杭州之江土拍

杭州第二轮土拍557亿收官，滨江斩获12宗成最大赢家

(文/张志凤编辑/马媛媛)杭州楼市和土地市场的热度从来没有让人失望过。

6月30日，杭州2022年第二轮集中供地，45宗住宅地块挂牌出让，总用地面积2605亩，总建筑面积343.6万立方米。最终赔付557.11亿元，整体溢价率5.2%。

上午拍卖后不到2小时，已成功出让33宗地块，其中10宗溢价成交，23宗底价成交。其余12宗地块全部见顶(10%溢价率封顶)，转入一次性报价阶段。最后都被“带走”了。

虽然底价成交套数超过总套数的一半，且地方国企的情况依然明显，但整体成交热度明显高于其他所有二线城市，即使与北京、上海等一线城市近期土地拍卖结果相比也是如此。

从土地出让结果来看，杭州今年上半年出让金总收入已达1522亿元，全国领先。

当地民营企业积极拿地

上午出让的33宗地块中，有16宗被当地民营企业拿下，如滨江、绿城、报乙、华景川、华远等。，这在民营房企现金流紧张的背景下尤为难得。

尤其是滨江这种本土的民营房企，和4月份的第一批集中土地拍卖差不多。它首先在上午的拍卖中夺取了10块宅基地，然后在一次性拍卖中又放弃了2块。这在其他地区的民营房企中也是绝无仅有的，可见企业对深耕杭州楼市的巨大信心。

要知道，在杭州首轮土地拍卖中，滨江集团以184.35亿元总价竞得11宗宅地，成为杭州乃至全国民营房企中的最大赢家之一。

成交结果显示，滨江拿下的12幅地块分别位于富春、新天地、胡翔新城、临平新城、三墩北、勾庄、钱江新城二期、云城板块，总投资224.51亿元。其中滨江独立收购10宗，与其他房企联合收购仅2宗。

相比之下，同为本地龙头的绿城这次似乎表现不佳，仅收获两块地块，分别位于之江度假村和未来科技城。

此外，与其他城市土地拍卖类似，财务状况稳健的大型国企必然会争夺热门地块，在地方国企中寻找冷门地块。

开拍前，招商蛇口、华润、保利三家央企签约10宗地块，所选地块大多比较火爆，引发停牌价进入一次性报价阶段，最终只有招商蛇口竞得其中一宗。

地方国企更多的是在底价承担垫底角色，比如杭州地铁、萧山城投、萧山城建、富阳开发区建设、钱塘新区建设等等。

冷热市场的分化正在加剧

值得一提的是，就在土拍开始前几天，杭州刚刚落地了新一轮人才政策。本科及以上学历毕业后2年内可以不交社保直接申请落户。

然而，土地市场似乎并不买账。从数据上看，本次供应的45宗宅地中，51%的地块以底价成交，12%见顶；第一轮土拍，45%的地块以底价成交；峰值率38%，热量明显下降。

据诸葛关荣学分析，这首先与土地供应的属性有关。这一轮主城区供地比例相对减少，地理位置的弱势等优势必然让房企降低拿地决心。在流动性压力下，房企不得不做出一些选择，加大冷热地块的分化。

其实这个土地供应还是以萧山和余杭为主，但主城区供应量只有20%。

由此，房企并没有放松对主城区热门地块的争夺。

比如拱墅区仅有的4宗地块中，两宗地块价格见顶，另一宗地块被滨江以31.57亿元竞得，溢价率8.98%，为上午最高。

比如临平新城南区的一个地块，吸引了超过15家房企竞争，最终达到顶峰，进入一次性报价环节。

不过，在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，相比其他22个城市集中供地的二线城市，杭州土地市场能保持这样的热度显得尤为难得。其他城市今年以来的楼市松绑和人才引进都比杭州多了很多，但反映在楼市上的效果却没有杭州好。

中原地产数据显示，2022年上半年，楼市松绑政策已经超过460次，覆盖200多个城市，次数刷新历史纪录。

各地政策主要从需求端入手，包括降低房贷利率、降低首付比例、放宽公积金贷款、放宽/取消限售、放宽/取消限购、出台“房票”安置政策等。此外，还不乏对人才购房的直接现金补贴，最高的是无锡市梁溪区1000万元。但新房成交数据并没有明显好转。

土地市场也是如此。虽然今年的集中转让政策相比去年有了很大的让步，但各地民营房企的积极性普遍不高。

比如昨天刚刚结束的武汉，18宗宅地只有5宗最终产生溢价；上周在苏州，20块宅地中只有3块溢价成交。

需要指出的是，22个集中供地城市普遍采取国企策略，导致几乎没有竞拍。最能体现某个土地市场热度的，是民营房企的参与。在这方面，杭州明显更胜一筹。

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