《苏州市住房公积金个人住房贷款管理细则》

第一章总则

第一条为规范住房公积金个人住房贷款管理，支持缴存住房公积金的职工解决自住住房问题，根据国务院《住房公积金管理条例》、《中国人民银行个人住房贷款管理办法》、《中华人民共和国担保法》、《苏州市住房公积金管理办法》和苏州市住房公积金管理委员会有关决定，制定本细则。

第二条本规定适用于本市行政区域内住房公积金个人住房贷款的管理。

第三条住房公积金个人住房贷款(以下简称公积金贷款)是指向缴存住房公积金的职工发放的，用于购买、建造、翻建、大修自有住房的政策性住房贷款。

第四条苏州住房公积金管理中心(以下简称公积金中心)负责本市行政区域内的公积金贷款管理。公积金中心设立的分中心、管理部(以下简称分支机构)负责本行政区域内公积金贷款业务的组织实施和日常管理。

第五条苏州住房公积金管理委员会指定受托办理公积金贷款金融业务的商业银行(以下简称受托银行)。公积金中心应当与受委托银行签订公积金贷款金融业务委托协议。

受委托银行应当根据委托协议承办公积金贷款业务，并接受公积金中心的监督和管理。

第二章贷款对象和条件

第六条在本市行政区域内缴存住房公积金的职工，投资购买住房的，可以申请公积金贷款。职工及其配偶、父母(包括父母、岳父母、岳母)、子女(包括儿媳、女婿)可以共同申请公积金贷款。

借款人的配偶应为共同借款人，其他购房人及其配偶也应为共同借款人。以下两种情况的房屋共同购买人可作为贷款申请人或共同贷款申请人参与计算可贷金额:

(1)在苏州工业园区缴存住房公积金的职工；

(2)在上海缴存住房公积金、家庭所在地在苏州的上海铁路局上海地区职工。

第七条申请公积金贷款时，贷款申请人和共同贷款申请人应当同时符合下列条件:

(一)贷款申请人和参与可贷额度计算的共同贷款申请人在申请日前已连续足额按时缴存住房公积金6个月以上(含)，且申请时个人住房公积金账户(以下简称个人账户)处于正常缴存状态；

(2)无公积金贷款余额；

(三)首次或第二次申请公积金贷款的；

(四)在苏州购买、建造、翻建、大修自住住房；

本项所称购买自住住房，包括普通住宅、联排别墅(住宅)、服务式公寓(70年产权)；

(五)购买住房首付款不低于规定比例；

(六)能够实施贷款担保。

第八条首次申请公积金贷款的，首付款比例不低于房屋总价款的20%；二次公积金贷款，首付款比例不得低于房屋总价款的50%。

第九条贷款申请人或共同贷款申请人在苏州工业园区公积金管理中心参与可贷额度计算的公积金缴存和贷款记录，视同公积金中心的公积金缴存和贷款记录。

第三章贷款金额、期限和利率

第十条首次申请公积金贷款时，可贷额度为贷款申请人(含参与可贷额度计算的共同贷款申请人)个人账户余额之和×10(次)；二次公积金贷款，可贷额度为贷款申请人(含参与可贷额度计算的共同贷款申请人)个人账户余额之和×6(次)。

个人账户余额之和不足1万元的，按1万元计算；如果低收入住房困难家庭购买经济适用住房，他们的可贷款金额最高不超过3万元。

第十一条公积金贷款可贷额度还应符合以下要求:

(1)不超过最高贷款额度。

1.首次申请公积金贷款。两个及以上借款人、共同借款人参与计算可贷额度的，最高贷款额度为70万元；如果只有贷款申请人参与计算可贷额度，最高贷款额度为45万元。

2.第二次申请公积金贷款。两个及以上借款人、共同借款人参与计算可贷额度的，最高贷款额度为50万元；如果只有贷款申请人参与计算可贷额度，最高贷款额度为30万元。

3.首次使用公积金贷款购买建筑面积90平方米(含)以上普通住房，且住房总价款不超过110万元的，最高贷款额度为住房总价款的80%。

(2)不超过房屋总价款与已付首付款的差额。

(3)月还款额(按等额本息还款法计算的本息)不得超过参与计算可贷金额的贷款申请人和共同贷款申请人住房公积金缴存基数之和的50%。

第八条、第十一条所称房屋总价包含精装修、阁楼等金额。在购房合同(协议)中约定，并包含在购房总价款中。

第十二条贷款申请人申请公积金贷款额度不足以支付购买、建造、装修住房的，可以同时向受委托银行申请商业性个人住房贷款，由受委托银行以组合贷款形式向贷款申请人发放。

第十三条公积金贷款期限以年为单位，贷款期限之和加上贷款申请人申请贷款时的年龄，不得超过其法定退休年龄。同时，还应当符合下列要求:

