悄然删文、三缄其口，首付分期“一日游”？

作者孔，沙莉，

张伟贤李波编辑

弓首线虫；弓蛔虫

6月29日，河南省济源市因一项“鼓励分期首付”的措施进入公众视线，现被业内人士定义为“全国首个正式鼓励分期首付的城市”。

6月30日，济源市房产管理局微信官方账号悄悄删除了这条消息，房管局工作人员面对记者的追问三缄其口。

在房地产整体去城市化缓慢的背景下，各城市陆续出台政策稳定楼市，助力去库存。但有些“首创”往往因为“噱头大”而受到压力，不得不在好的一面停下脚步或抹去痕迹。

6月29日，河南省济源市发布《关于促进济源市房地产平稳健康发展的若干措施》(以下简称《措施》)，明确提出减轻个人住房消费负担，首套房首付比例降至20%。鼓励房企分期收取首付款，但最长不得超过一年。

此外，《办法》规定，2023年5月31日前房贷断供的，可延期偿还本息，最长一年不纳入个人征信范围。

为加大公积金贷款支持力度，《办法》提出，使用住房公积金贷款购买自住房，首套房和二套房首付比例均为20%。符合条件的，延迟缴存公积金3个月内可正常申请贷款，公积金贷款最高额度提高至50万元。

不仅是需求端，供给端政策在措施上也明显放松，包括降低预售标准、为房企并购融资提供资金支持、合理释放预售监管资金、加快项目审批等。

易居研究院智库中心研究总监严跃进直言:“这是业内首个以政府文件肯定分期首付作用的政策。”

年前，首付分期的做法在实际营销中并不少见，加快资金回笼是开发商的惯用伎俩。通常很难实施首期付款分期付款项目。但是这几年基本都被叫停了。

21世纪经济报道记者致电济源几家新房售楼处，一位置业顾问透露:“其他一些楼盘确实在实行首付分期，但每家的具体做法都不一样。”也有置业顾问总结说:“昨天(29日)房管局的文件其实是把原有市场的现有措施梳理了一遍。”所有被调查的楼盘均表示，政府鼓励的首付分期政策没有明确的落地办法。

据记者了解，以前的首付分期一般包括以下做法:一是开发商允许购房人延长付款时间，可以在几个月内支付首付，期间会为购房人预留房源；另一种是开发商支付首付，购房人在一定期限内还清开发商的首付贷款。

后者触及监管红线“首付贷”。2018年，住建部会同银监会等六部门开展了治理房地产市场乱象的专项行动，包括整治通过提供“首付贷”或采取“首付分期”等方式为炒房者违规垫付或变相垫付款项的行为。

“现在有些地方已经明确了这个操作，其实就是首付分期的功能和作用。这种操作也说明，在鼓励释放住房需求的过程中，首付水平确实有所创新。”严跃进说。

广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李指出，“鼓励开发商首付、分期降价，是过去很多三四线城市经常进行的政策措施。但值得注意的是首付减少，也意味着月供增加，可能增加后续供应失败的风险。这个需要谨慎”他说。

三四线之间扶持楼市的政策空力度有多大？

中研河南公司总经理梁表示，在房地产整体去压力的背景下，各城市因城施策，陆续出台房地产稳定政策，但主基调仍是“房住不炒”，济源此次出台的一些措施也是如此。

鼓励首付分期付款

其实首付分期在市场上并不少见，很多开发商都用它来刺激销售。去年，中新经纬曝光了多地出现的首付分期现象:如天津龙湖天耀等在售项目首付分期后低至10%，哈尔滨会展城上城136平米三居室首付仅3-4万元，部分开发商会提供“首付贷”服务。

尽管存在政策风险和法律风险，但目前市场上“首付分期”的现象依然存在。

6月29日，重庆在售楼盘0309海城轨道售楼处销售人员向21世纪经济报道透露，该楼盘支持低价首付和首付分期。比如一套备案价100万的房子，在首套房首付20%的情况下，可以按照总价100万向银行申请贷款80万，而实际开发商以备案价的18%或60%出售，最低首付6万就可以签约。

海城铁路0309售楼处销售人员表示，买家支付6万元后，剩余首付金额可以分期偿还，加快网签进度。如果买方在两个月内付清定金，不会产生额外的利息。

无独有偶，当天记者致电某项目售楼处，销售人员介绍，该项目也有低首付现金补贴活动。如果首套符合条件的购房者购买210万元左右的两居室，首付要73.5万元。如果购房者资金紧张，可以先垫付50万，剩下的23.5万由开发商暂代支付。房贷申请获批后，按月支付首付分期及利息，与正常房贷类似，即除正常房贷外，每月还需支付首付本金783元和首付利息500多元。

重庆某品牌房企人士告诉21世纪经济报道记者，开发商用自有资金或贷款金融公司支付首付，一方面是为了降低购房者的首付门槛，另一方面也是为了加快银行审批和发放住房贷款的步伐，加强开发商资金的流动性。

前述房企人士表示，现金流紧张或区位条件较差的项目促销手段更加多样化，要警惕首付分期项目可能存在的风险。

“其实现在很多房企都在想尽办法促销。首付分期只是一种方式，力度有大有小，都是为了快速回笼资金。”前述房企人士表示。

政策方向或有待优化

据诸葛找房数据中心不完全统计，截至6月26日，今年以来，各地已发布超过280条房地产扶持政策，覆盖城市超过160个。涉及到限购、限售、信贷、交易税等方向的调整。

广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李表示，济源对供需两端同步引导和扶持的政策与政策调控方向一致，但就目前情况来看，各地政策空力度已经不大。“该出台的政策都出台了。”

但是房地产市场，尤其是三四线市场，仍然在低位运行。

国家统计局数据显示，今年前5个月，三线城市新房和二手房价格继续下跌。1-5月，三线城市新房价格分别下降0.2%、0.3%、0.2%、0.6%和0.3%，二手房价格分别下降0.4%、0.4%、0.3%、0.3%和0.5%。

RealData预测下半年房地产市场将继续复苏，但从商品交易来看，预计下半年三线及以下城市市场复苏力度将不及一线和二线城市。6-12月，三线及以下城市新房累计销售同比将下降6%，而一线和二线城市累计销售数据预测分别持平和下降1%。

李认为，金融机构与地方政府关系紧张，公积金支持政策基本上是一拖再拖，公积金政策效果有限。在这样的背景下，各地尤其是三四线城市的购房需求基本饱和，无法一直拉动需求。关键是把保障房和租赁房与新市民的需求对接起来，与购房挂钩，挖掘就近城镇化和城市的购房需求。

供给侧政策方面，李认为，优化预售资金回笼政策的空区间不要太大，以免出现交割困难和资金风险。

本期编辑:刘雪莹实习生詹慧楠