写字楼商铺公寓投资哪个好（不建议任何城市购买写字楼和商铺）

写字楼商铺公寓投资哪个好（不建议任何城市购买写字楼和商铺 ）

大家都知道的一个原因就是写字楼和商铺的流转税太高，基本达到售价的30%左右，一般人根本买不起。所以这类房产流动性极差导致升值极差，这是我们都知道的道理。我今天要讲的这七个方面不是原因。

首先，我并不是完全否定写字楼和商铺的价值。我是买一些，但是买商业物业的风险、难度、不确定性都比住宅高很多，买错的概率也大大增加。为了避免错误，我们并不是没有选择。我的建议很明确。不要碰它，不要看它。自己需要的话就租，拿钱去买别的。

比如你买了一栋写字楼，但是物业级别、电梯维护、空调整维护、车位出租、车位出售都不在你的控制范围内，但是和你的出租、出售密切相关。

比如郑州高铁站的升龙广场，占据了高铁站最好的位置，但是空调两年前因为居民少还没有开放，使得整个写字楼出租陷入无止境的循环。到目前为止，高铁站空租金率最低，租金最低。别忘了，这是最好的位置。

举个例子，你买一个商铺，但是如果附近的商铺是开铝合金门窗的，或者一个羊肉串，你能怎么办？你的店怎么变高端？你的商店很难租出去。

再举上面的例子。郑州高铁站升龙广场的店铺开业的时候，是2013年。许多当地投资者提前一天通宵排队，急于购买。但是现在因为物业不好，管理不好，租不出去的不是租金，是空租金！

问题又来了。对于一些自用的老板，我每天都要租写字楼和商铺。我不用买吗？可以，你拿这些钱买房子就可以了，一般租写字楼和商铺，就这样。这样的话，以后可以来回走。

除了流动性差，为什么我这么坚决不建议你买？我们从其他七个方面来分析。

我去温哥华、悉尼、墨尔本、洛杉矶、多伦多参观的时候，这些城市都有塔吊和工地，但几乎看不到任何在建的写字楼项目，都是住宅楼。

为什么？

因为这些城市10多年前写字楼过剩！

这些城市的现在，就是我们中国城市的未来。

即使我们现在不建办公楼，20年后，我们现在的城市建设也会过剩。

与民生无关的东西，总会被政策抛弃。

比如契税优惠，增值税优惠，个税优惠。

与民生相关的住房一直都有优惠和照顾，但写字楼和商铺从来没有。

房地产调控20年了，从来没有过写字楼和商铺！热爱生活，从不过问。

房价涨了，价格有限。

写字楼从10万降到2万，没人问，好像买家活该。

房屋交付质量差，维权。

商铺交房后，常年出租空，维权组织不起来。为什么？都是投资人。他们都很忙，有地位，丢不起这个人。

就业环境

经济循环

财务循环

规划变更

后期物业，管理

以上所有影响租金和升值的因素都是我们无法控制的。

经济危机时期，写字楼和商铺首先被市场抛弃。

失业率上升，经济就会下滑，投资市场首先受到冲击。

信贷一收紧，写字楼的抵押和按揭就先废了。比如现在，你手里的一些写字楼想抵押。不是比例的问题，很多银行根本不收，但是没有居民楼的银行。

政府规划的变化对你已经购买的写字楼、商铺影响很大，比如新区建设、CBD轮换、就业中心搬迁、地铁规划、机场高铁、高架交通、道路建设等。

好机会是有的，但是很难得，很难碰。

哪里有挤压，哪里就有机会，比如北京史上最严商业调控，但选择还是很难。

站在2018年9月，在重点城市住宅全部限购的情况下，投资需求已经挤入两年前不限购限贷的写字楼和商铺领域。炒了两年，即使有好的机会，长期被翻进去的投资者也推高了房价，失去了洼地和价值。大概率80%以上都是坑。

比如，其实我也买了一套公寓。2016年8月，房价涨了50%，公寓价格还没动，价格很低。首付还在分期，但限购快到了，需求挤压临近。我动作很快，目前买的公寓房价涨了80%，比房子涨的还多。以后租金会更好。这样的机会是有可能的，但是普通用户很难把握。关键是时间节点目前也丢了。

在快速增长的经济体中，资产价格的上涨是最重要的，也应该是最先关注的。

而欧美那些增长缓慢的经济体，每年GDP增速在2%左右，6%的回报就是不错的回报，可以考虑长期持有，长期投资。

中国的GDP增长率超过6%，M2每年约为10%，社会福利每年约为12%。在这样的增长下，长期投资通常不是最好的选择，资产价格的上涨应该是首先关注的。

而写字楼和商铺，因为税费太高，无法转让，无法套现。他们注定长期持有物业，最好不要碰。

目前国内所有写字楼都是单独出售的。

目前海外成熟的优质写字楼都是由基金或公司持有。在国外，你几乎看不到个人出租的写字楼，都是整体持有，然后出租。

持有和出售物业在物业级别、办公环境、办公设施、企业入住、企业设施等方面都有很大差异。

未来企业更喜欢在什么样的写字楼办公？你更喜欢去哪些购物中心购物？全销写字楼会成为总部企业的选择吗？全卖店会成为优秀的商业中心吗？

绝对不行！这些写字楼和商业将来会被边缘化！并且逐渐被市场抛弃！

7.反正是长期的，吃租金的，抗通胀的。你最好改变主意。

反正投资写字楼和商铺就知道卖不出去了。都是做长租的。我不妨改变主意。我会在国外买房，吃一样的房租。租房比例还不错。

租贷比差不多，但至少用途更多。一是可以自用，二是便于套现转手，三是也顺便做了海外资产配置。

如果你改变主意，你会发现风景更美。

8.总结:

1.不看，不摸，不买，就不会出错。

2.自住的老板，拿钱买房，租写字楼或者商铺，可进可退。

3.在熊市中，仍然存在结构性住宅投资市场。比如目前不限购的城市，比如人流涌入的城市，关注米家或者加入米家VIP是一条捷径。

4.你还不如改变主意，把房租吃了。出国买个租售比相当的房子怎么样？升值更好，转卖更容易，杠杆更方便。

必须有一个杠杆说，我是什么时候，以什么价格买的商铺或者写字楼？目前的收益率是多少？我很满意，XX年已经把钱还了。

我只回复:那时候好像买不了房？就好像你当时买了房子回报率还不如这个？