美国房地产发展趋势

“拐点”将至？美国房地产市场十年疯狂止步

2020年疫情过后，美国房地产市场异常火爆。

然而，由于抵押贷款利率上升，房地产繁荣大幅放缓，房地美经济学家甚至警告称，美国房地产市场正走向2006年以来“最严重的收缩”。

市场降温的三个迹象

美国从2011年9月开始，房价逐年上涨，疫情的爆发加快了上涨速度。

2020年疫情爆发后，当年6月、7月、8月三个传统房地产市场旺季，房价开始快速上涨。为了刺激经济，美联储放水，房贷利率暴跌，民众对疫情的恐惧消退，美国房屋库存骤降，让美国房地产市场疯狂。

但今年这种疯狂按下了暂停键。

全球房地产技术集团IQI的联合创始人兼首席执行官卡斯夫·安萨里(Kasf Ansari)表示，“美国房地产市场正在迅速降温。这两年，楼市的高热在房价上涨近30%和房贷利率创历史最高的双重打击下，已经降温不少。大量购房者不堪承受购房供应压力，纷纷止步。”

抵押贷款利率上升，以冷却过热的房地产市场。过去一年，房贷利率飙升2.75个百分点，大部分发生在过去半年，这也是历史罕见的。到现在，房贷利率已经达到5%以上。今年，从3月到4月，美国新房销售下降了16.6%，

房地美副首席经济学家莱恩·基弗(Len Kiefer)在社交媒体上警告房地产市场的下行趋势:“美国房地产市场正处于自2006年以来最显著的收缩的开端。”

有三个迹象表明美国房地产市场正在降温:

抵押贷款申请大大减少

抵押贷款银行家协会(MBA)公布的最新数据显示，截至6月3日的一周，美国抵押贷款申请下降6.5%，至22年来最低水平。

“在过去的几个月里，住房市场受到持续低迷的住房库存和飙升的抵押贷款利率的影响。这些潜在的首次购房者更难接受。”MBA的Joel Kan说。

关注需求的下降

5月底，美国房地产经纪公司Redfin的购房者需求指数(寻找Redfin中介的指标)同比下降9%。由于卖家已经意识到经济放缓，超过五分之一的卖家已经降价。

Redfin Economics的赵晨表示:“尽管我们确实预计房价增速会下降，但我们不认为全国房价会大幅下跌。”。“对于今年试图寻找最佳下手时机的购房者来说，等待的主要好处是，随着供应量开始增加，购买需求的竞争可能会减少。”

销售时间更长

在房屋建筑商研究公司约翰·伯恩斯房地产咨询公司5月份进行的房屋建筑商调查中，建筑统计数据全面下降。

德克萨斯州奥斯汀的一名房屋建筑商表示，现在奥斯汀的一些竣工房屋需要一个月才能卖出，而以前只需几个小时。

宾夕法尼亚州哈里斯堡的一家建筑商报告称，他们未能实现5月份50%的销售目标。

田纳西州纳什维尔的另一名建筑商表示，大多数建筑商正在减少15%的投机性房屋(即没有找到买家而建造的房屋)的建造。也有一些房地产开发商要求购房者支付更高的预付款。

贷款利率可能还会上升。

此轮房地产市场降温的主要原因是房贷利率仍有上涨的可能。

上周五，美国消费者价格指数达到8.6%的40年高点，高于预期，这让金融市场感到不安。截至上周五收盘，30年期固定抵押贷款平均利率为5.85%。

房贷利率也可能超过6%。

从历史上看，抵押贷款利率符合10年期国债收益率的趋势。如果10年期国债收益率继续上升，房贷利率可能高达6%。穆迪分析公司(Moody's Analytics)首席经济学家马克·赞迪(Mark Zandi)表示:“我不认为我们看到了美国国债收益率上升的结束。”

周三，美联储将发布6月份货币政策决定，市场预计美联储将强烈加息。

从技术上讲，美联储并不决定抵押贷款利率，但抵押贷款利率通常会随着联邦基金利率的上升而上升。

市场上的加息预期进一步加大了房地产市场的压力。显然，抵押贷款利率的上升可能会减少买家的需求，但由于供应有限和建筑低迷，市场仍然紧张。

HousingWire首席分析师Logan Mohtashami表示，即使房地产市场降温，市场上的库存仍然太少。事实上，大多数地区房地产市场的库存水平仍比疫情之前低50%以上。

他说，如果抵押贷款利率再次开始下降，紧张的库存水平可能会导致“狂热”的死灰复燃。

卡斯·安萨里也认为，美国房地产市场的基本面没有改变。一方面，疫情导致人们衍生出对更大房子的需求；另一方面，住房供应严重不足。这决定了美国楼市将长期保持坚挺。但楼市将进入“正常”阶段，每年楼价涨幅可能在个位数。买房不再需要和几十个人竞争，租客退出了楼市。这对于普通购房者来说，并不是一件坏事。美国房地产市场也对外国买家开放。德克萨斯州和佛罗里达州等南部各州的房地产市场在疫情中受益匪浅，价格相当实惠。

责任编辑:王哲曦孙晓