深圳榜一红盘全款有玄机

(傅摄)

经济观察网记者付小银向巧村不是村，而是深圳最火的二手房。4个月来，同一套公寓的挂牌价上涨了150万元。

自今年1月拿到首张不动产权证书后，深圳著名的公务员小区向巧村在二手房市场人气颇高，成交量在全市名列前茅。根据乐友家研究中心的数据，5月份向巧村在深圳二手楼盘中排名第四，而在3月和4月分别排名第二和第一。今年前5个月，向巧村转让了50多套，这意味着每三天就要卖出一套。

多位中介告诉经济观察网记者，很多购房者选择一次性付款，全款拿下向巧村的一套房子，意味着几千万资金一步到位。

与向巧村火热的情况形成鲜明对比的是，深圳二手房市场的整体冷淡是，在过去的12个月里，深圳二手房月均成交量不足2000套，远低于正常市场的5000套。在深圳二手楼市的冰点时期，为什么单套价值上千万的公务员小区能受到市场追捧？为什么买家愿意全款？

公务员社区受欢迎

向巧村位于深圳市中心，米香湖畔的豪华住宅区。根据深圳市住建局公布的信息，向巧村主要面向2002年12月31日前符合购买全成本微利房条件但尚未购房的党政机关、事业单位职工。是深圳为解决历史遗留问题推出的政策性住房。

作为一种政策性住房，向巧村的购房者只能在签订10年的销售合同后才能申请房屋的完全产权上市交易。以前，他们不允许出租或出售它。

向巧村于2011年底交付使用。到2021年底，10年锁定期将到期。附近一家房产经纪店一位经营多年的中介告诉经济观察网记者，向巧村办理完全产权只需要在目前售价的基础上缴纳1%的税，100万的房子也要交1万元。

向巧村的单价不到1万元/平方米，而一套93平方米的三居室总价不到100万元。同期，向巧村所在的福田区新房均价超过3万元/平方米。

上述中介表示，今年1月底向巧村拿到首张不动产权证书后，交易持续活跃。疫情防控期间，中介频繁带客户看房，导致业主多次投诉。

向巧乡村住宅的挂牌价也在逐渐上涨。附近商店的另一名代理人表示，在向巧村的十年锁定期内，销售需求积压。第一批买房的公务员现在50岁左右，子女没有学位需求。当时，向巧村是面向全市公务员安置的。有些人的工作地点离向巧村太远，所以生活不方便，许多人离婚了，需要分割财产。此外，向巧村的主户型面积较小，无法满足居民的改善需求。正因如此，锁定期结束后，很多车主都急于套现。这一波急售房源卖完之后，剩下的房源会逐渐回归市场价格。

1月份，90平米左右的户型，有的业主挂牌仅1050万元，但目前，同一户型最低报价1200万元。

向巧村的一位上市业主表示，他的孩子已经完成了大学学业，无法利用学位，所以他打算卖掉向巧村的房子，并置换两套房子。大的给孩子做了婚房，小的和老伴一起养老。

大的社区环境，与周边社区倒挂的价格，梯度的学校学位，是向巧村备受市场追捧的主要原因。

向巧村总面积12.8万平方米，分为A、B、c三个区，共有22栋32-36层的高层住宅，共计3996户。主要户型是90-93平米的三室。小区内有幼儿园、社区文化娱乐中心、游泳池、社区卫生服务中心、地下车库，车位比例接近1:1。

小区里有很多树和草坪；晚上，一些居民在环形小道上慢跑，而从学校回来的孩子在娱乐设施玩耍。

目前向巧村90-93平米的三房总成交价在1150万-1350万元之间波动，均价在13万元/平米左右，视楼盘位置、层高、户型而定。

纵观米香湖区，向巧村是单价和总价相对较低的楼盘。金地香蜜山、翔宇中央花园、中旅国际公馆等周边小区主力户型均在120平方米以上，指导价13万元/平方米，购房门槛1560万元。周边翠海花园、香格里拉苑同类型房源挂牌单价约18万元/平方米、16万元/平方米。

