南京市发展保障性租赁住房实施办法

南京关于进一步加强全市住房租赁市场监管规范市场秩序的通知

关于进一步加强全市住房租赁市场监管规范市场秩序的通知

江北新区外联局，各区房地产(住房)局、发改委、公安局、市场监督管理局、金融监管局、网信办:

为贯彻落实《关于整顿和规范住房租赁市场秩序的意见》(住房城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银监会、国家网信办〔2019〕10号)精神，进一步整顿和规范我市住房租赁市场秩序，促进住房租赁市场健康发展，现将有关事项通知如下:

一、严格机构登记和开业管理

(1)规范登记管理。在南京，从事住房租赁活动的房地产经纪机构、住房租赁企业和网络信息平台，以及转租10套(间)以上房屋的单位或者个人，应当依法进行市场主体登记。其中，从事房屋租赁经纪服务的机构经营范围应当标明“房地产经纪”；从事房屋租赁业务的企业经营范围应当标明“房屋租赁”字样。已经登记为市场主体的，经营范围包括“房屋租赁业务”或者“房屋租赁”，不得变更。租赁机构注册地与实际经营场所不一致的，应当在迁入新的经营场所后30日内办理注册地址变更手续。严禁从业人员以个人名义承接房屋租赁业务。

(2)加强开业管理。房地产中介机构、住房租赁企业开展租赁业务前，应当向市场主体登记注册地的区房产管理部门办理经纪机构备案或者租赁企业备案开业手续，并通过南京市住房租赁服务监管平台(以下简称“租赁平台”)或者服务窗口办理。通过房地产管理部门门户网站公布或实时更新已备案或已开通业务报告的相关机构及其从业人员名单。

二。加强出租屋管理

(3)加强市场主体信息核查管理。房地产经纪机构、房屋租赁企业、网络信息平台应当从房地产管理部门获取主体资格检查信息。相关从业人员在承接租赁业务前，应核对委托人信息和房屋产权。提供房屋租赁信息发布服务的网络信息平台经营者应当依法履行网上备案责任，并对信息发布者的真实身份信息负责；根据备案或开业报告的相关机构及其从业人员信息，核定租赁经营主体资格；发布10套(间)以上转租或代理房源信息的单位或个人，应核实发布单位的经营资质；未备案或未开通经营报告、已被列入经营异常名录或严重违法失信的房地产经纪机构、住房租赁企业及其从业人员，不得发布房屋信息。对一次性出租5套以上的承租人，网络信息平台经营者应当及时将信息告知相关部门。

(四)实施房屋真实性管理。对外出租或者委托出租房屋的相关主体，应当对其房屋信息的真实性、合规性和有效性负责；开通前要申请租房平台账号，用于发布房源、网签租房合同、申请备案等。通过经营门店、网站、APP等渠道发布出租房屋信息时，应当包括房屋验证码、房屋位置、用途、面积、图片、价格等内容。同时要写明房屋发布机构、门店、人员等信息。房地产经纪机构、房屋租赁企业、网络信息平台应当通过数据接口、房屋查验码等方式向房地产管理部门获取房屋查验信息，对发布的房屋权属进行核实。

(5)房源发布动态监管。信息平台应当实现不同主体发布的同一房源信息的组合展示，同一主体不得重复发布同一房源；及时取消已关闭或超过30个工作日未维护的房源信息。房地产经纪机构、住房租赁企业和网络信息平台，以及出租、转租、代理房屋的单位或个人，在不同渠道发布同一房源信息应当保持一致，已出售或注销的房源信息应当在5个工作日内从各渠道撤销。对提供虚假材料、虚假信息等违法情形，存在“AG低”、“长充短付”等高风险经营行为的信息发布者，网络信息平台经营者应当保存相关记录，主动采取删除、屏蔽相关信息等必要措施，维护网络经营秩序，并向房产、网信、市场监管、公安等部门报告。，并根据有关部门的要求限制或取消其出版权。

