上市一年呈星火燎原之势基础设施亮点凸显

本报记者吴据

6月21日，首批9只基础设施公募REITs上市一周年。一年来，REITs市场运行平稳，交易活跃，价格发现功能得到有效发挥；上市REITs产品表现优异，基础资产管理达预期，成为投资者长期资产配置选择之一；REITs制度规则逐步完善，保险资金入市、税收试点、资金募集机制相继出台；REITs是星星之火可以燎原的试点项目，全国各地都在积极申请项目，储备资产类型日益丰富。

在业内看来，首批公募REITs已平稳运行一周年，整体试点符合预期，市场各方认知正在加深。“首批公募REITs上市一年以来，基础资产经营业绩整体达到或超过预期，并按约定实现分红。试点项目二级市场整体走势平稳，业绩稳定。”创新投资部执行总经理刘在接受《证券日报》记者采访时表示。

“REITs试点平稳有序规范，效果基本理想。后面的发展要稳步前进，范围很广空。”南开大学金融发展研究院院长田在接受《证券日报》记者采访时表示，试点实现了盘活存量资产，降低了企业杠杆率，丰富了市场产品，提供了现金流相对稳定的资产配置机会；被市场认可，走势比较平稳；品类在有序增加，逐渐丰富；不断明确和细化规则，实现规范化发展。

积累很多:上市后运行流畅

这一年有两款产品被抢购一空

Wind资讯数据显示，截至6月20日，12只基建类REITs项目上市，总市值517.32亿元，平均涨幅15.77%，日均换手率约2%。此外，金钟国铁建高速公路REITs将于6月21日至6月22日发售，第13只基础设施REITs也将临近。

据记者了解，2019年开始筹备第一批项目，大约2年后正式挂牌。REITs上市后，为投资者提供了现金流稳定、风险收益对称、流动性好、透明度高的标准化产品，有效填补了国内资产管理市场产品空的空白。Wind资讯数据显示，6月20日，10只基建类REITs分红，共分红15只，合计17.63亿元。

今年以来，股票市场和债券市场的波动性加大，与股票和债券相关性较低的基础设施REITs运行平稳，受到投资者的青睐。4月28日上市的华夏交建REIT和即将上市的金钟国铁建高速REIT被投资者抢购一空。网下询价过程中，拟有效申购总量为首次网下发行股份的38倍和33倍。

上市一年的同时，首批9只公募REITs也面临战略配售股解禁。刘表示，首批9只公募REITs有望解禁近10亿元。解禁后，公募REITs的流动性和交易量可能会增加。本次解禁对象主要是除原股权持有人及其关联方以外的战略投资者。是否会对市场造成压力，主要取决于投资者对公募REITs目前二级市场价值合理性的判断。对于长期投资者而言，公募REITs运作周期长、定期分红等特点对其具有吸引力。

据记者了解，公募REITs以配置型机构投资者为主。首创环保集团总会计师郝对《证券日报》记者表示，对于长期投资者而言，公募REITs具有现金回报稳定、票面利率高、抗通胀、长期回报率高、风险分散等特点，是适合长期持有的配置资产，但不适合交易型资金的过度投机。

“我认为积极的行业基本面、广阔的市场和发展空是CICC普洛斯REIT资产价值和稳定收益的底盘。”普洛斯中国高级副总裁、资本运营团队负责人杨敏对《证券日报》记者表示，普洛斯REIT的基础设施资产一直保持高效稳定运营，有效承载和支撑所在区域的民生和经济发展，是高标准现代化园区的行业标杆。Prosperit去年11月率先分红，今年4月完成第二次分红。

杨敏表示，普洛斯作为原始所有人和资产运营管理机构，将凭借在科技赋能、智能运营、绿色低碳等领域的领先实践，不断提升基础设施运营效率和资产价值，为普洛斯REIT不断注入新的活力和动能。

郝表示，就首创水务REIT的实际情况来看，首创环保集团的自持基金份额已经达到51%。虽然公募REITs相关制度规定了解禁期限，但由于公司对合肥市行业主管部门的承诺以及项目募集文件中的披露，首创环保集团将在项目存续期间继续持有该份额。

星星之火可以燎原:全国踊跃报名

项目的类型在不断扩展

2021年6月29日，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域房地产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》，在全国范围内开放试点地区，扩大资产范围。

据记者了解，全国十余个城市的地方政府或发展改革部门专门出台了REITs政策文件，覆盖京津冀、长三角、粤港澳、成渝经济圈等区域，积极鼓励当地企业参与试点。目前全国各地都在热情推荐项目。

5月27日，证监会办公厅、发改委办公厅联合发布《关于规范试点发行保障性租赁房基础设施领域房地产投资信托基金(REITs)工作的通知》。同日，全国首批两个保障性租赁房REITs项目正式申报:厦门安珠集团有限公司REITs项目和深圳市人才住房REITs项目。

根据相关招标信息，目前正在推进的基建资产类别还包括数据中心、风电、轨道交通等领域。据记者了解，仅上交所市场就有200多个REITs项目，重点关注的有100个左右，涉及能源、生态环保、市政建设、保障性租赁房、新型基础设施等领域。

