山西省发展住房租赁市场实施方案

太原保障性租赁住房实施意见（意见征求稿）

太原市房地产管理局关于征求加快发展保障性租赁房意见的公告(征求意见稿):点击查看

基本要求

(1)明确目标标准。经济适用房主要是为符合条件的新市民、年轻人等群体解决住房困难。建筑面积以不超过70平米的小户型为主。租金实行政府指导价，低于同地段、同品质租赁住房的市场租金，并根据实际需要定期公布市场租金参考价。

(2)坚持供需匹配。开展保障性租赁房需求调查，摸清我市保障性租赁房需求和土地、住房资源存量情况。按照供需平衡原则，结合现有租赁住房的供需和质量，采取新建、改建、改造、租赁补贴和利用政府闲置住房等多种方式作为保障性租赁住房，切实增加供应。根据需求，制定保障性租赁房年度建设计划和中长期发展规划，并向社会公布。

(3)引导多方参与。坚持“谁投资谁拥有”的原则，充分发挥市场机制的作用，积极引导市场主体参与投资建设，政府将提供土地、税收、财政、金融等相关政策支持，主要利用集体所有建设用地、企事业单位闲置土地、工业园区配套用地和闲置住房建设用地，合理利用新增供应的国有建设用地。支持专业化大型住房租赁企业建设、运营和管理保障性租赁房，形成多元化的保障性租赁房供应体系。

(四)经营管理期限。项目投入运营后首次对外出租的，室内空燃气质量应通过专业检测达到标准。项目符合入住条件后10个工作日内，项目实施单位到住房保障和房产管理部门办理相关备案登记。

对享受中央财政支持住房租赁市场发展试点资金的项目，符合条件的项目纳入保障性租赁房规范化管理，其持续经营期限按原相关政策执行，即新建项目，持续经营期限应不低于10年；改造项目连续运营期不少于8年；改造项目的连续经营期不得少于5年。

(5)明确退出程序。保障性住房项目经营年限届满后，需要继续作为保障性租赁房的，产权人应当在届满前6个月向受理单位申请续租。经营期满后，产权人未申请续期或续期未获批准，又未按期退出的，视为擅自改变建筑功能、非法改变土地用途，由相关职能部门依法查处。

经营期限未满，提出退出申请，租赁期限未满的，产权人应当在申请前与经营者、承租人达成协议。同意退出后，应及时向规划资源、税务、供水、供电等部门报告。房屋、供水、供电等。应纳入原使用管理，并办理租赁注销备案。

(六)加强全过程监管。建立完善住房租赁管理服务平台，加强对保障性租赁住房建设、租赁和运营管理的全过程监管，强化工程质量和安全监管。作为保障性租赁房使用期间，不得在市场上出售或变相出售。严禁以保障性租赁房名义违规操作或骗取优惠政策。

支持政策

(一)进一步完善土地支持政策

1.在尊重农民集体意愿的基础上，经市政府同意，探索利用村集体经营性建设用地建设保障性租赁房；鼓励在市区、工业园区附近或交通便利的地区利用集体管理的建设用地建设保障性租赁房；村集体经济组织可以通过自建或合资、入股等方式建设经营保障性租赁房；用于建设保障性租赁房的集体经营性建设用地使用权可以抵押。

2.经市政府同意，鼓励企事业单位使用依法取得使用权的土地建设保障性租赁房，改变土地用途不补交土地价款。原划拨土地可继续保留划拨方式。允许土地使用权人建设或与其他市场主体合作建设运营保障性租赁房。对于已经确权的土地，只有一部分用于建设保障性租赁房。取得保障性租赁房项目证书后，用于建设保障性租赁房的土地可分国有土地使用证。

3.经市政府同意，在确保安全的前提下，支持工业园区利用自有土地建设保障性租赁房。工业园区工业项目宗地内，允许建设行政办公和生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积上限相应提高到30%。增加的部分主要用于建设宿舍型保障性租赁房。鼓励集中工业园区各产业项目配套比例对应的土地面积或建筑面积，统一建设宿舍型保障性租赁房。

4.在符合规划原则、权属不变、符合安全要求、尊重群众意愿的前提下，支持闲置低效的商业办公、酒店、工厂、仓储、科研教育等非住宅存量房经市政府批准改建为保障性租赁房。在作为保障性租赁房使用期间，不改变土地使用性质，不缴纳土地价款。

5.加大保障性租赁住房用地供应和保障力度。按照职住平衡原则，增加居住用地中保障性租赁房用地供应比例。在编制年度住宅用地供应计划时，应单独规划，优先安排，保证供应。保障性住房用地可以通过出让、租赁或者划拨方式供应。以出让或租赁方式供地的，可将保障性住房租赁价格及调整方式作为出让或租赁的前置条件，出让价款可分期收取。政府组织实施的保障性租赁房以划拨方式提供土地。鼓励在地铁上层建筑建设一定比例的保障性租赁房。

