来源:时代周报作者:赵珈琪
“客户太多了，周二好忙。”2022年5月24日晚上10点，太原的中介周月还在紧张地看中它。一批又一批的买家来自中海国际社区的售楼处。包括周月在内的所有中介和置业顾问都在不停地接待进来的客户，大厅的接待区都挤满了购房者。
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前两天太原的楼市不是这样的。那时候，周月一天只能接待零星的几组客户。
变化源于5月23日，太原发布《关于促进房地产业良性循环健康发展的若干意见的通知》，其中强调，对购买首套新建商品住房的，鼓励银行业金融机构住房按揭贷款首付比例为20%；新市民来太原工作生活购买首套新建商品住房，无需提供落户、社保、纳税等相关证明。
事实上，太原、武汉、青岛、苏州等二三线城市近期都出台了楼市新政。比如厦门提出两个以上孩子的家庭可以买第三套房，武汉提出多子女多亲戚的家庭要靠新地方买房。仅5月23日一天，哈尔滨、青岛、济南等二三线城市分别发布新政。
中国指数研究院指数事业部市场研究总监陈文静对时代周报记者表示，二线城市的政策有望继续加强，大部分二线城市的限购范围有望优化。同时还有空降低房贷利率、调整房屋认定和贷款认定标准、延长贷款年限、继续优化限售、降低交易税费等方式。
“在三四线城市，如果市场继续下行，大部分仍然限购的三四线城市有望取消限购，限贷、限售等限制性政策也有优化预期；普通三四线城市政策可能更多结合人口政策，对多子女家庭的住房支持政策有望进一步加强，购房补贴和提高公积金贷款额度也将继续跟进。”陈文静说。
5月24日，时代周报记者调查了多个二三线城市的楼市情况。从调查结果看，政策初见成效。
隔夜价格调整
太原出台新政后，中介和销售人员迎来了狂欢。在周岳的朋友圈，有同行发表了“太原全面取消限购，各大项目连夜涨价，这是市场，是规律”的言论。
“预计本周六提价流程会批下来，大家抓紧最后三天。”5月24日晚9点39分，微信群发布的一则名为“紫云府顶班”的内部通知宣布，该楼盘将于5月28日涨价，要求所有销售抓住涨价前最后三天的机会增加销量。
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时代周报记者了解到，紫云府位于太原市小店区学府街附近。周岳告诉时代周报记者，“目前销售价格在16000-17000元/平方米，很快会提价。具体涨幅还不清楚。”
周岳向时代周报记者透露，除了紫云府，新政出台后，太原部分楼盘已经在一夜之间涨价，但涨幅不大。
以旭辉江山林跃为例，周岳表示，该楼盘位于太原市三桂区，每平米上涨200元，以122平米户型计算，总价24400元。
“新政出台的时间还短。按照现在的政策和市场情况，不可能说以后会涨。”周岳说。
除了太原，济南多个项目也出现涨价，这也源于济南近日出台的新政。
5月23日，济南住房和城乡建设局官网披露，继前一日发布房地产调控政策适度调整后，济南再次发布三项新措施，包括将户籍居民家庭二套房商业贷款首付比例降至40%，自5月24日起执行。
济南金科城置业顾问告诉时代周报记者，目前很多楼盘价格上涨了2%-3%左右，未来涨价趋势还会继续。
济南中介韩文也告诉时代周报记者，济南很多新房都在陆续调价。每个楼盘情况不同，有的价格每平米上涨500元左右，有的价格上涨5万元左右。“即使涨价，也有很多二套房客户来咨询。”
“二套首付比例的降低，有利于改善型住房需求的释放，同时也有利于打通改善型置换链条，促进市场活跃。目前来看，对恢复市场信心会起到积极作用。”对《陈文静时报周刊》记者说。
营业额翻了三倍。
隔夜价格上涨的同时，上述城市的预订咨询客户和交易量也开始快速上升。以包头为例，时代周报记者从中介处了解到，当地潜在买家的购买意向明显增加。
5月20日，包头住房公积金中心发布关于调整住房公积金缴存和使用政策的通知。拟自6月1日起，职工购买首套自住住房申请住房公积金贷款的，购房首付款由房价的30%以上调整为20%以上。同时，职工结清贷款后可以再次申请公积金贷款，不再要求贷款申请间隔两年以上。
政策出台后，包头的中介王茜明显感觉到，预约咨询的客户增多了，尤其是公积金贷款。“上个月卖了两套新房和一套二手房，都是商业贷款。新政出台后，甚至很多有公积金贷款的客户都开始找我咨询。”