上交所相关负责人表示，上交所将加快推进租赁住房REITs试点，支持我国保障性住房体系建设。未来，上海证券交易所将大力扩大REITs项目储备，拓宽基础设施资产类型，并加紧推出面向民间投资的项目。

构建平台:有效激活现有资产

实现良性循环

“十四五”规划纲要明确提出，促进基础设施领域房地产投资信托(REITs)健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环。5月25日，国务院办公厅发布的《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》提出，进一步提高推荐审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs发行上市。

“REITs能有效帮助企业有效盘活存量资产，实现早期投资回收，形成有效投资，服务基础设施产业高质量发展。”刘表示，我国公募REITs已经覆盖了现有的大部分公募资产。在盘活存量资产的同时，可以降低实体经济的杠杆水平，促进基础设施投融资的市场化、规范化发展。公募REITs的净回收资金大部分需要用于新增基础设施投资，从而形成良性循环，对相关行业的可持续发展具有长远意义。

据悉，首批公募REITs已带动新增基础设施项目建设3000亿元，在降低企业债务风险、推动企业轻资产战略方面发挥了重要作用。此外，根据首批REITs产品2021年年报，基础设施资产经营稳健，表现良好，形成了稳定、可预期的可分配现金流和分红收益。

谈及上市一年以来的变化，郝表示，首创水务REIT作为原始所有人参与首批REITs是一个从“0”到“1”的突破过程。“这对我们来说真的是经验和收获。现在回想起来，还是很感慨。为保证后续项目健康、稳定、持续运营，满足PPP项目的相关要求，本项目发行后，首创环保集团作为战略配售投资者认购了51%的基金份额，形成了首创环保集团与本项目REITs产品之间强有力的绑定关系，保证了项目的持续、健康、稳定运营。”

“首创水务REIT上市以来，公司作为经营管理机构，更加注重资产运营质量，加强基础资产的经营管理，提高管理效率。改善工厂产能和外观；目前，深圳和合肥的项目运行稳定，均按要求达到了运营管理考核的要求。同时，随着首水REIT上市后的透明化，项目的基础资产也得到了基金管理人的监督管理和投资者的关注。”郝进一步表示，在未来的经营中，公司将继续充分发挥公司的运营管理优势，体现其运营价值，进一步细化和强化基础资产质量。

“首批基础设施公募REITs项目对市场具有示范意义。”杨敏表示，“对于普洛斯来说，通过发行基础设施类REITs公募产品，搭建了一个新的资金流通平台，所募集的资金将继续投入中国市场的基础设施建设，不断提升我们的产业服务能力，为投资者创造优异的回报。”

达成共识:市场各方积极参与

系统规则越来越好

随着REITs试点的推进，市场各方认识不断深化，REITs政策环境不断优化。

2021年11月17日，银监会发布《关于保险资金公开募集基础设施证券投资基金有关问题的通知》，引入保险资金入市，提高REITs二级市场流动性；2022年1月26日，财政部发布《关于基础设施领域房地产投资信托基金(REITs)税收政策试点的公告》，明确税收优惠政策。5月31日，沪深交易所同步发布募集规则，优化募集机制。

“过去一年，REITs市场配套政策稳步推进，相关政策规则逐步完善，正在形成可持续发展的路径基础。监管部门和地方政府在扩大基础资产支持范围、建立资产储备、调动原始权益、优化发行阶段税收安排、规范募集细则等方面相继出台了相关政策指引。同时，他们注重市场投资和教育，引导所有市场参与者形成良性预期。配套政策和监管规则的不断完善贯穿于REITs实践的全过程，对建立多层次、高效、可持续的中国REITs市场起着关键作用。这些政策规则侧重于市场参与者更关心的问题，有利于各方积极参与公募REITs的实践，促进市场扩容。”刘对说:

郝表示，今年4月15日，公司就联交所募集资金规则征求意见后，积极参与了募集资金政策的讨论，并反馈了相关意见。目前，公司已开始对拟募集资产进行梳理，将适时积极推进首只水务REIT后续募集工作。

上交所相关负责人表示，将尽快推进首批REITs募集项目，进一步发挥其作为资产上市平台的长期战略价值和可持续发展能力。

对于后续制度的完善，郝表示，此前的税收试点仅明确了项目发行阶段相关资产和权益变动的涉税事项，并未明确REITs项目全周期的涉税事项。目前REITs产品结构的债项涉及的年化利率较高，影响基金收益。建议明确产品结构中债务对应的可扣税利率标准。此外，REITs并不是普通资管产品中通过“保证收益”来确定征收增值税的情况。建议这部分免征增值税(3%)。除了上述税收政策，也希望相关监管部门适度放开“用户先付费”的限制要求。

据记者了解，下一步，监管部门将总结实践经验，推动制度完善；紧扣国家战略，落地重大项目；完善审计机制，提高审计质量；加强持续督导，督促规范操作；加强市场培育，凝聚市场力量，促进REITs市场健康快速发展。