房贷提前还亏不亏

“提前还了150万房贷”，是赚还是亏？

沈然彩镜原创

作者|唐亚华

编辑|沐风

最新消息是首套房贷利率将下调，但很多人对“提前还房贷”犹豫不决。

5月20日，央行公布，贷款市场报价利率(LPR)一年期为3.7%，与上次持平，五年期为4.45%，较上次下降0.15个百分点。这意味着新购房者可以享受最低4.45%的利率，现有房贷用户的月供也将减少。但是，在此之前，很多人已经因为房贷利率而纠结了很久。

“房贷是普通人能从银行贷到的最便宜、金额最大的钱”，“贷款买房是对抗通胀的最佳选择”，“低首付，高杠杆，孤注一掷把自行车变成摩托车”...这些年来，贷款最高的房贷，持续时间最长，永远不会提前还款，这是很多人的共识。

这是因为，在过去的十几年里，房价经历了快速上涨，房产的增值部分已经远远覆盖了房贷利率。而且大众投资方式多样化，平均可以轻松获得5%以上的理财收益。不管怎样，都轮不到你提前还房贷。

但这一切都在改变。但是从2021年开始，股票、基金、重金属、虚拟货币等投资方式。不仅降低了它们的收益率，而且无数人甚至被牢牢地套住了。很多银行理财产品都不保本，银行存款利率和余额宝利率也是一降再降。现在常规理财很难有4%的收益。

这个时候很多人开始计算自己闲钱的理财收益在4%以下，但是自己承担的房贷利率在5%以上。只要提前还了一部分房贷，就很好存，也很好赚。于是，一批年轻人开始放弃考虑理财产品，转而提前还房贷。

一笔显而易见的账看似合理，但提前还房贷真的适合所有人、所有房贷形式吗？

投资收益不理想，提前还房贷应该省钱。

品类创新研究院执行院长周庄，35岁，在北京工作。2017年，他在长沙买了房。他告诉申冉，“2020年之前，基金和股市都有不错的收益。没想过提前还房贷。2021年到现在，理财收益惨不忍睹，没有跑赢房贷利率。与其蹲在手上，不如提前还一部分房贷。”

他算了一笔账，他的房子贷款将近90万，还款方式是平均资本，30年。加上利息，他一共要给银行将近170万，利息80万。刚开始每个月接近6000，本金2300左右，剩下的是利息。到2022年，一周的衣服每个月要5400多元。如果提前支付30万，换算后可以节省近30万的利息。

经过对比，2022年5月4日，周庄在预留生活所需现金后，拿出30万元提前还房贷，将贷款期限缩短了10年，现在月供降到了4000多元。

“我提前还了30万，相当于做了60万的事情。换算后收益差不多是1:1。我轻松存了30万，也就是赚了。而且今年的行情，如果这30万去买股票型基金，有很大概率赔。这是一笔稳定的无补偿利润，想想就觉得很爽。”周说:

对于他来说，每月五六千元的房贷并不是很大的压力。“我只是单纯的觉得这笔钱在我手里产生的价值还不如提前还房贷产生的价值大。付一块钱的房贷，可能会产生两块钱的价值，那我为什么不去做呢？”

当然，他并没有选择全部还钱。一方面，他想手里有点现金，有安全感。另外，也要注意大局。“如果行情还是那么差，我可能会提前五年或者十年还。如果市场好转，我就不提前还了。”

在周庄看来，如果是刚需，有闲钱，在目前的情况下，采取更稳定的形式，尽早还上，是更好的选择。这样做也是在拆散未来。你不用老想着你还欠银行多少钱。“无债一身轻，可能符合目前很多人追求的一种生活状态。”

陈力在2021年还清了三套房子的贷款。

他的三套房子在不同的城市，房贷总额在200万左右。“前几年考虑到贷款利息不高，我们的赚钱能力还可以。我们只好用贷款的杠杆，跑了一个时间差，在不同的城市买房。”

