东莞土地市场“支棱”起来了！万科、保利“熔断”抢地

东莞土地市场“支棱”起来了！万科、保利“熔断”抢地

楼市松绑政策密集出台后，郑州、苏州集中供地市场本周仍未明显回暖。市场将目光转向东莞，6月24日，东莞进行了第二轮土地供应。

今年4月，作为粤港澳大湾区重要节点城市之一的东莞，在首批土地供应中突然遭遇“滑铁卢”。8宗出让地块中有6宗被终止出让，其余两宗以溢价和底价出让，分别被保利发展和武汉城建竞得。这是东莞取消新房销售限价，降低保证金，只有一块地有建房要求的友好规则的结果。

萧条的土地加剧了低迷的销售市场。拍卖后不到一个月，东莞松绑楼市。

5月14日，东莞发布7条新政，将个人住房转让增值税免征期限由5年调整为2年；房屋取得产权证满2年即可交易转让；允许符合国家生育政策生育两个或三个子女的居民(含本地户籍和非本地户籍)新购一套商品住房...这些新规定也被称为“万企条”。

如今，新政发布一个多月，市场也在关注东莞本地拍卖能否实现“逆袭”。

或许正是第一轮惨淡的土地供应，让东莞下定决心要拿出“压箱底”的宝。在成交的8宗地块中，不乏来自市区、松山湖、滨海等核心区域的项目，尤其是率先上阵的广发南地块。

位于程楠街道和盛社区，毗邻东莞市政府，周边配套资源不言而喻，是市区稀缺的优质项目。该地块用地面积7.3万平方米，规划为居住、商业金融、文化娱乐综合用地，容积率3.1。但建设要求高，需建设不少于7000平方米的商品住宅、3000平方米的配套服务用房、不少于3万平方米的商业物业、不少于750个地下停车位。

即便如此，剧情热度依然很高。据说已经有万科、保利、中海、招商、越秀等7家房企签约该地块。

6月24日9点，正式开拍前，5家房企忍不住祭出17发。

9点47分，该地块达到最高限价，被放在最终报价之上。最终报价区间在46.933亿元至46.9331亿元之间。在最终报价以均价最接近原则确定中标人的规则下，万科以46.93亿元成功拿地，溢价率14.46%，楼面价2.59万元/平方米。

今年以来，万科频频现身土地市场拿地。

在第一轮供地中，万科以最高价拿下宁波鄞州区中和区地块，通过摇号拿下南京雨花台区地块，还接连摇到杭州余杭区良渚新城两宗地块。在深圳举行土地拍卖时，万科与人才住宅集团联手限价并挑选地块...收获颇丰。据克而瑞统计，今年前5个月，万科以865.4亿元的增加值位居行业第一，新增土地价值377.9亿元，仅次于建发地产。

万科开了个好头之后，中间阶段的拍卖比较平淡，全部以底价成交。

规模房企中，华侨城和松山湖控股以底价19.95亿元拿下松山湖迎宾路地块。

该地块为松山湖创意生活城旧区改造项目，规划为居住、商业、金融、文化设施综合用地。2021年底上市销售，但被终止。本次重新上市的初始价格较之前的18.52亿元有所上调，但最好取消销售限价，相当于给企业留下了空的一定溢价，最终以底价成交。

在本地企业中，东莞景甜地产的公司以底价拿下三幅“迷你”虎门地块，总造价12.1亿元。这三个地块相邻且体量相近，紧邻南湾万科城，周边为万科未来之光项目，总面积3.43万平方米；世东集团竞得大朗蔡卞村第三个限价房地块，龙源地产以中标价竞得大岭山地块。

直到最后结束的万江街道官桥角小区地块，房企才激情参与竞拍。据悉，目前已有万科、招商、华润、龙源、保利等6家房企签约该地块。

经过50轮高频报价，该地块达到最高价15.46亿元，转入最终报价环节。最终保利发展以15.46亿元获得该地块，溢价率14.94%。在4月份的首轮供地中，保利发展还拿下了东莞横沥镇村尾村一地块，成交价8.85亿元，溢价率5.4%。

至此，东莞第二批集中供地结束，8宗地块成功出让，总收入121.18亿元，其中两宗成交见顶。与第一轮土地供应相比，6宗拍卖、1宗溢价成交、1宗底价成交的整体表现大幅提升。

相对来说，东莞的楼市没有那么快回暖。东莞市住房和城乡建设局披露的数据显示，3-5月，东莞新房市场网签房源分别为2518套、1833套、1546套，成交量仍在逐月减少；二手房市场的走势则相反。3-5月成交套数分别为631套、1071套、1319套，合同均价从18386元/平方米上涨至20551元/平方米。

市场上也有消息称，通过特价房、团购、首付分期等新的营销手段，上市的二手房数量有所增加。不难发现，东莞目前的二手房市场明显好于新房市场，这与限售从三年降为两年，增值税从五年改为两年有一定关系。

但网签数据是滞后的，最终政策对成交数据的反馈可能还需要一段时间。

编辑:孙晓