网红盘吸引近户哄抢，成是房托？

网红盘吸引近3000户哄抢，9成是房托？

今年以来，各地纷纷放松调控，为楼市松绑。但在松绑之下，营销端始终未见明显回暖，卖新低的现象正在多个楼市上演。

这个房间会产生热量吗？

最近一个高开低走的项目引起了市场的关注，高热度和低成本的落差让其质疑找房信托。

十天内经历巨大反差的项目是Xi安万科东望，位于Xi市雁塔区。该地块是去年12月底万科在第三批集中供地中获得的，今年5月28日取证。均价18800/平米左右，户型在110-198平米之间。

(本次开放的2、3、4、8、9栋)

项目优势之一在于地理位置优越，位于月亮阁路与昌明路交叉口，紧邻在建地铁8号线环线。

还有一点很重要，这是万科在离开Xi主城区近四年后的回归。其目前在Xi安的新盘主要集中在泾河新城、高陵、蓝田等地。在主城区外围，而三环的万科东旺是位置最好的一个。万科为此打出了“渴望回归主城”的口号。

地段的优势，14年深耕的区域粉丝，让万科看起来很火。5月底取证后，首日报名人数突破1000人，提前锁定1000人，最终吸引2805组客户，相当于4个家庭以658套房源为基数抢1套房。

这个初期热度明显超过同区域竞品——龙湖云景。

由于两个项目相距1km，前后脚都是有证可查的，而且都是龙头开发商打造，所以价格相差不大。因此，万科东望、龙湖云景的开盘也被市场形容为曲江东的“双雄”争霸，增添了一些看点。提前结束的龙湖云景264套房源收到615个客户报名。

购房者的热情迅速消散，事态趋势逆转。

验证阶段，万科东网注册客户917组选择注销，仅1882组完成验证。在随后的选房阶段，大规模弃房的场景再次出现。最后658套房源，实际成交224套，去污率只有34%。

这个结果被描述为“每12个注册万科东景的人中，只有一个人真正付了房钱”，有效获客率不到10%。

大规模弃赛在网络端发酵，有声音将其归为“虚假宣传”。在他们看来，这是一个典型的营销计划。注册客户多为“水军”，开发商利用客户的从众心理，雇佣房源支持，烘托气氛，加速楼盘销售。

真相呢？

易拓的谈话越来越糟糕，他得到了许多支持的声音。然而，记者调查发现，事实并非如此。

万科东网营销人员王鹏(化名)向《国际金融报》记者还原了事件经过。他说，报名首日市场火爆，报名人数很快突破1000组。然而，就在当晚，Xi安出台了528楼市新政。新政策对限购、限售、刚需家庭认定等做了宽松的调整。28岁以上的单身青年和有两个孩子的家庭可以认定为“刚需家庭”，也就是“刚需家庭”。

此外，王鹏坦言，万科的供应节点和同行发生碰撞，周边五六个项目同时入市，分流客户。据其透露，虽然第一次化成率只有34%，但最近两周替代客户已经进场，目前化成率已经达到60%左右。

王鹏的解释得到了Xi许多房地产专业人士的肯定。他们普遍反映，由于疫情等原因，积压项目近期开始入市。6月，Xi安市场供应量大，各大房地产项目推盘速度快。通常一个楼盘一登记，其他楼盘就推，购房者犹豫观望。所以很多人选择了注销登记，放弃选房。

放弃万科东方的周伟(化名)在接受《国际金融报》记者采访时解释了事情的全部经过。新政的出台放松了调控，加上6月份新品供应量的增加，以至于周伟夫妇预测下半年会有更多的项目入市，空的选择余地更大。他们决定将有限的资金投入到性价比更高的港区。毕竟它“定位高，规划好，教育资源丰富”

港区作为近两年Xi安城市开发建设的热点，也是去年Xi安第二批集中供地的大供应商，不少房企在此拿地。所以对于购房者来说，2022年港区新房市场还是有很多选择的。

新的市场对Xi安楼市的影响在数据方面更加直观。

克而瑞的数据显示，截至6月18日，5月28日新政发布后，Xi安共有17个项目开盘，有公布数据的15个项目弃盘率不低，其中弃盘率超过20%的有11个，占比超过70%。龙湖云景、龙湖星河学府等4个项目弃审率超过50%，一级核查就有超过一半的人离职。