除了包头，太原的楼市也是一片繁荣。按照平时的情况，周悦基本上晚上7点半就可以下班回家，但是5月24日，周悦忙得不可开交，晚上11点才回到店里。
在周岳给时代周报记者拍摄的小视频中，一茬又一茬的客户不断涌向中海国际社区售楼处。据周岳介绍，新政出来后，太原的市场反应积极，购房者迅速增加。很多之前观望的买家终于下定决心。“首先是首付比例降到了他们的预期，其次是纳税、社保等限制性政策。最后利率降了。按照100万贷款来算，至少能存10多万。”
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周岳告诉时代周报记者，虽然现在太原没有具体的数据，但他所在的公司集团每天都在实时发布交易数据。“正常工作日，太原每天能卖出10套左右的新房，但5月23日到24日，已经成交60多套。”也就是说，新政实施后，交易量翻了三倍多。
“这个交易数据只是我们公司的，我爱我家和太原当地中介公司的数据都不算。”周岳说。
对此，诸葛找房数据研究中心分析师梁楠告诉时代周报记者，太原此次调整政策涉及面广，针对性更强，如优化城中村土地出让金缴纳方式、土地一拿就开工、优化预售监管资金使用等。这些规则将帮助房企缩短项目周期，减少资金沉淀压力，提高运营效率，祝福行业信心逐步恢复。整体来看，因城施策，市场信心逐步提升，进一步促进了房地产市场的健康发展和良性循环。
稳定房地产市场
从4月29日开始，全国楼市逐渐企稳。同日，中共中央政治局会议提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地因地制宜完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。
此后，各地楼市新政策不断出台。有的城市选择取消部分地区的限购，有的城市降低首套房和二套房的首付比例，有的降低限购年限，有的提高公积金贷款额度，有的针对特殊群体，尤其是多子女家庭提供购房补贴。
据中国指数研究院监测，截至5月24日，全国已有超过120个省市出台调控政策，城市政策调控方式多达十余种。
根据柯睿地产的研究分析，强二三线提高公积金贷款上限，弱二线“认房又认贷”，弱三四线将贷款政策放宽到国家政策规定的最低水平，都是在刺激购房方面，在当前政策大潮中最强的。最大程度上支持了居民的住房需求。同时，强二三线城市放松限购，势必会解除部分限购购房需求，为市场引入一些“活水”，同时向市场发出积极信号。
5月15日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》。通知明确，对贷款购买普通自住房的居民家庭，首套商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。
五天后，央行宣布降息，将五年期LPR从前期的4.6%调整至4.45%，下调15个基点。按照目前5年期以上4.45%的LPR，首套商业性个人住房贷款利率下限可达4.25%。
中原地产首席分析师张大伟告诉时代周报记者，苏郑津部分银行最低贷款利率已降至4.4%。加上5月20日降息15个基点，很多城市已经可以执行首套房贷利率4.25%。
以贷款200万元，贷款期限30年为例。4.25%的月供是9838.8元，4.6%的月供是10252.89元，相当于为购房者节省了415元左右，30年下来节省了14.94万元。
5月18日，自上而下的调整再次为全国楼市企稳奠定了基础。同日，稳增长稳定市场主体就业工作座谈会强调，“各地各部门要增强紧迫感，挖掘政策潜力，看到准的新举措能出，5月份能出，确保上半年和全年经济运行在合理区间，努力使经济快速回到正常轨道。”同时强调“城镇化是必然趋势，要稳定地价房价，支持居民合理住房需求，保持房地产市场平稳健康发展。"
“未来，各地住房政策将结合人口政策、租赁政策、人才政策等重要方向，针对特定人群优化限购、限贷、限售等政策，政策更加细化，促进刚性和改善性住房需求的释放。”陈文静说。
(应采访对象要求，周悦、王茜、韩文均为化名)
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