6月21日，基础设施公募REITs(以下简称“公募REITs”)迎来上市周年，这意味着首批上市的9只公募REITs迎来超100亿元市值限售股解禁。业内人士认为，限售股解禁将有效改善二级市场流动性，公募FOF等长期机构投资者可能迎来配置机会；但短期内对交易价格的影响有限；预计公募REITs市场的投资者结构有望进一步向多元化发展。
短期震荡有限
在上市一年的同时，首批公募REITs也迎来了解禁，相关基金公司也相继发布了解除公募REITs销售限制的通知公告。根据测算，9只公募REITs的解禁份额合计为21.92亿份，占总规模的32%。
根据光大证券基于6月17日数据的计算，首批9只公募REITs市值合计359亿元，本次解禁市值合计114.74亿元。其中，CICC普洛斯REIT解禁市值最高，达38.58亿元；广州平安广和REIT排名第二，市值23.68亿元。
具体来看，解禁后的CICC普洛斯REIT、宏图盐田港REIT、华安张江光大REIT流通份额均达到80%，博时蛇口生产园区REIT流通份额增至68%，东吴苏源产业REIT、AVIC首钢绿能REIT流通份额均增至60%，富国首创水务REIT、平安广州广河REIT流通份额均增至49%，浙商沪杭甬。
对于解禁对市场的影响，业内人士表示，公募REITs的二级市场份额一直处于“僧多粥少”的局面。解禁后，首批公募REITs流通份额有望翻倍，有利于促进该类产品的交易活跃度和市场流动性。但对二级市场影响有限，长期来看二级市场会更稳定。
浙商证券分析师李超认为，部分投资者的获利回吐行为形成一定的市场抛压，流通份额的增加可能会对市场情绪产生影响。但此次解禁的限售股中，偏好长期持有的配置资金占比较大，或成为二级市场的价格稳定器。
光大证券分析师齐也指出，参与战略配售的专业机构投资者通常资金实力雄厚，认可REITs的长期投资价值。短期来看，本次解禁的影响相对有限，不会带来REITs产品价格的大幅波动；
那么，对于投资者来说，如何应对公募REITs解禁后可能出现的价格波动？
华安基金表示，投资者应密切关注基金管理人在限售解除前披露的限售安排解除公告，了解相关战略投资者的限售股解禁及流通安排情况。同时，他们应科学理性地对待公募REITs的短期价格波动，不要跟风，以避免因高溢价购买相关REITs而造成的投资损失。
投资者结构预计将以多种方式发展
事实上，作为公众参与投资基础设施项目的新渠道，公募REITs自上市以来一直是资本追逐的“大爆款”，“一日售罄”“高倍数”一度成为其关键词。例如，首批9只产品在短短一天内吸引了超过300亿元的资金，比公众投资者最初的20亿元规模高出14倍。
从二级市场来看，上述公募REITs自成立以来涨幅较大。Wind数据显示，截至6月20日，9只公募REITs成立以来平均涨幅超过20%。其中富国第一水务公司REIT以38.62%的涨幅暂居第一；盐田港REIT、AVIC首钢绿能REIT、CICC普洛斯REIT涨幅均在25%以上，其后分别为33.37%、26.72%、26.67%。
究其原因，华安基金认为，作为一种新的资产配置选择，公募REITs在中国处于发展的初级阶段，可供投资者选择的产品数量有限。同时，首批公募REITs的底层项目质量优良。从去年三四季报来看，大部分REITs的经营业绩和可分配金额都好于预期。
成立以来首批公募REITs的增加
从目前市场上的产品情况来看，国内REITs主要分为交通基础设施、园区基础设施、仓储物流、生态环保四大类，其中交通基础设施类REITs占比最高，近40%。
一位关注相关产品的研究员表示，从投资的角度来看，仓储物流、园区基础设施等产权产品的初始股息率较低，但未来租金的现金流会带来底层资产价值的波动，从而影响收益。交通基建属于经营权产品，主要是分红收益。经营权的价值会逐年递减，直至最终价值为零，所以增值收益的体现可能并不明显。
从持有结构来看，由于公募REITs在国内市场还是新生事物，专业机构持有比例相对较高，个人持有比例相对较低。2021年年报数据显示，AVIC首钢绿能REIT、博时蛇口产业园REIT、郭芙首创水务REIT的个人投资者份额位列前三，占比分别为26.05%、17.22%、16.57%。同时，上述三款产品的溢价率都比较高。
对此，光大证券表示，REITs溢价率受持有人结构因素影响，个人投资者持有REITs比例越高，价格上涨越明显。个人投资者几乎不会通过持有至到期来购买REITs，他们的主要目的是短期交易。因此，在前期市场对REITs热情较高的背景下，个人投资者相对频繁的交易REITs推动了价格的上涨。
不过，随着解禁的到来，业内人士认为，预计公募REITs市场的投资者结构将进一步多元化，公募FOF等长期机构投资者可能迎来配置机会。
有什么吸引人的地方？随着市场对公募REITs的关注度越来越高，公募REITs的阵营不断扩大。Wind数据显示，截至目前，公募REITs规模扩大至12只，募资规模达到458亿元。最新获批的第13只产品(金钟国铁建重庆隋玉高速REIT)已于6月17日发布“发售公告”，将于公募REITs一周年的6月21日开始认购。此外，还有很多产品在排队。
从今年募资的表现来看，此类产品一经上市就备受关注。以今年4月初上市的华夏中交建REIT为例。该基金已吸金1500多亿，公募部分配售比例仅为0.84%，一度创下基金公募产品最低配售比例的新纪录。
据中国证券报数据显示，截至6月21日中午12时，金钟国铁建高速全渠道REIT募集规模已突破50亿元，预计将提前结束募集，并于当日启动比例配售。“受欢迎”的程度可见一斑。
对于市场拓展和投资者的极大关注，建行表示，随着试点工作的推进和市场规模的扩大，公募REITs将逐渐成为投资者的常规配置工具，投资者将从更多维度来判断公募REITs。不同类型项目的价值判断和估值逻辑差异会逐渐显现，投资者对不同项目的认购热情和投资预期也会有所不同，最终可能导致市场表现的进一步分化。
那么，从投资的角度来看，哪些投资者适合公募REITs这种年化收益相对稳定的资产呢？
业内人士分析，对于个人投资者而言，REITs的基础资产一般具有较强的抗通胀和保值功能，适合偏好长期稳定收益的投资者。从机构投资者的角度来看，公募REITs既有股权也有债权，现有REITs的基础资产都是优质的，具有配置价值。
李超表示，公募REITs是扩大有效投资的助推器，从中长期来看有助于降低宏观经济杠杆。建议关注长三角、粤港澳大湾区、京津冀、成渝都市圈的可证券化基础资产，以及与双碳发展目标驱动的新能源基建相匹配的公募REITs。
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