上市物企年报“难产”：涉及关联交易、财务担保、收入调整等问题摆脱母公司依赖成趋势

上市物企年报“难产”：涉及关联交易、财务担保、收入调整等问题 摆脱母公司依赖成趋势

南方财经全媒体记者翁陶蓉广州报道

6月22日，世茂服务(00873。因年报延迟而停牌50天的上市地产公司HK)终于发布了2021年经审计的财务报告，并成功复牌。

今年以来，多家上市公司年报“难产”。除了世茂服务，因年报发布延迟而停牌的上市物业公司还包括奥园健康(03662。香港)、蔡晟(01778。HK)、融万家(02146。HK)、鑫源服务(01895.HK)等公司。一些公司甚至与会计师事务所“分道扬镳”，被匿名指责。

据南方财经全媒体记者不完全梳理，9家上市房企推迟发布年报，其中6家变更会计师事务所。今年上半年，已有4家上市公司因无法公布年报而停牌。能否顺利复牌，不得而知。

纵观来看，物业企业年报公告迟迟未发布的原因主要归结于国内疫情反复、数据收集困难，但有会计师事务所审计师提出了物业企业与房地产母公司关联交易、收入数据确认差异等问题。

这背后的原因也与行业环境有关:上市地产公司曾经依靠地产母公司蓬勃发展，在股权、治理、业务、品牌等方面都有密切关联。然而，房企的流动性危机将部分物业公司拖入“泥潭”，因此摆脱对房企的依赖成为行业趋势。

审计机构与上市公司“分手”

6月22日，世茂服务发布的经审计年报显示，2021年营收83.43亿元，毛利23.9亿元，全年利润12.17亿元。

经审计的年报与未经审计的年报相比，营收减少8234万元，毛利减少7961万元，年利润减少1964万元。

年报解释称，两公司收入差异主要是由于收入及相应成本的计算方法由总额基础变更为净额基础约8560万元，以及本集团作为停车库代理的应付款调整约8100万元。

此前，世茂服务与普华永道(香港普华永道的名称)对年报中审计的财务数据意见不一，双方因疫情对数据收集的影响而分道扬镳。

一位负责审计上市物业公司年报的注册会计师告诉记者，“一般来说，除了变更控股股东、合同期限届满、违规被审计机构处罚等情况外，上市公司通常不会轻易更换年报审计机构。最近，一些物业公司很难制作年报，甚至导致双方合作终止。原因与双方未能就审计数据达成一致有关。”

以世茂服务为例。普华永道在4月29日的辞职信中指出，要求公司提供某些新业务(包括工程服务和社区情报服务)的管理账目，与公司之前发布的未经审计的年报相差9.23亿元。但世茂服务未能及时提供该信息，导致年报延迟。

世茂服务指出，未能提供信息的原因是部分员工处于防疫隔离期。未能确认最终的审计时间以及在上述问题上可能产生的额外费用，最终导致双方“分手”。

6月15日，世茂服务在聘请了新的审计师大华马世云后，对普华永道提出的上述问题做出了澄清和回应。指出双方的分歧在于工程服务业务和社区智能服务业务的收入按照会计准则中的总额基础计算为18.04亿元，而普华永道认为应该按照净额基础计算。在未经审计的年报中作为净额基础反映的收入仅为8.46亿元，比总额基础计算法少9.58亿元。

收入是按照不同的基准计算的，这和世茂服务的商业模式有关。如果世茂服务在将特定商品或服务转让给客户之前对其进行控制，则为委托人，如果世茂服务安排另一方提供特定商品或服务，则为代理人。作为委托人，适用总额基础，作为代理人，适用净额基础。

上述注册会计师告诉记者，“从公告内容可以猜测，审计机构认为，根据会计准则，世茂服务只是作为代理人提供服务，而不是作为主要负责人，因此无法按照整个工程款确认收入，只能按照一定比例的佣金计算或提取确认最终收入。”

