深圳4盘全部“日光”千人抢房再现楼市又火了?

“日光”奇迹不再，超级网红盘也不香了，深圳楼市要熄火？

正如市场所料，深圳华润城这个在开盘后七年“开盘即亮”的超级网盘，终究没有创造“奇迹”:昨天最后一批344套房源结束选房，成交303套房源，去化率88%，收入46亿。

结合此前披露的信息，华润城润熙二期、润府三期共推出344套房源，均价13.2万元/㎡。申请人总数为1，108人。审核后有746批客户入围复检，比例超过2: 1，不足认购比例的3倍。不看积分就可以参加华润城的新促销。

最终有589批冻结存款的客户入围并完成，中签率约为58.4%，与润熙一期2020年高峰期12%的中签率相差甚远。没有“日光”是市场真正期待的。

但客观来说，在如今的楼市环境下，华润城的开盘表现还算不错。

多次创造“日光”奇迹

这不是华润城第一次“非日光”。

2021年12月，华润城润溪二期以13.2万元/㎡的均价入市，推售1024套房源，只吸引了1486个客户，开盘当天还剩200套房源。半年后，华润城开始全国营销卖房，经纪人推荐新客户购买，卖光前获得5000元/套税前奖励。

虽然自上一期以来没有“日光”，但人们很难忘记这个曾经创造了雨中排队、摇号、数次日光、代持风暴等独特楼市记忆的“神奇板块”:自2014年首次开盘以来，实现了8年5年房价翻3倍的奇迹。

回顾过去:

2007年，华润置地以60亿元拿下大冲村旧改，总建筑面积280万平方米。是当时广东最大的旧改项目，区域内房价不到1万元/平方米；

2011年，华润置地拆除了约1500栋危房，并对大冲村进行了改造。曾经位于南山科技园的旧村，已经成为深圳新的时尚商圈，高收入人群的聚集地，该区域的住宅房价被不断推高。

2014年10月，华润城推出润府一期产品，均价47500元/㎡，当日售罄，实现首次“日光”。

2014年11月，华润城润府一期加推，均价涨到5万/平，3小时售罄。

2015年，华润城润府二期以6万元/平方米的最低单价入市，也是在上市之初就销售一空，再次“光天化日”。这一年，深圳房价飙升。

2018年6月，华润城润府三期产品开盘，均价8.5万/平，当天售罄741套；

2018年9月，华润城三期加推，均价8.5万/平，当天售罄555套。

一年后发现一年前1600万买的房子有2580万的成交记录。买房一年只赚了1000万，让深圳人对Run 4充满期待。华润城四期没有延伸润府，而是更名为润溪一期，据说产品定位更高。

2020年，润西一期入市时，备案均价已达到13.1万元/平方米，与周边二手房倒挂差价近5万元/平方米，吸引了9687批客户，中签率仅为12%。

从开盘至今，从华润城一期4万+，到润三二手挂牌价18万+，华润城延续了近7年“开盘即天亮”的纪录，最终在润西二期开盘时戛然而止。而最后一批新上市也没有扭转“太阳很远”的结局。有购房者认为，此次提供的房源是华润城几个项目中容积率最高、密度最大的区域，且靠近沙河西路，噪音相对较大。

市场已经发生了变化，更多新盘即将上市

火爆了八年的华润城终于走到了尽头。虽然没有“日光”，但多数业内人士认为，在目前整个深圳楼市调控收紧叠加项目的高峰下，这个开盘成绩还算不错。没有“日光”，有其产品的客观因素，更多的因素是市场环境发生了变化。

在密集的楼市调控政策出台之前，因为限价，在深圳市场，新盘均价低于周边二手房，形成了明显的倒挂，吸引投资客入市，出现了“新趋势”。二手房指导价出台后，深圳二手房价格受到限制，打击了买卖双方的积极性，以及对楼市的预期。大部分人持观望态度，二手房交易不再像以前那样显得疯狂和火爆也是理所当然的。而且润熙二期本身的定位就是高端豪宅。随着房价的上涨，购房成本和有限投资溢价的叠加空，这也给购房者设置了一个门槛。

此外，深圳新盘供应进入井喷阶段，买家被分流，也是“日光盘”不易出现的重要因素。据统计，深市自6月以来，已有8个住宅项目获牌，众多10万+豪宅项目正在排队:福田中心天元已经在批，田健天骄朱熹即将获牌。......

不可忽视的是，近期深圳楼市成交量明显上升，新盘超10万开盘表现还不错。5月份二手房成交量也重回2000+套，给了很多购房者入市的信心。在市场回暖中，最明显的就是高收入人群和需求改善型购房者重拾入市信心。此前，均价12万+的海德花园，开盘四小时售罄，招商石林臻地开盘当天95.2%售罄。一定程度上说明深圳楼市仍有较强的高端购买力。

这也体现在二手房市场上。据乐友家研究中心监测，在价格政策引导后，2021年7月以来，深圳二手楼市成交价格明显下跌，高价区间房屋成交价格受到较大影响，占比一路下跌，最低点为11.3%。最近几个月，单价10万元/平方米以上的二手房成交明显增加，占比持续上升。虽然还没有回到新政前的水平，但是比最低点的时候上升了7个百分点。

从购房者需求变化来看，新政后投资客占比大幅下降，刚需改善型客户占比稳步上升。在经历了大起大落之后，2022年3月市场客户集中度提升的趋势开始显现，占比20%左右。总体来看，经历了2021年下半年的下跌后，2022年深圳楼市价格已经企稳，总价高的区域涌现出不少竹笋，这让购房者嗅到了抓住“窗口期”积极入市的机会。

(编辑:张千爻)