三。实现租赁合同网上签约和备案

(6)规范使用租赁合同。应当使用政府部门制作的《南京市房屋租赁合同》示范文本，在网上签订备案的租赁合同，以规范租赁经营行为，保护租赁当事人的合法权益。

(七)实行租赁合同登记制度。房地产经纪机构和住房租赁企业应当登录租赁平台或通过系统对接实时办理合同网上签约、登记备案或提交租赁合同信息。符合备案条件的要立即网签备案。房地产经纪机构、住房租赁企业提供租赁服务或者房屋的，应当申请网签备案。未按规定办理住房租赁登记或提交租赁合同资料，继续从事住房租赁经营活动的企业将是重点监管对象。相关部门要加大现场检查频次，依法查处违法违规行为。

四。严格规范租赁服务收费

(八)规范租赁机构收费。房地产经纪机构、住房租赁公司等经营主体，收费应当明码标价，并出具收费清单，列明所有服务、收费标准、收费金额等内容，由当事人签字确认。经纪机构不得赚取租金差价和收取续约佣金。租赁企业不得违反合同约定，拖欠业主租金，擅自提高承租人租金；租赁期限届满或者租赁终止时，除冲抵合同约定的费用外，住房租赁企业应当及时返还承租人剩余的租金和押金。

(9)生活配套服务协议。租赁企业等经营主体接受委托为房屋租赁提供配套生活服务的，应当与承租人另行签订生活服务协议，约定相关服务内容和收费标准。相关主体应当提供与收费标准相匹配的生活服务，不得以此名义变相收取租金。

五、加强租赁房屋的安全管理

(十)落实安全主体责任。房企、出租人、承租人应当按照市政府办公厅关于加强群租房安全管理的意见，落实宣传、使用、治安、消防等安全责任。，及时消除出租屋隐患。除非亲属共同居住在租住的房屋内，人均居住面积标准不得低于15平方米。租赁机构应当编制房屋使用说明书，告知承租人房屋及配套设施的用途和注意事项。

(十一)规范租赁住房改造。非住宅住房改造为租赁住房的，应当按照《南京市市场化租赁住房建设管理办法》、《南京市存量住房改建为租赁住房实施细则(试行)》等文件的规定办理相关审批手续和验收手续。在具备直接自然采光和自然通风条件，保证房屋结构安全的前提下，房屋客厅(厅)可以改造出租，改造不得影响人员疏散、逃生和火灾救援。租赁企业和其他相关单位对租赁房屋进行改造或者装修的，应当征得产权人的书面同意。使用的材料和设备应符合国家和地方标准，装修后的空燃气质量应符合国家相关标准。

六。加强租赁机构的租金收取和支付管理

(十二)对租赁机构实施银行监管。以租赁转租方式开展住房租赁业务活动的住房租赁机构，应当在房产管理部门、人民银行南京分行经营管理部、中国银行业监督管理委员会江苏监管局的指导下，与南京市商业银行签订住房租赁资金监管协议，开立全市唯一的住房租赁资金监管账户，不得提取现金或归集其他性质的资金。租赁机构应当在经营场所、房源发布平台和租赁合同中明示账户信息和租金支付方式。承租人向住房租赁机构支付租金超过三个月的，住房租赁机构应当将收取的租金、保证金以及使用“租金贷”取得的资金存入监管账户，并缴纳与业务规模相匹配的风险保证金；承租人在三个月内向住房租赁机构支付租金的，由承租人决定租金和保证金是否存入监管账户进行管理。存入监管账户的租金，应当在住房租赁机构、承租人、监管银行签订三方住房租赁资金监管协议后，于次月初按月划转至住房租赁机构。对拒不执行相关规定的，房产部门、网信部门将暂停其在网络信息平台发布房源的权限，市场监管部门将按照江苏省工商局黑名单管理系统将相关主体列入黑名单并采取惩戒措施。

(十三)规范租赁消费金融业务。严禁住房租赁公司等相关主体通过自办金融或与其他机构合作等方式为违规出租提供产品和服务。房企等相关主体不得以租金分期、租金优惠等名义诱导、隐瞒、欺骗或强迫承租人使用“租金贷”。银行机构应审慎规范开展“租房贷”业务，确保业务合规、风险可控、权责明确。已发生的“租房贷”业务应在2020年12月31日前向金融监管部门备案。

七。加强行业自律管理

(十四)完善租赁行业自律。市住房租赁协会、房地产经纪协会应当制定和完善行业执业规范和行为准则，组织开展住房租赁从业人员教育培训，发布租赁行业风险提示，促进从业人员和从业人员守法诚信经营。