(一)新建住房贷款期限不超过30年；

(2)存量成套住房、住房建设和住房装修贷款期限最长不超过20年，存量成套住房贷款期限不超过所购住房剩余使用年限。

第十四条公积金贷款利率按照贷款当日中国人民银行公布的利率标准和有关规定执行。贷款期间如遇利率变动，应按以下规定进行调整:

(1)贷款期限为一年的贷款，不调整利率；

(二)贷款期限在一年以上且调整日前已发放贷款，次年1月1日起按相应利率档次执行新的利率规定。

第四章贷款担保

第十五条公积金贷款应当提供担保，贷款申请人可以选择以下担保方式:

(一)贷款申请人或第三方名下的有价证券(国债、国库券(国家规定不能质押的除外)或委托银行的本外币定期存单等有价证券的质押担保；

(二)贷款申请人或第三方个人账户内住房公积金余额的抵押担保；

(三)由住房担保机构(以下简称担保机构)提供连带责任担保。

第十六条贷款申请人选择有价证券或凭证质押方式的，应与受委托银行签订书面质押合同，并在合同规定的期限内将有价证券或凭证交付受委托银行。

第十七条贷款申请人选择等额住房公积金余额质押担保方式的，应当与受委托银行签订书面质押合同，由分支机构办理相应个人账户的冻结手续。

第十八条贷款申请人选择担保方式的，应当与担保机构签订书面担保合同，并按规定办理相关手续。

第五章房屋管理

第十九条贷款申请人购买新建住房并选择担保方式的，应当在该住房所属的房地产开发企业按规定办理房地产备案手续后，方可申请公积金贷款。

第二十条在本市行政区域内开发经营商品房的房地产开发企业，申请房地产备案时，应当符合下列条件:

(一)具有独立法人资格，并取得三级以上(含暂定三级)房地产开发企业资质证书；

(二)已取得国有土地使用权，并已足额缴纳土地出让金；

(三)设计、施工和销售已取得主管部门的许可；

(4)施工进度必须满足规定的要求。

第二十一条房地产开发企业应向房地产所在地的分支机构申请备案，并提供下列材料:

(一)房地产开发企业的营业执照、资质证书及其复印件；

(二)国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证及其复印件；

(三)房地产项目的土地出让合同及复印件；

(四)房地产项目总投资预算、资金来源及融资情况；

(五)房地产项目总平面图；

(6)申请备案时，现房出售的房地产须提供《商品房登记证》和《国有土地使用权转让许可证》。

第二十二条分支机构应当按照下列要求对房地产开发企业及其申请备案的房地产进行调查和审核:

(一)核准备案的，将相关资料移交当地担保机构，由担保机构对备案房地产进行实地踏勘，及时完成备案手续并通知房地产开发企业；

(二)不予备案的，在5个工作日内通知房地产开发企业，并将申请材料退回房地产开发企业。

第二十三条分支机构应当加强对备案房地产的跟踪管理，及时督促房地产开发企业办理后续手续。有下列情形之一的，房地产开发企业应当中止或者终止备案:

(一)管理混乱，非法经营，资金短缺；

(二)出具虚构的商品房买卖合同或者商品房销售统一发票的；

(三)公积金贷款购房价格与商业银行贷款不一致的；

(四)备案通过后，办理在建工程抵押登记；

(五)涉及财务欺诈或重大经济纠纷的；

(六)房地产项目已烂尾或有明显烂尾迹象的；

(7)其他特殊情况。

第六章贷款申请和审批

第二十四条贷款申请人应当在下列规定期限内申请公积金贷款:

(一)购买新住房的，从签订《商品房买卖合同》之日起，预付购房款至合同规定的日期前付清全部购房款。因特殊原因超过期限的，经分行批准，可自期限起延长三个月。

(二)购买完整的存量住房:

1.采用资金托管方式的，自存量房买卖协议、存量房交易资金托管协议签订之日起至不动产登记机构核发新的房屋所有权证之日前；

2.不采取资金托管方式的，自付清全部购房款之日起三个月内(以契税完税证明日期为准)。

(三)新建或者改建房屋:

1.未完成的，以建设工程规划许可证或者相应规范性文本载明的有效期限为准；

2.已经竣工的，自房屋所有权证、国有土地使用证或者不动产权证书签发之日起一个月内。

第二十五条贷款申请人应当到缴存住房公积金的分支机构申请公积金贷款:

