公募加速前行更多“新兵”在路上

公募REITs迎来加速发展。目前，首批保障性租赁房REITs项目已被交易所受理。根据最新披露的标的资产，该保障性租赁房项目地理位置优越，现已处于饱和运营状态，出租率超过90%。目前，基础设施资产的类型很多，如交通、水利、风电场、科技工业园等。，通过公开发行房地产投资信托基金来竞争运营。

分析人士指出，公募REITs的发展符合经济转型和基础设施发展的趋势，目前各种机制正在逐步完善和成熟。公募REITs起到了盘活存量资产、为新项目注入股权资金的作用，也能为投资者带来相对稳定的投资回报。投资者应重点关注底层资产属性，根据个人风险偏好进行选择，不要在二级市场追涨杀跌。

基础资产质量优异

上交所和深交所网站信息显示，首批保障性租赁房REITs，即CICC厦门安珠保障性租赁房封闭式基础设施证券投资基金(以下简称CICC厦门安珠保障性租赁房REIT)和宏图创新深圳人才保障性租赁房封闭式基础设施证券投资基金(以下简称宏图创新深圳人才保障性租赁房REIT)，已受理并进入询价。

在应用动态更新的同时，上述项目的底层资产已经浮出水面。

根据招股书草案，CICC厦门安珠保障性租赁房REIT的标的基础设施资产为位于福建厦门集美区的袁波公寓和恒企公寓。在整体定位上，这两套公寓是符合相关文件的保障性租赁房，主要面向新就业大学生、青年、城市基本公共服务人员等在厦门无房的新市民群体，解决阶段性住房困难问题。

具体来看，两套公寓均于2020年3月竣工，总建筑面积19.86万平方米。其中，袁波公寓拥有2614套房源，截至2022年3月31日，入住率达到99.42%；恒企公寓拥有2051套房源，截至2022年3月31日的入住率为99.11%。目前两个公寓处于饱和运营状态，项目房源需求量大。

深圳红土人才创新型保障性租赁房REIT的基础设施资产为安珠百泉阁、安珠锦园、保利香槟花园、凤凰公馆四个保障性租赁房项目，分别位于深圳市福田区、罗湖区、大鹏新区、坪山区，总建筑面积13.47万平方米，共有1830套保障性租赁房及其配套设施。目前已有4个项目获得保障性租赁房认证，评估资产价值约11.58亿元，主要面向新市民和年轻人。

截至2022年3月31日，安珠百泉阁项目、安珠金源项目、保利香槟花园项目、凤凰公馆项目的保障性租赁房入住率分别为99%、99%、100%、98%。招股书(征求意见稿)指出，四个项目均位于区域核心区域，周边配套齐全，全部为新建房源，但租金仅为同地段、同品质市场房源租金的60%左右，与市场化租赁房源相比具有显著竞争优势。

创新港产保障房的REIT主要原业主深圳人才安珠集团表示，该项目募集资金将继续投入深圳保障房建设，预计新增保障房2000套以上。目前，深圳人才安珠集团以绝对控股方式持有的可扩展资产预计投资规模为53.6亿元，是本次发行的基础设施REITs预计价值的4.6倍。未来会有更多的项目作为替代资产，可扩展资产的储备充足。

更多的项目竞争录取。

“公募REITs不仅是资产证券化的重要载体，还能让普通人(39.700，-0.40，-1.00%)享受到良好的基础设施投资现金回报。”信达亚洲基金总经理朱永强指出，从目前的情况来看，推出的公募REITs都是佼佼者。

在华南公募投资研究员贝利(化名)看来，公募REITs的不断推出，不仅丰富了公募市场的产品类型，也弥补了我国大类资产的一项空白。他告诉中国证券报记者，中国现有约380万亿元的基建资产中，有30%-40%属于经营性收入。通过发行基础设施存量资产的REITs，可以在不增加债务的情况下收回前期投资，募集资金可用于偿还其他债务或补充其他投资项目的资本金，从而降低其资产负债率。

中国证券报记者梳理发现，在广阔的市场和政策支持下，公募REITs的大幅扩容呈现出基础资产日益丰富的趋势。除了上述租赁房项目，还有交通、水利、风电场、科技产业园等资产。这些公司通过公开发行房地产投资信托基金来竞争运营。