(15)建立健全纠纷调解机制。房地产经纪机构、住房租赁企业等相关主体要建立投诉处理机制，主动与相关部门、属地街道、行业组织对接，承担租赁纠纷的首要调解责任，积极处理12345政府热线投诉，妥善化解涉企矛盾纠纷。

八。加强部门联合监管

(十六)建立部门联动机制。房产、发展改革、公安、市场监管、金融监管、网信等部门要加强部门联合监管和惩戒，建立住房租赁市场监管协调机制。江北新区管委会、各区政府要加强组织领导，充实力量，落实本辖区住房租赁市场管理主体责任；充分发挥街道社区作用，将房屋租赁管理纳入基层网格化管理。

(十七)明确部门职责。市房产管理部门加强住房租赁行业监管，建立健全住房租赁服务监管平台，建立房源发布核查、租赁合同网签备案等制度，制定租赁机构信用管理办法；会同金融监管部门实施住房租赁银行监管制度；建立房屋核验基础数据库和从业人员数据库，为房地产经纪机构、房屋租赁公司、网络信息平台等相关主体提供房屋核验信息服务；各区房产(住建)部门按照属地管理原则，根据市场监管部门提供的租赁企业信息，加强日常监管。

各区房产(住建)部门做好本辖区住房租赁市场日常监管工作，督促房地产经纪机构、住房租赁企业等经营主体使用租赁合同示范文本进行网上签约备案；对辖区内收取租金、服务费和三个月以上“租金贷”的住房租赁机构，会同金融监管部门督促其实施租赁资金银行监管；各区房产部门会同市场监管、金融监管等部门，结合“双随机一公开”监管要求，加强检查；对不具备持续经营能力、扩张过快的住房租赁公司等相关主体，依法依规采取约谈、告诫、暂停网签备案、发布风险提示等措施予以查处。

发展和房产部门会同有关部门和房地产行业组织，建立守信联合激励机制和失信联合惩戒机制，将住房租赁企业、房地产经纪机构及其从业人员以及出租人和承租人的信用记录纳入全国信用信息共享平台，对违规住房租赁企业相关主体、法定代表人、直接责任人和高管人员实施失信联合惩戒。

市场监管部门依法实施企业法人登记制度，查处房地产经纪机构、住房租赁公司等相关主体编造、传播涨价信息等价格违法行为，查处无证从事住房租赁经营活动、注册地与实际经营场所不符、实施垄断协议、滥用市场支配地位等违法行为；配合房产部门建立工商登记、高危经营主体负责人信息通报制度，配合落实房屋租赁经营主体违法违规行为联动惩戒机制。

金融部门加强住房租赁金融业务监管。人民银行南京分行营业管理部在职责范围内指导商业银行开展住房租赁金融业务；中国银行业监督管理委员会监管局负责查处其监管的江苏地区商业银行“租房贷”业务中的违规行为；地方金融监管局加强了对小额贷款公司违规提供“租房贷”的监管。

公安部门加强出租屋治安管理，指导房屋租赁企业等相关主体落实治安主体责任，定期开展治安检查；依法查处合同诈骗等违法犯罪行为。

网信部门做好舆情监测和舆论引导，指导地方网信平台落实主体责任，配合房地产部门依法处置违法房地产经纪机构、住房租赁公司等相关主体。

(十八)加强投诉处理和舆论引导。各区、各部门要畅通投诉举报渠道，加强与12345市长热线的协调，及时查处涉租赁企业的投诉举报，指导企业沟通、协调、妥善处理涉租赁合同纠纷；对房屋租赁实行网格化管理，发挥街道社区等基层组织作用，化解租赁矛盾纠纷。各区要及时充分利用网络、电视、报纸、新媒体等渠道，加强宣传报道，营造守法诚信经营的市场环境。发挥正反典型引导作用，及时总结推广经验，曝光典型案例，发布风险提示，为住房租赁市场营造良好舆论环境。

特此通知。

南京市住房保障和房产局南京市发改委

南京市公安局南京市场监督管理局

中国人民银行南京分行南京地方金融监督管理局营业管理部

中国银行保险监督管理委员会江苏监管局中共南京市委网络安全和信息化委员会办公室

2020年12月11日

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