但随着这几年的经济形势，以及房地产行业的严格监管，他也不敢贸然多买房了。据他说，2016年之前一直在做加法，最近几年开始做减法，安全置换资产。

他分析说，股票、基金、区块链等。都不稳定，银行短期理财没有保障。“楼市十年黄金增长已经过去，楼市没有上涨基础。就算回升了，也会微调，再往里面投钱也没什么意义”

这种情况下，手里的钱用于理财是赢不了通货膨胀或者房贷利率的。还不如先把利率高一点的贷款还清，相当于存钱。

这两年，陈力收缩投资，终于在2021年还清了最后一套房子的房贷。“守住现金流，减少高消费，保持低欲望，安全永远是第一位的。还房贷，不透支未来的钱，心理就踏实了。”

压力太大，提前还房贷减轻你的负担。

33岁的袁青在北京工作。他在北京有一套房子，在杭州有一套房子。2020年，他把北京的房子换成了186万元的商业贷款，贷款利率高达5.985%。在杭州120多万的房贷，他有了300多万的房贷，每月还款额飙升到2万。

“这给我的压力太大了，想到自己最低月收入不能低于2万元，我就焦虑”。此外，袁青没有一个好的理财方法。闲钱基本放余额宝，或者买一些微信理财通的小产品，收益在3%左右。

过去，他常常担心随时会有很大的资金需求。他总是必须确保在他使用钱的任何时候都能安排好时间。他也经常幻想自己能把手里的钱再存起来。通过增加一些杠杆，他仍然可以配置一些资产，但一切都未能实现。“我是做理财的，不敢尝试，因为风险系数太高。绝对是被通货膨胀打败的做法。我决定提前还房贷。”

最近一年多，袁青先还了几笔几十万元的大额房贷。然后，他只要手里有点存款，就会在银行的app上申请提前还款。他不太缺五万或十万元。还清欠款后，他可以立即看到每月还款减少了多少。看到房贷越来越少，心里很爽，这也给了他继续赚钱还款的动力。

目前，袁青共还清房贷约150万元，月供降至1万元左右。“虽然原来月供两万也能负担得起，但是压力不一样，对我来说真的是很重的负担。现在我觉得一万块是特别理想的状态。”未来，袁青计划继续偿还部分抵押贷款，但他并不急于偿还。“可能有扣税什么的要求，我可能会留一小部分。”

有不少年轻人与袁青的情况相似。

她定居在杭州小溪。她28岁。她2018年在杭州买了房。借款200万元，利率5.88%。她每月要还13000元左右的房贷。她老公婚前也买了房，两人各有200多万的房贷，压力很大。

而且她发现三年多过去了，她还的大部分是利息，本金也没降多少。“总有一种感觉，她欠了200万。因为我等于本金和利息，等于前面支付的大部分利息。”

于是，小西和老公商量，提前还了房贷。2021年11月，房贷三年，他们提前还了100万。“现在我只用一个月6000多块钱的月供把房子租出去，还能覆盖一部分房贷，所以负担轻了很多。

任何事情都有两面性。

31岁的若楠最近虽然提前还清了房贷，但也只是因为打算换房，让卖房的交易过程更顺利。她不支持提前还房贷，因为她一直是金融杠杆的受益者。

2015年，若楠在燕郊买了一套60多平米的房子，当时房价9000元/平米。2016年，房价飙升至28000元/平方米。她把房子卖了，首付100万左右在北京买了第二套房子。2018年，她做了一些海外资产配置，在日本买了房子。她还投资了一家公司旗下的一款高风险理财产品。最高收益率达到16%，她在里面赚了30多万。

“前年，我一直在投资黄金。我自己摸的规律是，跌到350元/克就买，到390元/克就卖。这样看来，我的黄金投资收益还是不错的。虽然我的股票基金目前被套牢了，但这两年的环境比较特殊，我长期看好。”

