“西瓜换房”的新城控股，前个月销售接近腰斩，评级被下调

“西瓜换房”的新城控股，前5个月销售接近腰斩，评级被下调

本文由雷达财经制作|李羿慧编辑|深海

河南建业两个楼盘“麦蒜首付”被叫停后，新城控股南京项目推出“西瓜换住房”。

6月28日，南京江宁新城控股云阳河畔项目营销海报上写着“西瓜最高可兑换10万元”。西瓜每斤10元，每套房限购1万斤。

资料显示，云阳河畔项目位于江宁滨江新城中原路与金文大道交汇处。

2020年7月，南京出让9宗地块，新城控股子公司南京新城万家置业有限公司分别以底价10.5亿元、11.7亿元竞得兴城路以南G43、G44地块，对应楼面价分别为9052元/平方米、9047元/平方米。

根据房天下的数据，该项目于2022年4月6日开始预售，2023年10月30日首次交房。相比2021年1月19200/m2的初定价格，二期延伸已降至17000/m2。

据财联社报道，该楼盘置业顾问表示，西瓜按揭付款活动适用于所有销售房源，但目前仍处于推广阶段。如何实施的细则需要进一步细化。

南京有地产人士直言，“去工业化难度大，是新城云阳河畔西瓜换房的根本出发点。我们试图通过从农产品和材料中扣除房款来增加购买力，加快项目的去库存化。”

天空调查显示，南京新城万家置业有限公司由常州新城房地产开发有限公司持股89.71%，新城控股集团有限公司持股9.97%，上海友君投资合伙企业(有限合伙)持股0.32%。

常州新城房地产开发有限公司的大股东为上市公司新城控股，持股比例为95.76%。

“西瓜换房”似乎是新城控股去化的艰难写照。根据公司披露的业务简报，5月份，新城控股实现合同销售金额110.81亿元，比上年同期下降54.25%；销售面积约114.26万平方米，同比下降47.75%。

1-5月，公司累计合同销售金额约511.69亿元，同比下降45.93%；累计销售面积约525.07万平方米，同比下降41.90%。

相比而言，2021年1-5月，新城控股累计合同销售金额约为946.39亿元，比上年同期增长32.44%；累计销售面积约903.8万平方米，同比增长38.16%。

房子卖不出去，新城控股不敢花钱。在最初的五个月里，公司只获得了一块土地。4月，新城控股有限公司全资子公司商丘恒泽房地产开发有限公司中标一幅编号为上土王航号的地块。河南商丘2020-104总价2825.56万元。

事实上，在行业整体承压的背景下，从财报来看，新城控股并不轻松。

年报显示，2021年，新城控股实现合同销售金额2337.75亿元，同比下降6.85%；销售面积2354.73万平方米，同比增长0.25%。

受此影响，新城控股2021年实现营业收入1682亿元，同比增长15.64%，增速创近6年新低。

但由于大幅计提54亿元资产减值，新城控股陷入了“增收不增利”的窘境。2021年，其归母净利润125.98亿元，同比下降17.42%，近6年来首次下滑。

在大公地产、IPG中国首席经济学家白文熙看来，企业计提存货跌价准备，一般意味着其项目在部分城市存在贬值风险，也预示着企业可能存在去资本化的问题。

年报显示，截至2021年底，新城控制的长三角地区三四线城市约占总土地储备的30%，这部分区域也贡献了其过去一年37%的销售额。克而瑞研究报告显示，2021年三四线库存积压明显，去化周期达到19.34个月，明显高于百城平均水平。

4月13日，惠誉宣布将新城控股的长期外币和本币发行人违约评级BB+、新城发展持股67%的子公司新城控股集团有限公司的BB+长期外币发行人违约评级及其未偿债券和高级无担保评级列入负面评级观察名单。

5月16日，穆迪将新城发展控股有限公司的公司家族评级(CFR)从Ba1下调至Ba2，其高级无担保评级从Ba2下调至Ba3，新城环球有限公司发行并由新城发展担保的债券的支持高级无担保评级从Ba2下调至Ba3。

与此同时，穆迪已将上述所有评级列入观察名单，以进一步下调评级，评级展望从负面调整为观察名单上的评级。

穆迪副总裁兼高级分析师凯利臣(KellyChen)表示，降级反映新城控股家族销售和财务指标疲弱；流动性缓冲降低，融资渠道受限；由于增加使用内部资源和抵押融资来偿还到期债务，财务灵活性降低。

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