上海打新潮再起，改善需求激增

(文/张志凤编辑/马媛媛)夏至期间，上海新房市场的温度就像天气一样，迅速上升。

据中原地产统计，上周(6月13日至19日)上海新建商品住宅成交面积为21.76万平方米，环比增长34.03%，整体成交量已回归正常水平。

许婧板块的盘龙天地、江浦路的仁恒海上园、翠云江湾、新江湾城的中企等46个上海新建商品房项目，共计13000多套房源入市。，一些热门网站都有超过400%的支持率，入围高的都在80分以上，再次引发了人们对“社保巨头”和“做新风尚”的讨论。

上海中原地产高级分析师卢告诉记者，新房市场的快速回暖主要与传统交易大户浦东、松江率先放开供应有关，成交分别为3.72万平方米、3.19万平方米；此外，上周虹口区中心城区爆发式成交4.59万平方米。

但陆文熙也指出，如果青浦、嘉定等区域受供应不均等因素影响，成交量分别不足1000平方米和5000平方米。上海楼市整体回暖还为时尚早。

网红盘吸引“社保巨头”

日前，上海网上房产发布了2022年第二批46个上市新建商品住宅项目，面积约149.7万平方米，房源共计13151套，分布在浦东、徐汇、静安、普陀、虹口、杨浦、闵行、宝山、嘉定、奉贤、松江、金山、青浦、崇明、临港，其中不少项目已经在认筹中。

值得注意的是，这一次不仅供应量超出上一批和研究机构的预期，而且大部分项目的入围比例都将放宽，以促进成交。

即便如此，由于大量“社保巨头”对新项目的吸引，一些网络名人地产项目仍然将外地户籍和新上海人拒之门外。

比如纳入大虹桥概念的盘龙天地，这次供应741套房源，却引起3000多组购房者认购，认购率超过400%。

在红桥地区一家互联网公司工作的益铭(化名)准备用父母的名额去打新的盘龙天地。

作为本地人，益铭的父母没有买房或贷款记录，他们有203个月的社保，这意味着80.3分。我以为这个分数已经很高了，可是在玩新盘龙天地的人群中，我连入门的门槛都摸不到。

据销售人员介绍，只有82分以上才有可能入围盘龙天地。换句话说，所有的候选人都是满分选手。

在第二批新盘中，像益铭这样的高分玩家和700多万现金实际上有许多其他选择。

但他表示，如果陪盘龙天地失败，他准备等第三批新房。

至于原因，有房企人士向观察者网指出，抛开工作原因和板块本身的热度，主要是二手房价格倒挂现象严重。比如盘龙天地的开盘价格约为6.87万元/平方米，但第二套新房的挂牌价已经轻松超过9万元/平方米，即一套100平方米的房子立刻净赚200多万元。

无独有偶，此次一同入市的仁恒海上园和中国企业翠云江湾等楼盘也大同小异。受新房限价政策影响，一二手房价格倒挂严重，导致买家追捧，认可度超过400%；单价均超过12万元的招商鸿禧和天汇世纪玺的招聘率也分别达到343%和185%。

来源:网易房产

此外，受整体不乐观的楼市环境影响，财务健康的国有房企和少量民营企业开发的物业成为更多购房者的首选；相反，小规模的民营房企开发的房地产，因为矿爆风险高，未完成的业务，融资和销售都不理想。

比如位于奉贤临港蓝湾的大名城颖园二期，就是一家民营房企大名城开发的。这次740套房只有不到200人认购，认购率只有26%，是目前最低的一次。

即使是上海当地国资开发建设的上实海湾和特发大学，由于板块热度不佳等因素，集资率也分别为34%和44%，排名倒数第二和第三。

市场的改善打响了复苏的第一枪

值得一提的是，疫情过后，新房市场首先发力的不是刚需，而是住房的改善，尤其是豪宅市场。

据网易房产统计，截至目前，采用率排名前5的新房中，有4套单价超过9万元/平方米。

从供应来看，改善型住宅的比例也有明显上升。

46个入市项目中，备案均价超过6万元/平方米的项目有18个，占比39.13%；其中，8个项目均价超过10万元/平方米，占比17.39%，分别位于静安区、虹口区、黄浦区、徐汇区、杨浦区、普陀区。其中，备案均价最高的项目是普陀区的李晋修项目，为14.3万元/平方米。

外环的项目数量和比例明显增加。本批次有23个项目，占50%。但在2月份发布的第一批集中供应房源中，外环只有9个项目。

这笔交易也是如此。

中原地产数据显示，上周成交前十中，刚需产品无一出现，3-6万元/m2的首次改善型产品仅有2个，排名仍处于垫底位置。相反，单价10万元以上的产品很少占6。

基于高价项目的出色成交表现，上周新房成交均价大幅上涨，达到85033元/平方米，环比上涨34.81%。

据克而瑞统计，6月1日至20日，上海15个新房成交面积超过10000平方米的楼盘中，单价超过10万元的豪宅项目有6个，包括招商外滩玺、融创建发苏河王、仁恒海源、招商云溪、瑞虹新城、新虹北外滩。

根据目前的成交数据，易居研究院预测，6月份上海新房成交量环比上涨684%，涨幅全国第一，遥遥领先西宁的198%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对Observer.com记者表示，上海楼市成交量激增，很大程度上是受此前3个月疫情影响，很多新房交易推迟，并不代表楼市热度完全恢复。相反，上海的楼市还是受到行业整体环境的影响。与去年同期相比，甚至在疫情爆发前，就有许多差距。更多的新站认知度不高，也是一个触发点。去库存的问题依然不小。

其次，严跃进认为，上海等热点城市的新房需求并没有明显减少。后疫情时代，越来越多的购房者更加注重居住品质，改善需求大增。从目前的成交情况来看，改善房在新房市场的良好表现，将逐步带动楼市的整体回暖。

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