学位也是向巧村的王牌之一，它是一所有九年历史的向巧外国语学校，就在马路对面。上述居民告诉经济观察网记者，向巧外国语学校起初教育水平也一般，但生源主要来自向巧村，稳定且素质较高，也促进了学校的发展。

全价买家经常出售

目前，向巧村的二手房参考价格尚未出台，这意味着向巧村可以按照成交价放贷，从而减轻购房者的首付压力。

去年2月8日，深圳住建局发布《关于建立二手房交易参考价格的通知》，公布了全市3595个住宅小区的二手房参考价格。同时提出引导商业银行合理发放二手房贷款，再由商业银行按照参考价完成二手房贷款。

对首付的影响是，如果二手房成交价高于参考价，那么购房者需要补足两次贷款的差价，相当于变相提高了首付的门槛。

据乐友家研究中心统计，2月份深圳成交的二手房中，超过一半的成交价比参考价高出十个点或以上。

有成交价格的贷款，可以使用全额贷款杠杆，降低实际首付比例。以向巧村周边翠海花园的91平米三居室为例。参考总价1194万元，但业主挂牌价1650万元。假设以挂牌价成交，参考总价贷款，深层次购房者无房无贷需支付首付814万元；如果按成交价贷款，三成首付只要495万元。两者相差近一倍。

自去年2月发布深圳3595个住宅小区二手房参考价格，今年年初向巧村入市以来，二手房参考价格尚未覆盖向巧村。在实际交易中，以银行的评估价或成交价进行贷款，即使按照银行的评估价，也能评估到成交价的70%。

尽管如此，经济观察网从多家中介了解到，很多购房者都是一次性付款的购房者。前述附近门店资深代理给出的数字是80%。究其原因，一方面，购房者多为二套房购房者或名下有过房贷记录，首付要求接近全款。

按照深圳现行的贷款政策，购房人在本市拥有1套住房的，购买非普通住房的贷款首付比例不低于80%，而交易总价高于750万元，这意味着二套房购房人在向巧村购买二手房至少要首付80%。

另一方面，全款买房可以“避免”70万左右的税费。据上述中介介绍，目前向巧村国土局的计税价格约为5.5万元/平方米，90平方米的三房总价约为500万元。如果没有按揭贷款需求，中介一般会建议交易双方在计税价格以上、总价750万元以下网签，然后在实际买卖合同上标注真实成交价格，比如1200万元。这样可以按国土局的计税价格征收最低的税，由于总价不到750万元，可以免征增值税。

根据深圳现行规定，个人购买5年以上(含5年)非普通住房对外销售的，按销售收入减去原购房款差额的5%征收增值税。向巧村一套总价1200万的三房增值税55万左右。另外，在个人所得税方面，普通住房的征收标准为1%，非普通住房的征收标准为1.5%，向巧村一套总价1200万的三房需要缴纳18万元。对于有五年房龄的独一无二的房子，全款买房仅增值税和个人所得税就能“免”68万元。

此外，多家不同机构的中介介绍，全款买房后，作为经营性贷款抵押，购房者还可以腾退70%的成交价。这种操作模式在市场boss 空中很常见。至于抵押的资金流向，有的客户用来做生意，有的客户用来全款还贷买房。

一家银行相关贷款业务的工作人员告诉经济观察网记者，经营贷款需要申请人名下有公司，公司和抵押房产过户时间至少要一年。不过，不少中介也表示，即使是刚过户的房子和公司，只要加一笔手续费，也可以进行商业贷款。

上述中介透露，拿到红宝书的向巧村楼盘很受银行欢迎。抵押评估可以轻松达到15万元/平米，贷款800万不是问题。银行的放款速度也很快，三个工作日就可以到账。

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傅经济观察报记者

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