(1)参与可贷额度计算的贷款申请人和共同贷款申请人，其住房公积金在不同分支机构缴存的，可以选择其中一方缴存的分支机构申请；

(二)购买成套存量住房不实行资金管理的，贷款申请人应向所购住房所在地分行提出申请。

第二十六条贷款申请人和共同贷款申请人申请公积金贷款，应提供住房公积金卡、有效身份证件、直系亲属证明(结婚证或户口簿或公安部门及公证处出具的证明)、单身声明。根据所购住房类型，分别提供以下材料:

(一)购买新住房:

1.商品房买卖合同；

2.房地产买卖统一发票(购房或售房预付款)或增值税普通发票或首付款收据及银行转账凭证(银行盖章的POS机清单及个人银行账户明细)；

3.分行要求的其他材料。

(二)以基金托管方式购买成套存量住房:

1.存量房交易信息确认及存量房交易资金托管协议；

2.存量房交易资金存管证明(姑苏区、高新区、工业园区、吴中区、相城区的房屋无需提供)；

3.原房屋所有权证、国有土地使用证或原不动产权证书。

(三)购买成套存量住房未采取资金托管方式的:

1.存量房买卖合同(协议)；

2.预付购房款证明；

3.原房屋所有权证、国有土地使用证或者原不动产权证书；

4.分行要求的其他材料。

(四)新建或者改建房屋:

1.未完工程应提供镇级以上建设规划部门的《建设工程规划许可证》或相应的规范性文本；

2.已办妥的提供房屋所有权证、国有土地使用证或不动产权证书；

3.如有其他房屋(包括第三方)抵押的，还需提供担保机构对抵押房屋评估后出具的房产价格确认函。

第二十七条分支机构应当自受理公积金贷款申请之日起7日内，作出是否发放贷款的决定。准予贷款的，应当出具贷款申请审批表；不予贷款的，应当说明理由。

第二十八条选择并办理担保手续后，贷款申请人应持分行发放的《贷款申请审批表》与指定的受托银行签订贷款合同。

第七章贷款发放和偿还

第二十九条公积金贷款应当发出通知书，分行应当书面通知受委托银行。

第三十条受托银行收到分行的贷款通知后，应按以下要求将贷款资金划入指定的资金账户:

(一)新购住房，计入单位账户。

(二)购买完整的存量房并使用资金托管，指定银行指定存量房交易资金托管专用账户。

(三)购买存量房未采取资金托管方式的，划入经分行批准的中介账户或指定账户。

(四)新建或者改建房屋:

1.选择担保方式的，转入担保机构账户；

2.选择其他担保方式的，划入房屋承办人的银行结算账户，用于建设或装修。

第三十一条公积金贷款采用等额本息和等额本金两种还款方式，借款人可以选择其一。在借款合同履行期内，借款人可变更一次还款方式。

对于组合中的商业性个人住房贷款，借款人可以选择与公积金贷款不同的还款方式，即选择等额本金或等额本息的还款方式中的一种。

第三十二条公积金贷款期限为一年的，到期一次还本付息，利息随本金一并还清。公积金贷款期限在一年以上的，按月分期偿还贷款本息。

借款人可以在借款合同规定的到期日前偿还贷款。借款人在办理提前还款时，可以选择缩短贷款期限或减少每月还款额。

第三十三条在借款合同约定的贷款期限内，借款人每年可申请调整一次月还款额。申请调整月还款额时，借款人公积金贷款账户应无逾期。调整月还款额后，借款人应按新的月还款额按期还款。

第八章贷后管理

第三十四条借款人应当按照借款合同约定的还款计划和还款方式偿还贷款本息。如借款人未能正常还款，导致贷款逾期，则应按逾期金额计收罚息。

第三十五条对借款人连续两个月(含)以上逾期的贷款，应逐户设立催收账户，突出还款重点。分行应限制逾期贷款的借款人提取个人账户住房公积金。

第三十六条借款人逾期六个月(含)以上的贷款:

(1)采用担保方式的，担保公司应当按照担保合同的约定，向受委托银行清偿借款人尚未归还的全部贷款本息；

(2)采用质押担保的，按照借款人与受委托银行签订的质押合同执行。

第九章附则

第三十七条本市及所辖市、区政府认定的各类高层次人才申请公积金贷款的，按照公积金中心的有关规定办理。

第三十八条苏州市个人住房公积金贷款贴息管理参照本细则执行。

第三十九条本细则关于贷款对象、贷款条件、贷款额度、贷款期限的规定，可根据相关住房政策和住房公积金运行情况适时调整，由公积金中心报苏州住房公积金管理委员会批准后公布实施。

第四十条本细则由苏州住房公积金管理中心负责解释。

第四十一条本规则自2016年10月4日起施行。