6.新建普通商品住房项目中，应当按照不低于总建筑面积5%配建保障性租赁住房(含不低于2%的公共租赁住房)，并在土地出让合同中约定。已建成的保障性租赁房由投资者自持，可以自持，也可以委托建设；公共租赁住房竣工后应无偿移交给房地产管理部门。对于不适合建设公共租赁住房的项目，应当按照项目商品房平均销售价格缴纳公共租赁住房面积建设资金。

(二)落实税收和中央补助资金支持政策。

1.积极争取通过国家和省现有资金渠道，不断加大对保障性租赁房建设的资金支持。

2.利用非居民存量土地和非居民存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目证明后，按照有关规定落实住房租赁企业增值税、房产税等税收优惠政策。

3.保障性租赁房项目免收城市基础设施配套费，涉及的经营服务性收费在征得相关企业同意后按下限减半收取。

4.非住宅存量土地或房屋转为保障性租赁房项目的，在取得保障性租赁房项目认定后，水、电、气、暖价格按保障性租赁房项目认定发证后的居民标准执行。水、电、气、供热企业应当在确保安全的前提下，做好保障性租赁房新建、扩建或者改建配套管网、线路的技术服务工作，确保水、电、气、暖的安全稳定供应和使用，不得收取规定以外的其他费用。

(3)完善金融支持政策。

1.加大对保障性租赁房建设和运营的信贷支持力度，鼓励银行业金融机构以市场化方式向自行建设和运营的保障性租赁房主体提供长期贷款；按照依法合规、风险可控、业务可持续的原则，向改建、改造现有住房形成无产权保障性租赁房的住房租赁企业提供贷款。鼓励金融机构结合我市租赁住房市场实际，提供有针对性的金融服务。各金融机构要落实保障性住房贷款统计要求，在实施房地产信贷管理中区别对待。

2.支持银行业金融机构发行金融债券，筹集保障性租赁房贷款资金。支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等。用于保障性租赁房的建设和运营。持有具有持续稳定现金流的保障性租赁房的企业，可以以房产抵押作为增信手段，发行住房租赁担保债券。支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁房建设。

3.支持保障性租赁房建设、改造和运营企业发行房地产投资信托基金(Reits)进行融资。

(4)进一步简化审批程序。

1.建立联审制度。保障性租赁房行政主管部门牵头组织相关部门建立保障性租赁房联审制度。经太原市保障性租赁房领导小组认定后，由领导小组办公室出具项目确认书，相关部门负责办理立项、用地、规划、建设、消防等手续。

2.简化审批流程。对于不涉及土地权属变更的项目，现有用地手续等材料可作为土地证明文件，不再需要办理用地手续。一般装修工程，按照消防验收的有关规定，进行消防验收备案。项目交付时，实行相关方联合验收模式。

(五)完善公共服务设施。

积极探索租购同权，加快完善相关配套政策，从就业创业服务、出行福利、社会保险、医疗卫生等国家规定的基本公共服务方面创新政策。，尤其是在教育方面。对于符合条件的租户子女，可整体安排在相对就近的学校就读。

保障措施

(一)强化责任落实。市政府对我市保障性租赁房发展负总责，要成立我市保障性租赁房工作领导小组，定期研究推进保障性租赁房工作；各市政府、开发区管委会对本辖区内保障性租赁房发展和促进解决新市民、青年等群体住房困难承担主体责任，并成立相应组织机构；市房产局要强化保障性租赁房开发的组织、协调和监督责任；有关部门要落实相关责任，加强政策协调，加强业务指导，形成合力，确保各项政策落实到位。

(二)做好政策衔接。各城区人民政府、开发区管委会、各有关部门要把发展保障性租赁房作为当前的一项重要任务，摆上重要议事日程，围绕国家住房保障“三房”制度，结合我市实际，做好政策衔接，全面落实各项扶持政策。符合条件的要纳入保障性租赁房规范管理，及时兑现资金政策、税费减免等各类优惠政策。市、县(市、区)住房保障和房产管理部门认定的公共租赁住房统一纳入保障性租赁住房管理。直接管理公房和单位出租屋的市、县(市、区)住房保障和房产管理部门统一纳入保障性租赁房管理。

(3)加强市场监管。市房产局牵头组织，各相关部门要加强对保障性租赁房供应主体的市场监管；市房产局要加大对保障性租赁房的监督检查和合同登记力度，对已享受优惠政策的项目做好准备；市城管局牵头组织，建立多部门联合执法机制，加大对擅自改变保障性租赁房用途等违法行为的查处力度。