以能源资产为例，国务院办公厅近日转发了国家发改委、国家能源局印发的《推进新时代新能源高质量发展实施方案》。规划指出，要丰富绿色金融产品和服务，加大绿色债券和绿色信贷对新能源项目的支持力度，研究探索将新能源项目纳入REITs试点支持范围。

华电国际(3.840，-0.06，-1.54%)电力股份有限公司5月31日公告，拟选择位于浙江省的部分子公司的天然气热电联产项目作为池资产，向上交所申请发行基础设施类REITs。截至2021年12月31日，总资产约28.05亿元，总负债约16.90亿元，2021年营业总收入和利润约17.56亿元和1.35亿元(已审计)。华电国际表示，发行基础设施REITs可以通过资产证券化引入股权资金，盘活现有发电资产，实现资产重估，降低对传统债务融资的依赖，改善流动性，降低有息负债和资产负债率，优化长期资产负债结构。

深交所网站信息显示，鹏华基金此前申报的公募REITs产品鹏华深能清洁能源封闭式基础设施证券投资基金(简称“鹏华深能清洁能源REIT”)目前处于“询价”阶段。

此外，在水利设施领域，据不完全统计，目前正在推进公募REITs的项目有黔中水利工程、四川发展国润水务、云南灌区、湖南响水发展、福建水务投资集团等。在交通设施领域，目前正在推进公募REITs项目，包括渝绥高速、华泰紫金苏交管高速、苏州轨道交通1号线、绥遵高速等。

二级市场不要追高。

公募REITs二级市场的表现成为更多项目竞相入场的基础。

今年4月28日，央企高速首只REITs产品——华夏中交建REITs上市，单日成交额和单日涨幅均居同类基金之首。该产品的发行比例为0.84%，不仅刷新了公募基金中产品最低发行比例的纪录，也使该产品成为唯一一只发行比例低于1%的公募基金。Wind数据显示，截至6月5日，12只公募REITs成立以来平均收益率达到13.64%，其中有4只产品收益率超过20%，分别是富国首创水务REIT(38.27%)、AVIC首钢生物质REIT(27.63%)、宏图创新盐田港仓储物流REIT(26.63%)、金钟普洛斯仓储物流REIT(。

"投资者的可持续收益主要来自于标的资产的良好收益."贝利指出，公募REITs采用“公募基金+ABS(资产支持证券)”的结构，其中80%以上的基金资产投资于基础设施资产支持证券，并全部持有。同时，本基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司的全部股权，基金管理人主动对基础设施项目进行经营管理，主要目的是获取基础设施项目租金、费用等稳定现金流。收益分配比例不低于合并基金年度可分配金额的90%。这些制度设置保证了公募REITs能够给投资者带来相对稳定的投资回报。

“公募REITs市场是万亿级市场，符合经济转型和基础设施发展的趋势，各种机制也在逐步完善和成熟。其管理模式与一般二级市场证券资产有较大不同，允许设立专业的REITs子公司开展业务，有利于盘活存量资产，从而带来REITs业务的发展。”博时基金表示。

创新基金方面表示，面向基础设施的REITs公募作为打通一二级市场的产品，在盘活存量资产和向新项目注入股权资金方面起到了桥梁作用。在相关政策不断落实的背景下，无论是国家宏观经济层面，还是监管层面，都希望将更多资产类型的领域拓展到公募REITs市场，从而引入更多的增量资金。可以预计，公募REITs发展空间巨大空，有望成为股票、债券之外的重要融资市场。

在具体的产品选择上，朱永强表示，投资者应重点关注标的资产的属性，并与同类型资产的收益率进行横向比较。同时要根据个人风险偏好进行选择，而不是在二级市场追高。华泰证券首席收益分析师张继强表示，目前上市的公募REITs中，产权收益完成率较高。但受疫情和季节性经营影响，2022年一季度公募REITs累计可分配利润普遍呈现环比下降。此外，自6月底起，首批公募REITs部分战略配售股将解禁。业内人士提醒，投资者应关注股份解禁对估值压力可能产生的影响，对业绩不及预期、受疫情因素扰动的产品保持谨慎。