根据最新公告，世茂服务指出，普华永道提出的营收调整已反映在未经审计的年报中。它在3月下旬通过电话通知了普华永道，但后者没有更新管理层并反映管理层账目。

除了世贸服务，据记者梳理，今年以来，有8家上市材料公司延迟发布年报，包括世茂服务、彩生活、奥园健康、融万家、德信服务集团(02215。HK)、融信服务(02207。香港)、宝龙商业(09909.HK)和凯撒美美(02168。HK)。

其中，有6家上市公司变更了审计机构。除世茂服务外，德信服务集团将普华永道变更为中汇安达，融信服务、宝龙商业将普华永道变更为开元信德，奥园健康将德勤变更为中汇安达，凯撒美美将智通变更为开元信德。

看审计机构变更公告的原因，一是审计机构对财务数据较为谨慎，要求公司管理层提供与房地产母公司的关联交易、财务担保、银行存款等相关信息；二是由于国内疫情反复，数据收集进度有所延迟。

其中，融信服务、宝龙商业、德信服务集团变更审计机构后均已发布经审计的年报，而凯撒美美仅发布了经审计的年报，预计7月6日发布。

“物业公司的收入来源和业绩高度依赖开发商的母公司，自然与母公司形成一荣俱荣一损俱损的关系。”IP中国首席经济学家白文熙在接受采访时表示，“当开发商母公司陷入困境时，物业公司的营收、业绩和现金流自然会受到影响。比如母公司因为流动性危机无法与物业公司结算收入，母公司占用物业公司大量现金流。这也是今年很多物业公司年报迟迟不披露的主要原因。"

很多物业公司因为财务数据问题被质疑。

就审计机构而言，由于房企流动性危机，审计机构对上市房企的关联交易、财务担保、银行存款更加严格，导致双方原有的紧密合作被打破。

除了世茂服务，还有奥园健康、德信服务集团、宝龙商业等公司对年报财务数据和审计师意见不一致。

比如奥园健康就因为关联交易被质疑。今年4月，德勤收到匿名举报。在比较重要的指控中，银行贷款合同不真实，银行贷款金额是3亿元而不是30亿元。在银行贷款审核确认函中，30亿元的银行贷款余额被少报了3亿元。

另外两项指控是奥园健康未能披露为地产母公司提供的40亿元财务担保；乐生活智慧社区服务集团与九台农商银行之间存在未入账的银行借款5亿元。

此外，德勤在审计年报时也对关联交易提出了质疑。奥园健康承诺向中国奥园的供应商分别提供资金和支付3.47亿元和1.49亿元，随后中国奥园将于2021年底偿还贷款。奥园健康和地产母公司之间存在部分非贸易现金流入和流出，合计分别为28亿元和29亿元。

房企风险事件的接连发生，也导致审计机构对相关性强的上市房企采取了更严格的审计要求。

此前，普华永道从德信服务集团的一家子公司获得第三方约5亿元人民币的贷款和承兑汇票质押担保。由于质押担保涉及金额巨大，要求德信服务公司管理层提供进一步的说明和材料；普华永道在审阅宝龙商业年报的过程中，获得了其子公司一笔存款的银行确认书，需要宝龙商业管理层进一步澄清，并与公司审计委员会讨论。

流动性困局下，房企向房企“输血”也是部分企业年报难产的原因之一。

“一个是隐藏在财报背后的关联交易，一个是以更高溢价公开收购关联房企的资产。如果房地产企业资金链非常紧张，转让房地产企业股权就成为最直接的变现方式。”有行业分析师指出。

例如，受地产母公司花样年财务状况影响，去年“地产第一股”彩生活以33亿元将核心子公司邻里乐集团出售给碧桂园服务公司。2020年，邻里乐实现税后净利润3.09亿元，占彩生活税后净利润总额的56.9%。

