力，有利于放大国有资本功能。”这是国企改革的“三个有利于”标准。对于国企混改这个课题来说，正从现代企业制度、治理结构、选人用人机制等多个方面、向更深层次大力推进。面对生死攸关的改革，企业只有勇于冲破思想观念的障碍和利益固化的藩篱，才能迎来希望和发展。 财经 山东国企混改步伐再加速，应避免“穿新鞋走老路”" img_height="304" img_width="800" data-src="//imgq3q578com/de/1105/6556ccf9e815d927jpg" src="/a2020/img/data-imgjpg">

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