专访丨李战洪：中国地产的未来属于运营商

销售规模不如资产规模，资产规模不如经营规模。

21世纪经济报道记者孔北京报道

寻路地产“新发展模式”系列报道之八

经过多年的高速运行，房地产享受的时代红利已经进入下降期。剧变之下，如何以新的发展模式度过红海的风雨，既是大环境赋予的时代命题，也是房企转型的重要导向，更是行走在刀尖上的房地产从业者亟待思考的问题。

「探索新的发展模式」有哪些可能性？在新一轮洗牌中，房企如何“活下去”？近日，新欧鹏集团总裁李展鸿接受了21世纪经济报道记者的专访，分享了房地产行业调整、房企出路等一些话题。

李展鸿认为，中国房企已经告别冲刺时代，进入马拉松赛跑。可持续的作战能力和专业技能在未来尤为重要。想要生存，就必须放弃过去那种轻易成功的经历。只有主动改变和创新，你才能把企业带到明天。

作为房地产行业的资深专家，李展鸿在这个行业浸淫多年。曾任职于戴德梁行、融创、金科等公司，培养了一批房地产行业的职业经理人。转而培养新的欧鹏集团，李展鸿也率先走出了“文化产业建市”的第二条曲线，在房企转型中有相当的话语权。

对于新的开发模式如何投射到实战中，李展鸿提出了一个观点:“中国房地产的未来不属于开发商，而属于运营商。”

他说，销售规模不如资产规模，资产规模不如经营规模。房企需要摒弃急功近利，雕琢经营者角色，转而追求有质量的理性增长。

“做运营商的战略智慧是‘规模不如模式’。”李展鸿指出，企业最终需要建立良性、规范、可复制的竞争发展模式，将大趋势转化为企业优势，从而脱离“峰谷”波动周期，获得相对稳定的上升曲线。

新欧朋集团总裁李展鸿。源地图

走出这个循环

近两年，在“三条红线”、“两次集中供地”、“集中管理按揭贷款”等多项严厉调控政策的叠加下，房地产行业流动性紧张，进入下行周期。即使后续各种救市扶持政策密集出台，但市场的内在逻辑已经大不如前，单纯依靠旧模式发展是不可持续的。

在过去的几年里，房地产行业上演了一个无休止的循环周期。李展鸿把这个过程总结为“抓到就死；死了会尖叫；如果你尖叫，你会放手；放下了，就活了；活着，就要崛起；如果你上升，你会抓住它”。

周期性调整有一个现象。企业把握周期性，就可以用最便宜的钱拿到最便宜的地，赚到钱的大循环。根据李展鸿多年的经验，每年的市场形势基本可以用一个词来概括，能踩准节奏的房企就赢了。

但现在不同了。李占红表示，房地产行业现在面临的不仅仅是周期性调整，而是同时面临结构性调整和趋势性调整。开发商无所适从，仓促应对。

他所说的结构调整，是指房企为了发展而做的轻转型，但仍然以房地产为主业。李展鸿将这种转型称为“老板能力差，房企多元化”。盲目的多元化并不能给房企带来强大的加持，反而有些会拖累主业。

趋势调整是指寻找下一个趋势行业，将房地产与其他行业联系起来。李占红表示，中国民营企业可接触的行业中，市场排名前四的是房地产、大教育、大文化、大健康。去年房地产达到了18万亿的成交额，后三者的市场规模也分别是万亿元。

行业发展到现阶段，李展鸿认为，房企之间的战争已经从春秋战国进入战国，从规模之争到生存之战。“春秋以前是以规模为导向的。比如我跟你打架。你给我砍几个县，我跟你拼。你再给我一两个县。我把我的国家变大了，而且是规模导向的。到了战国时代，目的就是灭国，就是小开发商纷纷倒下，大开发商也淘汰一批，挣扎一批，继续挣扎求存。”他说。

“要生存，周期调整是上策，结构调整是上策，趋势调整是上策。”李展鸿认为，趋势调整的关键在于联动产业，而这种联动不是说“穿上马甲”，而是实实在在的落地生根。

在他看来，房企过去的优势不是趋势，未来的趋势才是最大的优势。最终以房地产为开发主体的企业肯定会遇到天花板；而其他行业，如文化、文化旅游、健康、医疗、保健、文教等，则不受上限约束。

活成运营商

具体到房企自身，也发生了“质变”。李展鸿认为，中国房企已经告别冲刺时代，进入马拉松赛跑。可持续的作战能力和专业技能在未来尤为重要。

“而且，房企要生存，就得拿下单项冠军，目前的市场土壤无法产生一个‘全能冠军’。”李展鸿解释说，企业要靠某项专业技能足够优秀，才能获得更多的资源，包括政策资源、土地资源、资金资源、市场资源、人力资源、合作资源。

李展鸿表示，未来十年，房企必须成为各自领域的单项冠军，继续扎根，从开发商向运营商转型。

多年的实践经验让李占红形成了自己的话语体系，经常用简洁的语言指出问题的关键。他认为，中国房地产的未来不属于开发商，而属于运营商。

“过去粗放发展时期容易成功的经验，会成为未来发展的绊脚石。”李展鸿表示，大环境变了，房企只有主动变革创新，才能突破天花板，走向长远的明天。

他表示，行业中有四个角色，分别是投资人、开发者、服务商和运营商。开发者成功转型的路径是服务商和运营商。尤其是去年，服务商和运营商带来的长期驱动力更加明显。以龙湖为例，李展鸿的服务物业经过多年的积累，开始贡献大比例的营收，并由此沉淀了商业的护城河，构成了稳健发展的信心。

李占红认为，销售规模不如资产规模，资产规模不如经营规模。房企需要摒弃急功近利，雕琢经营者角色，转而追求有质量的理性增长。

开发者赚销售利润，服务商赚服务利润，运营商赚复利。李展鸿解释，房企转型为运营商后，无论是对于城市更新市场，还是对于大健康市场，都将具备长期回报的能力模式。

他说，“房地产行业，小学生有开发能力，中学生有服务能力，大学生有运营能力。”现在的环境也在逼着房企发展自己的运营能力，这才是未来的金钥匙。

在谈到探索新的发展模式时，李展鸿告诉21世纪经济报道记者，除了前面提到的“做开发者不如做运营商”之外，更进一步，应该是“规模胜于模式”。

李展鸿引用鲁迅先生的名言“世上本无道路。走的人多了，就有路了。”逆向思维解读是，“走的人多了，剩下的路就不多了。上千家企业挤在一个赛马场上，道路并不宽敞。”

走出模式，建赛道是最难的。李展鸿指出，企业最终需要建立良性的、规范的、可复制的竞争发展模式，从而摆脱周期性波动下的“峰谷”，获得稳定的发展曲线，最终赢得可观的发展。

(作者:孔编辑:张伟贤)