无量上涨，美国楼市最后的疯狂？成交量连续下滑，但房价再创新高

无量上涨，美国楼市最后的疯狂？成交量连续下滑，但房价再创新高

美国飙升的抵押贷款利率吓退了购房者。尽管现有房屋交易量下降，但房价并没有明显降温。

当地时间21日，美国房地产经纪人协会(NAR)公布了最新数据。5月成屋销售总数录得年化541万户，创2020年6月以来新低。前值561万。这一指标已经连续四个月下降。5月份，现房销售环比下降3.4%，同比下降8.6%。

NAR首席经济学家劳伦斯·云(Lawrence Yun)表示，美国楼市经历了两年的繁荣，2019年交易量基本恢复到疫情前水平。抵押贷款利率上升的影响尚未在上述数据中得到充分反映，预计未来几个月房屋销售将继续下滑。

30年期抵押贷款利率接近6%

美国利率大幅上升，房价不断上涨，大大降低了房屋的可负担性。买家持观望态度。

今年3月16日，美联储开始了自2018年12月以来的首次加息。6月15日，央行采取了另一剂猛药，加息75个基点，以对抗40年来一直处于高位的通胀。近三个月来，美联储累计加息150个基点，联邦基金利率区间从0%-0.25%上调至1.5%-1.75%。

根据抵押贷款公司房地美(Freddie Mac)的数据，30年期抵押贷款利率从4.16%飙升至2008年以来的最高水平5.78%。美联储董事长鲍尔在6月议息会议后的记者会上表示，7月的会议考虑50个基点和75个基点。近期30年按揭贷款利率正在向6%迈进，利率走高将推高购房成本，抑制购房需求。

房地产经纪公司Redfin当天发布报告显示，如果抵押贷款利率为6%，每月还款额为2500美元，美国在售房屋中只有不到46%是美国民众买得起的；如果房贷利率是3%，那么美国近62%的房子都可以买得起。此外，该机构的统计数据显示，5月份成交的房屋中，仍有近六成的成交价高于挂牌价。

供不应求，美国房价创新高

尽管交易量大幅下降，但美国房地产市场的需求形势依然严峻。报告显示，截至5月底，美国现有待售房屋116万套，环比增长12.6%，但较去年同期下降4.1%。按照目前的销售速度，待售的现房供应量只能维持2.6个月。一般认为，6个月的库存供应量反映了市场的供需平衡，而去年楼市最火的时候，库存只有两个月。

待售房源严重不足，供应梗阻问题严重，持续推高房价。数据显示，5月份美国待售房价中值超过40万美元，较去年同期上涨14.8%，至40.7万美元，为上世纪80年代末以来最高。这一指标已经连续6年零3个月同比上升，是有记录以来持续时间最长的上升趋势。

从不同价位房屋的交易表现来看，价格在10万至25万美元之间的低端房屋表现最差，5月份的销售额比一年前下降了27%；价格在75万美元至100万美元之间的房屋销售额同比上涨26%；100万美元以上的高端住宅，销售额同比增长22%。

根据美国房地产网站Realtor.com的数据，市场上现房的平均销售时间仅为16天，这是该平台自2016年开始跟踪这一指标以来的最快速度。【/S2/】5月现金交易总额占现房销售总额的25%，高于去年同期的23%；首次购房者的比例从上一年的31%下降到27%。从历史上看，这个指标一般在40%左右。5月份的数据意味着，很多打算“上车”的人因为买不起高房价而被挤出市场；上个月，房地产投机者占现有房屋总销售额的16%。

Realtor.com首席经济学家丹妮尔·黑尔(Danielle Hale)表示，高短期利率正在推动房地产市场重置，房地产市场需要重新平衡。随着买卖双方根据市场情况迅速调整预期，把握市场方向越来越具有挑战性。该机构最近更新了对房地产市场的展望，预计今年的房屋销售将低于去年。

消费者对房地产市场持悲观态度。根据房利美在5月份进行的一项调查，只有17%的消费者认为现在是买房的好时机，这是自2010年年中以来的最低水平，而去年同期的受访者为35%。