最近杭州房贷利率调整了5次，从5月份的首套房5.2%调整到现在的首套房6.3%。一下子贷款差别很大。比如，总房价200万，首付36万，贷款140万，首套6.3%，30年，月供8665元/月(同比5.2%，7687元/月，相差近1000元/月)。所以现在很多人都持观望态度。今天，我们来谈谈影响房地产价格的因素。
宏观因素
(1)人口。在一个城市，人口增加，对房地产的需求就会增加，房地产的价格也会上涨；不管怎样，房地产价格下降了。
(2)居民收入。在一个城市，居民收入增加，对房地产的需求就会增加，房地产的价格也会上涨；相反，房地产价格下跌。
(3)利率。银行贷款利率的提高会增加居民的购房成本，从而减少对房地产的需求，房地产价格也会下降；相反，房地产价格会上涨。
(4)首付比例。首付比例提高，居民买房难度加大，从而减少对房地产的需求，房地产价格也会下降；相反，房地产价格会上涨。
微观因素
(1)位置。靠近市中心的房子往往价格较高；离市中心越远的房子，价格越低。在一个城市的城区，在其他条件相同的情况下，两者的差别可达3-5倍。
(2)定向。最好朝南，其他面的顺序大致是东、西、北。如果以朝南的价格为基准，朝东、朝西、朝北的价格都应该向下修正，但根据券商和评估师的调查，修正幅度应该不会超过5%。
(3)地板。7层及以下的房子，中层好一些，一层和顶层差一些。如果以中层为标准，一层和顶层应该向下修正，但根据券商和评估师的调查，修正幅度应该不会超过5%。7层以上的高层住宅，可以总层数的二分之一为基准，高于基准楼层的楼层价格高于基准价格，顶层除外；基准楼层以下的楼层低于基准价格。
(4)装修。装修状态可分为毛坯、简装、精装修。如果以毛坯为基准，装修后的价格要向上修正，修正幅度是装修成本减去装修折旧。比如装修费用20万，折旧10年。第五年装修就剩10万了。
(5)层高和室内净高。层高是指上下楼层或楼层与地面之间的垂直距离。室内净高是指地板或地面与上层地板或天花板底部之间的垂直距离。一般来说，室内净高=层高-地板厚度。
普通住宅建筑高度及净高示意图
根据《住宅设计规范》规定，普通住宅建筑高度宜为2.8m，卧室、客厅净高不宜小于2.4m，厨房、卫生间净高不宜小于2.2m，局部净高不宜小于2.1m，局部净高的室内面积不宜大于室内使用面积的1/3。如果以层高2.8m为基准，高于2.8m就要向上修正，但无论如何都要向下修正。但根据券商和评估师的调查，修正幅度应该不会超过3%。
(6)房屋类型。好户型的标准是:客厅、卧室、厨房、卫生间面积合适(如室内使用面积不小于9平方米)，户型方正，南北通透，客厅、主卧朝南，避免走道，户型塑料(如卧室、客厅可重新设计)。
(7)竣工年份。房屋的设计使用年限一般为50年。越接近现在，也就是房龄越年轻，房价越高。如果按照现在的楼龄，设计年限50年，造价5000元/㎡，那么10年楼龄的房子造价要向下修正9万元。
(8)物业服务。好的物业服务的标准是:服务设施设备齐全；有专人负责防守；社区绿化率高；道路、楼梯等公共部位干净整洁；物业服务人员服务态度好，反应快；满足停车要求，但占用小区绿地或休闲空间少等。
(9)停车便利。衡量停车是否方便的因素有:是否有停车位、停车位数量、与其他停车场的距离等。
目前已经过了房价普遍上涨的时代，现在房子的投资属性也在减弱。如果投资的话，可以参考上面提到的因素。觉得有用的可以喜欢收藏！！！
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