业内人士指出，“受债务违约影响，上市平台花样年相当于失去了融资输血的渠道，因此公司需要加快资产变现，填补现金流以保证交割，化解债务危机。”截至6月22日，花样年和彩生活尚未披露经审计的2021年年报。

类似的情况，RF地产去年也以100亿元将正在申请IPO的子公司RF地产出售给碧桂园，背后是其持续发酵的资金危机。

近日，RF地产亦宣布，为改善本集团的整体财务状况及维持其资本结构的可持续性，本集团正就其10美元票据的持有人展开同意征集，以寻求豁免票据项下现有及潜在的相应违约或违约事件，并延长其债务到期日。

截至目前，RF地产尚未发布2021年年报。根据去年的中期报告，截至2021年6月底，RF地产的短期贷款为519亿元，而现金和现金等价物仅为128亿元，可用短期资金和债务之间存在390亿元的缺口。

摆脱母公司的业务依赖成为趋势。

“一般来说，由于物业公司现金流相对稳定，受市场变化影响的因素较小，财务状况不会出现大起大落，年报延迟披露的现象也很少。但从今年的情况来看，目前，物业公司年报的延迟，多是因为母公司是房地产开发企业。虽然其大部分物业公司都是独立上市，但仍与母公司有着千丝万缕的联系。”8安居客房地产研究院张博向记者分析指出。

从物业企业和房企最大的关系来看，很多物业企业管理的区域来自于地产母公司，对业务的依赖性很大。据Kerr research统计，2020年，行业管理规模增长的41%来自于材料企业的并购，超过了过去占比最高的母公司交通运输，成为材料企业管理规模增长的最大来源；然而，房地产母公司的项目交付对增长的贡献降至33%；此外，只有26%的增长来自于物业企业对第三方项目的市场拓展。

景辉智库首席经济学家胡景晖指出，“目前，物业企业越来越重视第三方业务发展，许多物业企业开始进入城市管理领域，正在与母公司划清界限。”

其次，在股权关系上，很多房企还是上市物业公司的控股股东，形成父子关系，相关房企控股并合并物业公司，如融创服务、世茂服务、雅生活服务等。还有兄弟公司关系。挂靠房企不直接持有物业企业股份，物业企业受同一大股东控制，如碧桂园服务、新城悦服务等。

最后，在治理关系上，物业企业和相关房地产企业在公司治理结构上也有联系和交叉。一些物业企业的董事长也是相关房地产企业实控人家族成员，很多物业企业的高管也有相关房地产企业的履职经历。他们的职务晋升由房地产企业实控人控制。物业企业往往被视为房地产集团多元化战略的一部分，其经营战略也会受到房地产企业的影响。

随着房地产开发行业发展势头受挫，房企逐渐与房企拉开距离。在2021年年报业绩发布会上，碧桂园服务总裁李长江指出，“碧桂园控股是一家有特色、遵守法治、治理非常透明的公司，但我们与碧桂园控股是完全隔离的，我们有坚决隔离的决心和态度。我们的股权结构是独立的，我们的经营是独立的，我们的财务是独立的，我们的激励制度是独立的。”

白文喜认为，“除了建立独立的治理结构，上市物业公司还应努力开拓第三方市场，提高市场化收入比重，努力摆脱对房地产母公司在业务、经营和管理上的依赖。目前港股的股价看起来比较低，但还是比母公司的开发商好很多。后市有望逐步回暖，但板块内个股分化也将加速。”

“随着房地产开发业务增速放缓，相关房企对物业企业的业务减少是一个确切的趋势，物业企业对业务的依赖会继续降低，但距离完全独立还有很长的路要走。”有金融机构分析，“排除房企流动性危机的影响，物业企业与相关房企仍能保持互利共赢的合作模式。长期来看，很多物业企业的资产相关服务还是需要房企的资源和渠道。”

(作者:南方财经全媒体记者翁陶蓉编辑:吴燕玲)