雷军投了亿元的长租公寓凉了？扛不住租金压力，优家或撤离北京

雷军投了1亿元的长租公寓凉了？扛不住租金压力，优家或撤离北京

本文来源:时代财经作者:刘欣歌

图片来源:一个蠕虫的想法

进入北京市场8年后，长租公寓的开创者YOU+公寓可能会撤离。

近日，因拖欠房租、物业、水电等费用共计1340万元，优+公寓苏州桥小区被北京三浦教育投资有限公司(以下简称“三浦教育”)“强行”承租。

三浦在《致三义庙2号院全体友家租户的通知》(以下简称《通知》)中称，截至2022年6月18日，北京友家已拖欠相关费用共计约1340.14万元，今年2月、3月、4月至今未收到回复，故决定解除租赁合同，收回租赁房产，并要求北京友家立即支付租金。

苏州桥社区是YOU+公寓在北京的第一家也是唯一一家门店。其在北京的第二家门店上地社区因北京冬奥会相关配套项目搬迁，2017年停止营业。

不过，YOU+联合创始人刘洋在接受媒体采访时否认了“雷爆”传闻，称受疫情影响，该项目已经亏损两年，公司已经做好了“割肉”准备，将在江苏无锡、浙江绍兴布局。

在北京呆了八年后，他沮丧地离开了这个城市

优+北京苏州桥社区位于北京市海淀区苏州桥三义寺2号院，周边高校众多，距离“中国硅谷”中关村仅十分钟车程。

2014年，刚刚获得小米创始人雷军1亿元投资的YOU+来京，以450万元租赁保证金从三浦教育手中接过房产。租期为2014年11月1日至2024年10月31日，装修费用仅进场时就达到4000多万元。

通知显示，截至2022年6月18日，北京友家拖欠租金及物业费792万元，滞纳金537万元，水电费10.82万元，共计1340.14万元。经多次提醒未予回应，三浦教育根据相关合同条款决定解除租赁合同，并要求京优家立即腾退房屋。

北京友家回应称，自2020年疫情爆发以来，苏州桥社区累计损失达3500多万元。一方面，公寓物业租金成本过高，逐年增加，占小区总运营收入的70%以上，导致小区入不敷出。同时，物业的性质不能作为民宿或酒店，导致其无法及时调整经营策略以应对市场竞争。此外，京优家在2021年和2022年多次致信三浦教育，要求按相关政策减免疫情期间的租金，但均未获得支持。

YOU+打算离开北京，刘洋称之为“断臂求生”。接下来会安排无锡和绍兴。就离开北京市场是否感到遗憾以及选择新城市的标准，时代财经联系了刘洋，但截至记者发稿时，他尚未得到回应。

虽然双方都闹过，但都考虑到了租客权益的保护。三浦教育表示，正在根据租户的实际到期情况核实注册租户的信息，并正在建立过渡安排。北京有家表示，会积极与业主协调1-2个月，让租客选择是入住还是过渡。如果选择迁出或转入三浦教育提供的长租公寓服务，公司将退还租房押金，并办理退房手续。

三浦教育成立于2009年，经营范围包括项目投资、资产管理等。此前，其通过法院裁决取得了海淀区三义庙2号院的房屋和土地使用权。据《法制日报》2013年报道，该地块原属于北京科技管理学院。2012年3月，该地块因经营亏损被北京一中院查封拍卖。经过三次拍卖，2013年4月3日，北京一中院将该地块以2.34亿元的价格判给北京三浦投资管理有限公司(三浦教育前身)。

艰难的长租公寓业务

在长租公寓行业，刘洋是名副其实的“六先生”。早在2010年，他就敲开了位于广州工业大道72号的高露洁老厂房，建起了第一个公寓项目。五六年后，房地产行业突然兴起一股“长租公寓热”，各种资本纷纷涌入。

在行业还很孤独的时候，YOU+也率先获得了资本的支持。最著名的基金是来自小米雷军的1亿元。据说刘洋只用了5分钟就打动了在北京租过地下室的“北京漂”雷军。

那个时候，长租公寓还是一个新生事物，而让雷军印象深刻的是YOU+那种“为城市里的流浪青年建造有爱、有温度、有家的房子”的创业情怀。作为首个设立公空房、提出社交理念、培育青年社群的长租公寓品牌，YOU+的创新对传统租房行业产生了颠覆性的影响。

除了雷军，YOU+还吸引了车库咖啡创始人苏勇、策源创投冯波等人。2014年，苏轼成为YOU+第6任联合创始人；同年8月，策源创投冯博跟随雷军，投了YOU+；9月，YOU+签署了一系列租赁合作协议。半年后，3000多间房投放到北京、上海、广州。

2015年6月，YOU+完成B轮融资，投资方包括顺为资本、策源创投、格非资产、DST、时代地产、联创永宣。

创业之初，YOU+很挑剔，也很骄傲。公开报道显示，刘洋确立了“三不租”原则，即45岁以上者，已婚已育者，不爱交朋友者。YOU+甚至实行了看似不接地气的“YOU+136”考核制度。具体来说，你必须在一个月内认识公寓里至少10个朋友，三个月内至少参加一次社区活动，六个月内没有其他租客的重大投诉。否则，你+可能会被“辞退”。

刘洋多次强调，YOU+不是搞房地产的。相对于中介和公寓的定位，其真正的定位是做“社区平台”和“社区运营者”。房子只是它的载体，重要的是社区运营管理。

然而，自2015年长租公寓快速发展以来，YOU+公寓的市场话语权和规模逐渐下降。

2016年年中，YOU+已经在全国建设了22个社区，分布在北京、上海、广州、深圳、杭州、福州、成都、青岛、佛山等城市，而现在，它只有9个城市的23个社区。

董芳公寓学院创始人李权认为，YOU+很早就抓住了长租行业的机会，获得了投资。曾经风光一时，在市场竞争中慢慢掉队，确实需要深刻反思。在他看来，YOU+的落后主要有三个原因:一是后期融资受阻；二是职业经理人引进失败；三是没有抓住地域优势，到处扩张，最后管理脱节。

长租公寓火爆之后，碧桂园、万科、龙湖等多家房企进入这一轨道，有房企称之为“弯道超车”的机会。与此同时，自如、蛋壳、窝趣、魔方、清客等长租公寓品牌异军突起。泥沙俱下的快速发展，尤其是非法资本游戏的潜入，使得长租公寓忽涨忽落，雷爆不断。

“融资不是先后的核心竞争力。核心本质是真正看透长租行业，做透，深耕当地，细化服务粒度，优先现金流管理。”李权说。