高废品率导致新盘表现不理想。仅融创望江公馆和绿城Xi岸全运村两个项目开盘即售罄，其余项目去化率在11%-97%，其中有5个项目去化率超过80%，占比不足30%，近一半项目去化率低于50%，包括华润、金茂、龙湖、万科等大型房企。枫溪板块华润风华九里、香榭汇枫两个项目去化率不足15%。

(Xi安新政后，开盘价格降低的表现)

克而瑞Xi安总经理梁雅婷表示，万科东旺是Xi安新市场的典型楼盘。新政的影响和供应变化的影响都体现在项目上。

梁雅婷表示，528新政除了降低购房门槛外，还释放出限售限购适度松绑的信号，新入市集中，购房者心态也有所动摇。曾有“底部还没到，房企高价地项目还没出来”的市场声音。

这些压力也传导到新房的营销端。梁雅婷坦言，目前的营销应对措施主要是“降价促销”和“获取渠道”。部分项目已经给出了8折或9折的优惠，但“去化依然困难，销售依然不乐观”。

由于Xi新政的出台还未满月，效果如何还需检验。据梁雅婷透露，如果达不到预期效果，不排除下半年Xi安会进一步出台相关政策刺激市场。毕竟这次调控是适度的，相关部门还是有政策牌的。

虽然变数仍在，但大量去年供应的地块将在今年下半年陆续开盘，因此可以肯定的是，今年下半年Xi安新房市场的竞争将更加激烈。

梁雅婷预测，Xi安市场将在下半年触底后缓慢攀升。毕竟目前市场信心严重不足，重建信心需要一个周期。

一切都是为了去库存。

虽然组织以房养老的建设项目是热是假，但营销压力大、难消是当前新房市场的真实写照，面临这种困境的远不止Xi安。

克而瑞的数据显示，2022年5月，得益于各地楼市的救市政策以及“五一”假期房企营销热情的提升，市场成交在供大于求下略有回暖，当月百强房企成交金额环比增长5.6%。

不过，与去年同期相比，5月份百强房企月度销售业绩仍大幅下滑，达到59.4%，较4月份的降幅进一步扩大，这也是近年来百强房企月度业绩同比降幅的最高水平。

受此影响，前5个月百强房企整体交易业绩同比下降52.3%，降幅较上月的50.2%扩大2个百分点。

梁雅婷表示，虽然政策面有所松动，但“老百姓手里没钱，收入预计会下降。预期的疲软也会导致需求下降”。在其看来，市场需求、购买力透支、信心不足等问题没有得到有效改善，是影响市场回暖的关键原因。

与此同时，房企的风险也在逐渐扩散，使得购房者对新建商品房项目能否按时、保量、保质交付产生担忧，购房过程谨慎。某规模TOP 30房企的一位营销人员告诉记者，即使他所在的公司至今没有发生债务违约，但市场对民营房企的信心仍然非常脆弱，一线营销端依然“难以摆脱”。

为了改善销售端持续低迷的现状，房企积极营销，加快去库存。

建业在河南率先开启“以物换房”模式。麦收时节，建业在河南商丘民权县、开封杞县建业市的建业河畔房项目，启动了“小麦换房”、“大蒜换房”活动。购房者可以用小麦或者大蒜作为首付，前者最高16万房款，后者最高10万房款。

与建业的换房不同，保利在江苏连云港启动了“买房送200斤土猪”的活动。

柯睿认为，5月市场已经见底，在放松政策不断加码后，房地产市场有望逐步复苏，但城市分化加剧。随着国内疫情的有效控制，叠加房企的半年业绩，必然会增加供应量。6月将是验证各城市市场质量，为下半年定调的重要节点。

(表格数据来自柯尔瑞和孙万秋)

编辑:左雨