如果南的理财规划是风险型和稳健型相结合的产品。除了房产，她还会拿一部分钱去买金融保险。等她六七十岁的时候，会有一笔钱来保障她的未来。相对来说，股票、基金、债券都可以接受一定的波动和亏损。“我的理财产品稳健进取，如果出现风险型亏损，我不会这么着急。”

在她看来，长期和短期理财都要看，房贷时间长达二三十年。中间可能会有各种变化。这两年理财市场不好，两年后可能就不一样了。当然，经常有人说，赚不到超出认知的钱，就看你有没有金融认知了。“如果你有更多的金融知识和渠道，可以拿着提前还的钱去寻找新的机会。”

该不该提前还房贷？

长期关注经济领域的北师大教授、一带一路大学研究员万喆分析，社会融资之一是居民贷款。近年来，居民贷款意愿下降的逻辑与提前还贷的逻辑是一致的。

“过去十几年，居民愿意贷款买房，不提前还贷。原因是通货膨胀率比较高，整个社会投资比较热，居民更愿意拿钱进行多元化投资。第二，房地产市场经历了一段快速上涨期，投资回报率非常高。居民不断借钱买房，着眼于房产的未来升值空。这个投资回报率比房贷的利率高很多。”

但目前正处于变革阶段。五年来，住房不炒政策执行越来越严格，贷款门槛、限购、限贷等政策不断提高。许多房地产企业的高周转模式受到了压力，未来房地产价格的预期有所萎缩。此外，疫情反复，影响了很多企业和个人的收入。

另一方面，过去整个社会的投资回报率存在泡沫。居民把钱拿出来投资股票基金理财，收益率已经不能像过去预期的那么高了，所以很多人觉得还不如提前还贷。

万喆指出实际上是在疫情、房地产监管收紧、通货膨胀等综合因素集中的阶段。许多人的贷款和投资意愿下降，他们不愿扩大经营或保持负债。因为不涨空的债是纯债，现金越多，负债越低。“不过，目前的提前还款只是短期内少数人的做法，并不是特别普遍的趋势。”

要不要提前还房贷，看你放在谁身上了。

理财从业者荣威提醒，公积金贷款部分利率较低，不建议提前还。目前市场上比较稳健的理财形式，比如保险公司五年、十年的理财产品，年化收益在5%左右。“如果贷款利率在5%以下，可以继续承担。如果在5%以上，可以早点还。”

还有一个比较，就是和通货膨胀比。“如果你的收入增长快于通胀，你可以继续承担抵押贷款。反之，你就不适合这种高杠杆。赚得越多，能放的杠杆就越多。”

中国社会科学院金融研究所所长尹振涛补充说，提前偿还房贷还应该参考还款方式和年限。每月等额还本付息。这种贷款的特点是开始多付利息，后面多付本金。如果前几年没有更好的投资类型，可以选择提前还贷。但如果30年的房贷已经还了十几年，后面还的大部分都是本金，提前还的意义不大。还有一些银行要在一年或三年内提前还款，可能会有违约金。你需要提前问清楚政策。

最后，要考虑未来10年、20年的变化。尹振涛解释说，如果现在选择提前还清贷款，就意味着没有这种金融业务，之后会有20年左右的调整期。银行利率和抵押贷款利率经常调整。你不应该因为短期的变化而轻易做出长期的决定，但你应该向前看。万喆还指出，未来的通货膨胀和可能的滞胀或衰退都应该考虑。

所以按照很多业内人士的意见，拥有多套房产的人，做一个投资组合的改变是没有问题的。对于大部分普通人来说，如果手里有闲钱，就要注意自己有足够生活的闲钱，包括教育、医疗、意外等之后的闲钱。，而且他们也没有一个相对安全的投资方式来获得5%以上的收益。房贷利率在5%以上，房贷期限相对较长的，可以选择提前还房贷。考虑到未来可能出现的变数，提前归还一部分会比较稳妥。

反而建议继续承担房贷，用手中的资金分担压力，创造更多的可能性。

*文中的说明文字和插图均来自pexels。应采访对象要求，陈力、袁青、小溪、若楠、荣威为化名。